Investmentanalyse vom 22.03.2007

Tomorrow Income Portfolio 8

Der Initiator

Die Tomorrow Fund Management (Deutschland) GmbH, Berlin, hat ihre Geschäftstätigkeit im Jahr 2000 aufgenommen. Seit Mai 2006 ist die GmbH im Eigentum des ursprünglichen Partners BGK, Santa Fe. Dieser ist seit 1991 im Immobiliensektor tätig. Zusammen mit Partnern betreut BGK rund 220 Immobilien im Wert von über 2 Mrd. USD. BGK ist zu rund 20% an den Zielobjekten des aktuellen Fonds beteiligt. Seit Geschäftsbeginn wurden inclusive des vorliegenden Angebots acht geschlossene US-Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von rund USD 562 Mio. aufgelegt. Zusammengenommen befinden sich 26 Immobilien in 18 verschiedenen US-Bundesstaaten mit aktuell ca. 690 Mietern im Besitz der jeweiligen Fondsgesellschaften. Der Initiator betreut rund 6.000 Anleger. Die prognostizierten bevorzugten Ausschüttungen wurden in den bisherigen Fonds bis auf eine Minderausschüttung eingehalten. Laut Initiator sollen im laufenden Jahr die Ausschüttungen ebenfalls planmäßig erfolgen. Der erlebte Außenauftritt des Initiators ist professionell.

Stärken - Erfahrener Nischenanbieter mit einer sehr guten Leistungsbilanz.

Note für Außenauftritt - B.

Der Prospekt

Mit 199 relevanten Seiten fällt der Prospekt sehr umfangreich aus. Nach IDW-S4-Standard gestaltet, entspricht der Prospekt auch dem VGI-Standard. Die Besonderheiten des Marktes und der Konzeption werden nachvollziehbar erläutert. Die grafische Aufmachung ist ansprechend, die Sprachführung angenehm.

Stärken - Ein angenehm zu lesender Prospekt, inhaltlich ausführlich und nachvollziehbar.

Die Standorte

Die Fondsimmobilien liegen in den Großräumen Texas, New Mexico, Ohio und Florida. Dabei handelt es sich um überregional bedeutsame Standorte. Dort sind die Immobilienmärkte deutlich weniger volatil als in Großstädten. Die Leerstandsquoten liegen zwischen 7,% in Tampa und bis zu 11% in Albuquerque, Tendenz fallend. Die Zuzugsquoten sind unterschiedlich. Die Makrostandorte Houston/Texas und Tampa/ Florida gelten als aufstrebende Regionen mit hohem Zuzug. Albuquerque (5% zwischen 2007/10) und Ohio (-0,4% bis 2010) weisen dagegen geringe oder negative Steigerungsraten auf. Dennoch handelt es sich bei den einzelnen Standorten um etablierte regionale Zentren. Laut Initiator weisen die Standorte eindeutiges Mehrauslastungspotential auf. Die Mikrostandorte der einzelnen Objekte sind gut. Die infrastrukturelle Anbindung ist teilweise hervorragend.

Stärken - Drei erstklassige Standorte, sämtliche Lagen entsprechen laut Gutachten den Prognosen.

Die Objekte

Von den sechs erworbenen Objekten sind fünf als Klasse-B-Objekte eingestuft, eines als Klasse A. Errichtet zwischen 1974 und 1999, ist die Bausubstanz in Gutachten als befriedigend bis gut bewertet worden. Sämtliche Objekte wurden zuvor von BGK verwaltet, was die Beurteilung erleichtert. Die Einkaufspreise wurden durch externe Wertgutachten bestätigt. BGK ist auf Klasse-B-Immobilien spezialisiert. Diese werden mit einer Mindervermietung eingekauft, um ein hohes Wertsteigerungspotential zu erreichen. Die Objekte zeichnen sich sämtlich aus durch eine mögliche flexible Nutzung. Die Objektqualität entspricht der üblichen Bauweise in den USA. Die Objekte weisen teils einen deutlichen Wiedererkennungsfaktor auf. Durch die konservative Konzeption müßten sich die Einnahmen wie auch die geplante Verkaufssituation wie geplant entwickeln. Der Initiator plant 22,6% der Nettomieteinnahmen als Mietausfall, Neu- und Anschlußvermietungsreserve. Dies sollte bei den ausgewiesenen Zahlen ausreichend sein.

Stärken - Objekte sind von mittlerer bis guter Qualität mit hohem Mietsteigerungspotential. Konzeption wurde auf die ausgewiesenen Vermietungsprognosen abgestellt.

Die Mieter

Zur Zeit sind die Objekte zu insgesamt 87,2% an 127 Mieter aus 20 Branchen vergeben. Bei Mietvertragsrestlaufzeiten zwischen 1 Monat und 14 Jahren ist eine sehr volatile Vermietungssituation gegeben. Damit ließe sich unmittelbar auf den Markt reagieren. Über die Fondslaufzeit prognostiziert der Initiator mit einer Auslastung je Objekt von mind. 95%. Dies ist auf Grund der Leerstände vor Ort sehr sportlich. Laut Gutachten weisen sämtliche Objekte Mietverträge unter dem aktuellen Marktniveau auf. Damit ist ein Mietsteigerungspotential gegeben. Durch die breite Diversifikation bez. der Mieterzahl sowie der unterschiedlichen Branchen liegt keine nennenswerte Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Märkten vor. Die Objektvergabe liegt in Händen von BGK, die als professionell einzustufen ist. Der Initiator ist am Fonds erfolgsabhängig beteiligt. Dies sollte eine effiziente Objektbetreuung gewährleisten.

Schwächen - Hohe prognostizierte Mietauslastung.

Stärken - Sehr große Diversifikation durch unterschiedliche Mietlaufzeiten und Mietparteien verringert Gesamtanlagerisiko deutlich.

Das Konzept

Der Anleger soll in Bürogebäude an sechs unterschiedlichen Standorten in den USA investieren, mit einer weit diversifizierten Mieterschicht (127 Mieter) und einer geplanten Laufzeit von fünf bis sieben Jahren. Der Initiator plant für den Anleger konservativ eine Rendite vor Steuern von rund 7% p.a. Das Hauptaugenmerk des Initiators beim Einkauf der Immobilien lag nach eigenen Aussagen vor allem auf einer möglichst niedrigen Vermietungsquote. Nach dem Vermietungsstand wird der Kaufpreis berechnet. Somit ergibt sich objektiv ein Wertsteigerungspotential, sollte ein Einkauf mit einem niedrigen Vermietungsstand und ein Verkauf mit einer hohen Auslastung realisiert werden können. Die Objekte sind in den Jahren 1974 bis 1999 errichtet, also im Schnitt vergleichsweise alt. Rund 22,6% der prognostizierten Nettomieteinnahmen sollen für Rücklagen verwendet werden, was einen großen Sicherheitspuffer darstellt. Vorteilhaft für den Anleger: Die Vergütung des Initiators erfolgt erfolgsabhängig und nachrangig. Der frühere Partner BGK ist heutiger Initiator, womit die große Markterfahrung unmittelbar in den Fonds einfließt. Das Zahlenwerk spricht für eine solide Anlage. Das wirtschaftliche Ertragspotential scheint gegeben - wenn sich jene Vermietung realisieren läßt, was aus heutiger Sicht sehr sportlich scheint. Der Initiator bietet dem Anleger eine Dollar-Absicherung an, um das Währungsrisiko auszuschließen. Die Konditionen hierfür sind angemessen. Der Initiator hat Gutachten erworben für die einzelnen Objekte wie auch die Standorte, wiederum ein Zeichen für eine vorsichtige Planung.

Schwächen - Hohe geplante durchschnittliche Objektauslastung.

Stärken - Sehr erfahrener Initiator. Hohe Gesamtanlagesicherheit durch große Mieter- und Objektdiversifikation. Sehr konservative Prognosen.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot TIP 8 des Initiators Tomorrow für einwandfrei. Der professionelle Außenauftritt verdient ein B. Die Diversifikation über mehrere Objekte und Standorte sowie die vorsichtige Kalkulation sorgen für eine hohe Gesamtanlagesicherheit. Für einen Investor mit internationaler Ausrichtung kann eine Beteiligung als Basisbaustein in Frage kommen. Aus meiner Sicht ist eine Benotung mit „einwandfrei“ (2+) angemessen.