Investmentanalyse vom 08.11.2005

HGA USA VI

Der Initiator

Die HGA Capital - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HGA Beteiligungs AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank gehört zu den führenden Kreditinstituten in Deutschland. Die HGA Capital hat bis dato 34 geschlossene Immobilien- und 2 Mobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,4 Mrd. aufgelegt. Rund 10.000 Anleger haben sich beteiligt, 1.900 davon mehrfach. Laut Leistungsbilanz befinden sich derzeit noch 18 Fonds in der Bewirtschaftungsphase. Drei Fonds laufen unter Plan, die übrigen im Soll oder darüber.

Der Prospekt

Mit 120 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Aufmachung und die Sprachführung sind ansprechend. Inhaltlich sind die meisten relevanten Daten klar nachvollziehbar aufbereitet. Die Mikrostandorte könnten detaillierter ausgeführt sein. Das hierzulande teils erklärungsbedürftige Anlagesegment ist gut erläutert.

Die Standorte

In den USA hat die Zahl der Haushalte in den vergangenen Jahren zugenommen. Prognosen des Harvard Joint Center for Housing Studies gehen bis zum Jahr 2005 von einem Wachstum um rund 5,5% und von 2005 bis 2010 um weitere rund 5,3% aus. Florida und Las Vegas (Nevada) sind grundsätzlich als Mesostandorte für privat genutzte Apartmentanlagen gut geeignet. Das U.S. Census Bureau prognostiziert für Florida eine Bevölkerungszunahme von heute rund 17 Mio. auf fast 21 Mio. im Jahr 2025. In Nevada insgesamt ist die Zahl der Beschäftigten in den letzten zehn Jahren um rund 350.000 gestiegen. Das jährliche Neubauvolumen überschreitet sowohl bei Wohn- als auch bei Gewerbebauten jeweils einen Wert von USD 2 Mrd. Die Bevölkerungsstruktur an den Mesostandorten ist gut gemischt, die Infrastruktur sehr gut ausgebaut. Eine sehr hohe Bautätigkeit an den Mesostandorten gibt einen eindeutigen Hinweis auf die Attraktivität auch aus Sicht anderer Investoren. Die Mikrostandorte werden im Prospekt nicht eindeutig definiert. Der Leser erfährt nicht, wie gut die verkehrstechnische Anbindung ist. Allerdings ist dies auf Grund der mobilen Bevölkerung nicht essentiell. Die Anlagenqualität ist generell wichtiger als eine möglichst große Nähe zu den verschiedenen Arbeitsplätzen.

Schwächen - Die Mikrostandorte sind im Prospekt nicht ausreichend dokumentiert.

Stärken - Interessanter Wachstumsmarkt.

Die Objekte

Errichtet in den Jahren 1986 bis 2000, ist die Bauqualität laut Feri Gutachten sehr gut. Nur Malabar erhielt ein „weit überdurchschnittlich“ (B+). Die Außenanlagen sind insgesamt attraktiv. In den USA setzt man bei Immobilien eine deutlich niedrigere Lebenserwartung an als hierzulande. Dies läßt sich auch an der sehr aktiven aktuellen Baubranche ablesen. Generell ist bei der dort üblichen Bauweise die Objektbetreuung weit wichtiger. Diese war in der Vergangenheit suboptimal, was u. a. für den Initiator mit kaufentscheidend war. Dadurch liegen Verbesserungspotentiale vor, die offenbar bereits umgesetzt werden. Für die geplanten Verkaufsszenarien stellt sich die Frage, ob ein potentieller Käufer dann nicht aus einer Vielzahl ähnlicher, bzw. jüngerer Objekte wird auswählen können. Hier wird sich dann mittelfristig die Partnerqualität beweisen.

Schwächen - Fehlende Alleinstellungsmerkmale.

Stärken - Als „sehr gut“ bewerteter Objektzustand bei drei der Immobilien. Attraktive Außenanlagen.

Die Mieter

Der Vermietungsstand der einzelnen Anlagen liegt derzeit zwischen 94% und Vollauslastung. Die Mieter setzen sich zusammen aus Angestellten der lokalen Regierungen und Unternehmen und Pensionären. Der Initiator macht keine Aussagen darüber, ob der augenscheinlich hohe Vermietungsstand Marktusus ist. In den Prognosen wird ein Vermietungsstand von 92% zugrundgelegt, was angemessen erscheint. Laut Aussage des Initiators sind die Objekte durchschnittlich unter dem aktuellen Marktwert vermietet, was ein Wertsteigerungspotential bedeutet. Verglichen mit Deutschland ist das USamerikanische Mietrecht deutlich liberaler. So ist beispielsweise eine vierwöchige Kündigungsfrist üblich, längere Fristen werden nur selten vereinbart. Bei Zahlungsverzug oder unsozialem Verhalten von Mietern sind Räumungen relativ kurzfristig realisierbar. Kappungsgrenzen für Mieterhöhungen bestehen nicht. Innerhalb der letzten 20 Jahre stiegen in den USA die Mieten in Apartmentanlagen stärker als bei Einzelhandels-, Industrie- oder Büroimmobilien. Professionelle Immobilieninvestoren wie Real Estate Investment Trusts (REITs), Pensionsfonds oder Versicherungen in den USA engagieren sich stark am Wohnimmobilienmarkt, vor allem im Bereich Apartmentanlagen.

Schwächen - Die hohe Nachfrage nach Wohnobjekten bewirkt eine sprunghafte Steigerung auf Angebotsseite.

Stärken - Stabile Steigerung der Nachfrage. Fondsobjekte sind derzeit sehr gut ausgelastet.

Die Partner

Die Alliance Holdings L.L.C. hat sich seit 1996 auf die Bewirtschaftung von Apartmentanlagen in den USA spezialisiert. Mit mehr als 56.000 bewirtschafteten Wohneinheiten in über 180 Anlagen gehört sie zu den erfahrensten und größten Betreibern von Apartmentanlagen in den USA. Zum Bestand gehören Objekte in Texas, im Mittleren Westen, in Nevada und Arizona sowie an mehreren Standorten entlang der Ostküste von Virginia bis Florida. Alliance L.L.C. als „General Partner“ obliegt die Verwaltung der Objekte. Somit ist hier die Arbeitsqualität mitentscheidend für den wirtschaftlichen Erfolg der Anlage. Der Partner ist am Erlös beteiligt. Ab einer definierten Renditehöhe erhöht sich die Beteiligung des Partners am Reinerlös nach Verkauf.

Stärken - Erfahren und am Markt etabliert, aus dem Vorgängerfonds bekannt. Partner wird zumindest teilweise erfolgsabhängig entlohnt.

Das Konzept

Der Anleger soll in vier Apartmentanlagen im Süden und Osten der USA investieren. In Florida und Nevada gelegen, sollen durch hohe Beschäftigungszahlen sowie einen steigenden Zuzug die exzellenten Vermietungsquoten der Objekte gehalten werden. Auf Grund eines sehr aktiven Marktes könnte m. E. ein geplanter Verkauf der Anlagen in rund 10 Jahren schwierig sein. Gutachten bestätigen drei Objekten aktuell einen sehr guten Zustand. Bei einer geplanten Laufzeit von zehn Jahren soll der Investor eine Rendite von rund 8,5% p.a. nach Steuern erhalten. Dies wäre insgesamt eine recht ordentliche Rendite bei einer überschaubaren Laufzeit. Mit rund 17% (bez. auf EK) fallen die Weichkosten unterdurchschnittlich aus. Der Initiator ist zu 10% am Nettoverkaufserlös beteiligt. Er verdient nachrangig nur im Falle eines Verkaufserfolges, was für den Anleger positiv ist. Die Fremdfinanzierung ist endfällig, was das Gesamtrisiko erhöht. Mitentscheidend am Gesamtverlauf der Anlage ist die Qualität des Partners, da dieser sich vor Ort um die Objektbetreuung kümmert. Durch eine teilweise erfolgsabhängige Entlohnung soll hier eine optimale Leistung motiviert werden. Eine angemessen hohe Liquiditäts- und Neuvermietungsreserve spricht für eine konservative Planung. Grundsätzlich ist das Marktumfeld auf absehbare Zeit positiv. Die Nachfrage nach derartigen Objekten wächst an den Standorten stetig, allerdings auch das Angebot.

Schwächen - Keine Neubauten. Endfälliges Darlehen. Keine Alleinstellungsmerkmale vor Ort.

Stärken - Positiver Markt. Vorsichtige Planung. Erfolgsabhängige Entlohnung des Partners und Initiators.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „USA VI“ des Initiators HGA Capital für gut. Die Rahmenparameter sind positiv, wenn auch die Fondsobjekte keine Alleinstellungsmerkmale aufweisen. Die Konzeption ist konservativ, die Prognosen lassen Spielraum nach oben zu. Aus meiner Sicht hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „gut“ (2) verdient.