Investmentanalyse vom 22.07.2015

Gallus – GIK 3 und 4

Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH finanziert über das Anlegerkapital Schweizer Immobilienprojekte in Form von Mezzanine-Darlehen. Mit Hilfe dieses Anlegerkapitals soll eine umfangreiche Projektliste umgesetzt werden. Der Partner vor Ort ist etabliert, die Projekte sind solide und bewegen sich in einem steigenden Nachfragemarkt.

Die Anbieterin

Die Gallus Immobilien Konzepte GmbH, München, wurde 2014 gegründet. Sie hat sämtliche Zulassungen als Immobilienentwickler. Geschäftsführender Gesellschafter ist Michael Bauer, der langjährige Erfahrung in der deutschen Fondsbranche mitbringt. Er ist zeitgleich Geschäftsführer bei einem anderen Emissionshaus. Aktuell fokussiert sich Gallus darauf, Konzepte für die Zwischenfinanzierung von Immobilienprojekten in der Schweiz zu entwickeln, diese zu emittieren und zu betreuen. Die jeweiligen Beteiligungen werden dabei als Projektgesellschaften mit einem fest vereinbarten Eigenkapitalvolumen angeboten. Die verbleibenden rund 2/3 der Gestehungskosten werden von meist regionalen Banken zur Verfügung gestellt. Die Nachfrage nach Immobilien ist aufgrund des Investitionsdrucks von (semi-)institutionellen Investoren groß. Die Zielrendite im Mietbereich liegt bei 4-5 %. Der Verkauf erfolgt daher überwiegend an Globalinvestoren.

Hauptpartner von Gallus ist ein Schweizer Projektentwickler, dessen Management, nach eigenen Worten, über mehr als 20 Jahre Erfahrung im Immobiliensektor verfügt und bis dato mehr als 1.000 Einheiten errichtet, durchgehandelt oder als Generalunternehmer betreut hat. Die als AG firmierende Konzernmutter weist ein Eigenkapital von CHF 3 Mio. auf. Mit ihr verbunden sind ein Bauträger sowie diverse Immobiliendienstleister. Die vorliegenden, aber nicht WP-testierten, wirtschaftlichen Unterlagen des Gesamtkonzerns weisen für die Jahre ab 2009 einen Gesamtjahresgewinn jeweils im Mio.-CHF-Bereich aus. Aktuell und für die kommenden Jahre soll der Projektumsatz deutlich gesteigert werden, vor allem mit Hilfe der Gallus-Konzepte. In den Unterlagen werden 14 laufende und in Planung / Genehmigung befindliche Projekte ausgewiesen, mit einem Gesamtvolumen von CHF 55 Mio. (Rohertrag) bis 2018. Die Gallus-Investitionen erfolgen parallel zu den Investitionen, die ohnehin durchgeführt werden. Die Auswahl der Projekte erfolgt in enger Abstimmung mit Gallus.

Die Besonderheit dieses Konzeptes liegt im Zugang zu einer Vielzahl an realisierbaren Projekten in der Großregion Zürich, Winterthur, Sankt Gallen und in den Finanzierungsmöglichkeiten und -absicherungen. Das eingeworbene Eigenkapital fließt dabei nicht an den Bauträger, sondern als Mezzanine-Darlehen an die Bank.

Die Gallus-Beteiligungen werden als Tranchen von einem exklusiven, langjährig erfahrenen Vertriebskoordinator angeboten. Die beiden Vorgängerangebote konnten binnen 5 Monaten mit einem Gesamtvolumen von EUR 5 Mio. plaziert werden. Obwohl als 34c-Produkt (qualifiziertes Nachrangdarlehen) konzipiert, erfolgte die Plazierung, laut Gallus, überwiegend durch 34f-Vertriebe. Das spricht dafür, daß weniger der juristische Mantel der Beteiligung entscheidend ist als vielmehr die Qualität der verpackten Investition.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieterumgehend und mit sämtlichen relevanten Materialien.

Stärken – Lokaler Projektentwickler, der seinen Markt seit Jahrzehnten kennt, finanziell auf gesunden Beinen steht und sich auf einem Wachstumskurs befindet.

Die Angebote

Die Angebote GIK 3 und 4 zeigen die üblichen Anlageparameter der Gallus-Reihe: In jedem Fall werden Wohnimmobilienprojekte, teilweise mit geringem Gewerbeanteil, finanziert. Das Anlagevolumen liegt stets im einstelligen Mio.-Bereich. Die Objekte sind voll durchkalkuliert, und die Wirtschaftlichkeit ist von der jeweiligen Schweizer Bank überprüft. Diese läßt sich, wie in der Schweiz üblich, durch externe Kontrolleure begleiten. Sämtliche relevanten Genehmigungen müssen vor der Mittelfreigabe, die durch die finanzierende Bank erfolgt, vorliegen. Die Handwerker vor Ort sind seit Jahren in Projekte des Schweizer Partners eingebunden und haben sich über Schweizer Versicherungen gegen Festpreisabweichungen abgesichert. Derartige Abweichungen sollen, laut Gallus, bis dato noch in keinem Fall vorgekommen sein. Die Projekte des Schweizer Partners bewegen sich in der Regel im mittleren Wohnbereich, wie an den beiden aktuellen Projekten zu sehen ist. Es handelt sich um Mehrfamilienhäuser mit vergleichsweise großen Wohnungen. Im Grunde ein wenig spektakuläres, dafür sehr solides und erprobtes Geschäft mit vernünftigen Rahmenparametern. Dank der steigenden Nachfrage und des äußerst knappen Baugrundangebots in der Schweiz passen bei jedem Projekt die essentiellen Ausgangsparameter für ein gelungenes Projekt zusammen.

Ausländer dürfen in der Schweiz kein Eigentum erwerben, was ich angesichts der knappen Bodenfläche für durchaus vernünftig halte. Die sog. „Lex Friedrich“ sorgt dafür, daß die Schweizer Eigentümer ihres Grund und Bodens bleiben. Eine Zwischenfinanzierung von Bauprojekten stellt so ziemlich die einzige Möglichkeit dar, in den Immobilienbereich zumindest hineinzuschmecken. Da der Darlehensgeber ja nicht Eigentümer der jeweiligen Objekte wird, besteht keine Gefahr, gegen die Lex Friedrich zu verstoßen. Damit rückt auch die Globalsicherung, die der Projektpartner an Gallus abtritt, in das richtige Verhältnis: Bestünde tatsächlich ein ernstzunehmendes Risiko eines Verwertungsfalles, würden die Schweizer Behörden entsprechend vorsorgen. Der Verwertungsfall ist aber offensichtlich derart unwahrscheinlich, dank der mehrstufigen Prüfung und Absicherung durch Dritte, daß es sich eigentlich um eine Formalität handelt. Unabhängig davon ist die Globalsicherung natürlich rechtlich bindend.

Stärken – Anbieter ist in Zielregion etabliert und verfügt über ausreichend großes Portefeuille an möglichen Zielprojekten.

Das Konzept

Das Anlegerkapital geht als festverzinsliches qualifiziertes Nachrangdarlehen an die GIK 3 oder GIK 4. Das Darlehenskapital wird weitergereicht, um Bauprojekte eines Schweizer Partners zu finanzieren, hierbei liegt die erwartete maximale Haltedauer bei 24 Monaten. Anders als in Deutschland fließt dieses Eigenkapital in eine Gesamtfinanzierung. Die Bank agiert dabei wie ein Treuhänder und zahlt aus der Gesamtfinanzierung die entstehenden (und vorher bekannten) Kosten, überwacht die Einnahmen und gibt sie vor Verkauf frei. Zusätzlich läßt sich Gallus für jedes Projekt eine Globalsicherung abtreten, kann also im Zweifel gemeinsam mit der Bank verwerten. Dank der Wirtschaftlichkeitsauswertung durch die Bank (vor Darlehensvergabe) und der versicherten Festpreisgarantie der Handwerker vor Ort halte ich das Fertigstellungsrisiko für sehr überschaubar. In der Tat existieren in der Schweiz keine „Bauruinen“. Dank der konstant steigenden Nachfrage, speziell auch im mittleren Wohnsegment, ist die Verkaufsseite auf absehbare Zeit sehr positiv. Die Weichkosten liegen bei 15 %, was angesichts der Projektgüte und der Konzeptstruktur vertretbar ist. Tatsächlich sind die Projektgewinne nach Rückführung der Gesamtfinanzierungskosten auf Projektebene dermaßen hoch, daß die „Gallus-Kosten“ aus dem Darlehen nicht der Rede wert sind.

Stärken – Etablierter Partner mit einer wohlgefüllten Projektliste. Etabliertes Netzwerk in einem lokalen Marktumfeld mit hoher Nachfrage. Dank Absicherung per Globalsicherung, Festpreisgarantie und Vorliegen sämtlicher Genehmigungen sehr überzeugendes Risikoprofil.

Die Zielgruppe

Nachrangdarlehen beteiligen den Kapitalgeber (Darlehensgeber) unmittelbar an der Unternehmensentwicklung. Geht die Investitionsstrategie auf, erhält der Anleger die geplante Verzinsung; tritt der Insolvenzfall ein, steht er am Ende der Schlange der Anspruchsteller. Dieser für Nachrangdarlehen typischen und von der BaFin geforderten Gestaltung wurde mit wirtschaftlichen Parametern entgegengewirkt. Dank der Besonderheiten von Schweizer Immobilienprojekten ist die Gesamtanlagesicherheit ungewöhnlich hoch: Vor der Investition stehen sämtliche Parameter des Projekts fest, sind durch die Bank gegengeprüft und dank Versicherung und Globalsicherung quasi „in Beton gegossen“. Die kurze geplante Haltedauer ist ein weiterer Bonus, der dem vermögenden Anleger ermöglicht, ein eigenes Portefeuille aus Einzelinvestments aufzubauen.

Summa summarum

halte ich die Angebote „GIK 3 und 4“ der Gallus GmbH, München, für sehr gut. Das erprobte Konzept überzeugt mit einem sehr guten Ertrags-Risiken-Verhältnis, auch dank der Besonderheiten des Schweizer Marktes. Vor allem, aber nicht nur, ein Angebot, das vermögende Anleger ansprechen dürfte. Meiner Meinung nach verdienen die Angebote eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #524 ein.