Investmentanalyse vom 21.07.2005

Cux Seniorenresidenz Weyhe

Der Initiator

Der Initiator Nord-Deutsche Projektentwicklungs- und Handelgesellschaft mbH ist bis dato hierzulande ein unbekannter Name. Gegründet in 1995, kann der Initiator durchaus eine Historie im Bereich Seniorenresidenzen vorweisen. Das angebotene Seniorenwohnheim ist das zehnte Angebot, das von diesem Anbieter realisiert werden soll. Nach der Leistungsbilanz 2004 wurden bisher 19 geschlossene Fonds „begleitet“. Das Gesamtvolumen lag bei rund EUR 197 Mio. Das vorliegende Angebot ist das erste Angebot in Eigenregie unter eigenem Namen. Bei den bestehenden 9 Pflegeeinrichtungen besteht eine durchschnittliche Belegung von 98,89%. Diese Quote liegt laut Initiator deutlich über dem Marktdurchschnitt.

Stärken - Im Bereich Seniorenresidenzen erfahrener Initiator.

Der Prospekt

Der Prospekt umfaßt 76 Seiten. Die Aufklärung über Risiken und Chancen ist vollständig. Das für die meisten Anleger vermutlich neue Immobilienmarktsegment der Seniorenresidenzen ist nachvollziehbar, wenn auch wenig umfassend erläutert. Der Text ist verständlich und für den Laien lesbar. Die Aufmachung in Bild und Wort ist ansprechend. Allerdings sind wichtige Konzeptparameter mangelhaft dargestellt: das Tilgungsinstrument ist namentlich nicht erläutert, die Entlohnung des Initiators ist nicht eindeutig dargestellt. Wünschenswert wären Umsatzvolumina aus dem Markt, da für den Anleger Renditeaspekte vorrangig sind. Insgesamt fehlen durch die BaFin-Vorgaben in meinen Augen wichtige Aussagen, warum in das vorliegende Angebot investiert werden sollte.

Schwächen - Entscheidungswichtige Aussagen fehlen.

Der Markt

Laut Statistik wird im Jahre 2030 in Deutschland der Personenkreis über 60 Jahren ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Gleichzeitig steigt in unseren Breiten die Lebenserwartung stetig an. Ältere Menschen - ganz besonders ältere Frauen - leben vermehrt allein. Bis zum Jahr 2030 werden voraussichtlich rund 13,2 Mio. ältere Menschen allein leben. Mit steigender Zahl allein stehender älterer Menschen wächst die Wahrscheinlichkeit, daß ein zunehmender Anteil auf stationäre Pflege angewiesen sein wird.

Stärken - Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt.

Das Objekt

Das Pflegezentrum ist auf einem 5.209m² großen Grundstück in Weyhe-Leeste in konventioneller Bauweise errichtet worden. Die Fertigstellung des Objektes erfolgte im 1. Quartal 2005. Im Erdgeschoß des Objektes befinden sich Technikräume, Empfang und 14 Zimmer. In zwei weiteren Geschossen befinden sich weitere Pflegezimmer, Aufenthaltsräume, Pflegebäder und weitere Funktionsräume. Das Objekt umfaßt eine Gesamtnutzfläche von rund 4.583m². Im Objekt befinden sich 83 Pflegezimmer, wovon 61 als Einzel- und 22 als Doppelzimmer genutzt werden, weitere 12 Zimmer werden als Tagespflegeplätze bereitgestellt. Im Rahmen des Bebauungsplanes der Gemeinde Weyhe ist die Nutzung des Grundstückes ausschließlich durch ein Pflegeheim erlaubt. Insgesamt also ist das Fondsobjekt neuwertig und für die Nutzungsart ansprechend gestaltet. Als anderweitige Objektnutzung wäre betreutes Wohnen möglich.

Stärken - Neubau, zielgruppengerecht errichtet, für verschiedene Nutzungsgrößen ausgerichtet.

Der Mieter

Das Wohnheim ist zu 100% für 22 Jahre (plus Option) an die Senioren Wohnpark Weser GmbH vergeben. Diese ist eine Tochtergesellschaft der Residenz-Gruppe Bremen. Seit 1988 ist die Residenz-Gruppe auf die Planung, Realisierung und den Betrieb von Senioren Wohnparks spezialisiert. Zur Zeit hat das Unternehmen ein Engagement in 9 Pflegeeinrichtungen und 6 betreute Wohnparks. Insgesamt wurden bisher mehr als EUR 71 Mio. investiert. Bei einem eventuellen Mieterausfall hätte der Initiator das Recht, das Objekt eigenständig zu leiten oder aber weiterzuvergeben.

Stärken - Ungewöhnlich lange Mietbindung, erfahrener Mieter

Der Standort

Die Gemeinde Weyhe liegt in der Nordspitze des Landkreises Diepholz, am Südrand der freien Hansestadt Bremen. Der Arbeitsstandort Weyhe-Dreye wird um ein weiteres Gewerbegebiet ausgebaut. Auf einem Areal von 26 ha entsteht das Gewerbegebiet „Dreye-West III“ in unmittelbarer Nähe zur Autobahn. Insbesondere finden hier Unternehmen der Dienstleistungsbranche und des verarbeitenden Gewerbes ein ideales Umfeld, welches sich durch großzügig erschlossene Gewerbeflächen in Autobahn-, Stadt- und Flughafennähe darstellt. An diesem gewerblichen Standort sind bereits 150 Betriebe mit über 2.000 Beschäftigten ansässig. Die Gemeinde Weyhe verfügt selbst über 18 Altenwohnungen im Ortsteil Kirchweyhe und 16 Altenwohnungen im Ortsteil Leeste. Im Ortsteil Kirchweyhe stehen weitere Plätze in privaten Altenheimen zur Verfügung. Derzeit leben in der Gemeinde Weyhe 5.700 Einwohner, die älter als 60 Jahre sind. Somit zählt fast jeder fünfte Einwohner zur Zielgruppe.

Das Konzept

Der Anleger soll sich an einer im ersten Quartal 2005 fertiggestellten Seniorenresidenz in Weyhe beteiligen. Das Objekt ist nutzungsgerecht errichtet, dabei nicht für eine andere Nutzung geeignet. Es ist komplett an einen erfahrenen Betreiber auf 20 Jahre vergeben. Bei einer Fondslaufzeit von mindestens 12 Jahren soll der Anleger eine Rendite von rund 6% p.a. erhalten. Für das nachfolgend beschriebene Risiko aus der Finanzierungskonzeption halte ich die zu erwartende Rendite für zu gering. Das Konzept wirkt grundsolide. Neben einer mit 12 Jahren überdurchschnittlich langen Zinsfestschreibung fällt als „innovativer“ Baustein eine deutsche (!) Rentenversicherung auf, die als Tilgungsinstrument dienen soll. Der Name des Versicherers wird nicht genannt. Dies wäre in meinen Augen absolut notwendig. Die in die Konzeption eingearbeiteten Reserven sind marginal. Sollte die Rentenversicherung nur den Garantiezins erwirtschaften, läge die Fondsrendite bei rund 4% p.a., was in meinen Augen indiskutabel wäre. Auf Nachfrage teilt der Initiator mit, daß es sich beim Rentenversicherer um die Provinzial Rheinland handelt. Der gewählte Betreiber des Seniorenwohnheims scheint erfahren zu sein. Das aktuelle Objekt wäre das 10te zu betreibende Haus. Grundsätzlich befindet sich der Initiator mit diesem Fonds in einem eindeutigen Wachstumsmarkt. Damit sollte sich für den Anleger eine nachvollziehbare Kapitalerhaltsicherheit darstellen lassen. Mit dem Mieter ist ein Staffelmietvertrag vereinbart, womit sich fest kalkulierbare Mietsteigerungen ergeben. Zudem ist die Miete durch eine Investitionskostenvereinbarung rückgesichert. Größte Unsicherheit in meinen Augen ist die Finanzierungsgestaltung.

Schwächen - Deutsche Rentenversicherung als Tilgungsinstrument.

Stärken - Wachstumsmarkt, erfahrener Anbieter und Betreiber, hohe Kapitalerhaltsicherheit.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Cux Seniorenresidenz Lerchenhof“ der NordDeutschen Projektentwicklungsgesellschaft für befriedigend. Die Wahl einer deutschen (!) Rentenversicherung als Tilgungsinstrument wirft Zweifel an der Prognosenachhaltigkeit auf. Davon abgesehen ist die Konzeption konservativ, die Kapitalerhaltsicherheit ist in meinen Augen hoch. Eine Beteiligung kann als Basisbaustein sinnvoll sein. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot in meinen Augen eine Bewertung mit „befriedigend“ (3+).