Leistungsbilanzanalyse vom 27.04.2007

Leistungsbilanzanalyse März 2007 Walton International Group Inc.

Der Initiator

Die Entscheidungs­ träger des Familienunternehmens Walton International Group Inc. sind seit 1979 im Bereich Landentwicklungen in Kanada tätig. Der derzeitige Haupteigner ist als dritte Generation seit 1989 im Unterneh­ men aktiv. Der erste Publikumsfonds für Deutsch­ land wird seit Ende 2006 angeboten. Die geprüfte Leistungsbilanz der bisherigen Plazierungen ist beeindruckend. Bei ei­ ner durchschnittlichen Laufzeit von 7,2 Jahren (über alle abgewickelten Projekte) wurden bis dato als schlechtestes Ergeb­ nis 8 % p.a. erwirtschaftet. Die Renditen lagen in der Vergangenheit in der Regel im zweistelligen Bereich. Der Außenauftritt ist professionell.

Stärken - Erfahrener Nischenanbieter mit einer beeindruckenden Leistungsbilanz.

Note für Außenauftritt - B.

Die Angebotsstruktur

Der Initiator Walton International positioniert sich eindrucksvoll im Nischenmarkt Grund­ stücksentwicklung in Kanada. Neben einer positiven Bevölkerungsentwicklung weist Kanada ein stabiles Wachstum bei den Be­ schäftigtenzahlen auf. Dies wiederum gibt langfristig positive Impulse für den Woh­ nungs­ und Gewerbeimmobilienmarkt. Land Banking bezeichnet das Zerlegen von Land und Grundstücken in kleinere Teile für verschiedene Geschäftsvorha­ ben. Einige Teile haben Investitions­, an­ dere nur Entwicklungsfunktionen. Land Banking ermöglicht den Investoren, Land im Agrarzustand günstig zu kaufen. So­ bald es zu einer Planung kommt (z.B. In­ dustrie­ und Wohngebiet), dann steigen die Grundstückswerte sprunghaft an. Walton ist spezialisiert auf den Ankauf von Acker­, Forst­ und Weideland in Ka­ nada und Arizona. Hierbei pflegt Walton sehr enge Kontakte zur lokalen Politik und Wirtschaft, um die Standortentwicklung zu antizipieren und zu beeinflussen. Das Vorgehen sieht im einzelnen wie folgt aus: Analyse unbebauter Landflächen auf Entwicklungspotential durch professio­ nelle Standortanalyse; Vertragsabschluß für den Landkauf aus Regierungs­Verstei­ gerung, Farmland Structured Buy­Out und Bankverwertungen; Planung des städte­ baulichen Kontextes und Ermittlung der behördlichen Standards, Regeln und Gren­ zen; Identifikation der geplanten Nutzung und Erarbeitung eines Entwicklungskon­ zeptes. Erstellung von Flächennutzungs­ plänen und Bestimmung der Bebauungs­ und Nutzungsarten; Aufteilung des Landes in bebaubare Grundstücke und Anlage von Grundbüchern; Festlegung individueller Bebauungsmöglichkeiten und Vorberei­ tung des Verkaufs; Verkauf an Bauträger, Privatkunden, Investoren. Der Vorteil dieses Marktes liegt im Feh­ len projektentwicklungstypischer Risiken wie Genehmigungs­, Planungs­, Fertig­ stellungs­ und anderer Risiken. Der Nach­ teil liegt in der teils langen Haltezeit der Grundstücke, da eine steigende Nachfrage und damit einhergehend steigende Werte um Jahre voraus antizipiert werden müs­ sen. Die Renditen in diesem Markt liegen durchschnittlich im höheren zweistelligen Bereich. Eine überproportionale Wert­ steigerung läßt sich vor allem bei Grund erreichen, der in einer Nutzungserweite­ rungszone liegt. Für ein funktionierendes Geschäft ist eine genaue Kenntnis der Standorte sowie der politischen und wirt­ schaftlichen Gegebenheiten unerläßlich. Walton hat aufgrund der langen Tätigkeit im Markt sowie der Vielzahl an erfolgrei­ chen Projekten bewiesen, daß die nötigen Kontakte vorhanden sind. Die Zusammenarbeit mit den Partnern vor Ort ist seit 1980 etabliert. Der Initiator investiert in Grundstücke mit deutlichem Wertsteigerungspotential. Die Anlagepa­ rameter sind klar definiert: Überschaubarer Gesamtanlagezeithorizont (2 bis 4 Jahre); Investition nur in ausgesprochene Wachs­ tumsgebiete; Verhältnis Einkaufspreis zu erwartetem Marktwert 1 zu 2,5; hochwerti­ ge existierende Infrastruktur; Verkaufspreis soll vor Einkauf kalkulierbar sein; die Grund­ stücke werden nach Planung und Geneh­ migungen weiterveräußert; die Entwick­ lungsrisiken müssen überschaubar sein. Generell ist die potentielle Gewinnspan­ ne aus dem von Walton eingekauften Land zum Weiterverkauf nach Entwicklung und Beplanung enorm. Sie liegt in der Regel bei mehreren Hundert Prozent, die dann in der Unternehmensgruppe verbleiben. Damit werden die Expertise, das etablierte Netzwerk und die Voraussicht der Unter­ nehmensgruppe entlohnt. Da die privaten Anleger in der Vergangenheit dennoch eine hohe Eigenkapitalrendite erwirtschaftet haben, ist das Vorgehen Waltons eindeutig als fair zu beurteilen. Gute Arbeit soll gut entlohnt werden. Ohne eine entsprechen­ de monetäre Entlohnung für den Initiator wäre kaum eine hochwertige Arbeitlei­ stung zu gewährleisten. Walton nimmt ak­ tiv Einfluß auf die lokale Politik, um bspw. einen vorliegenden Stadtentwicklungsplan dergestalt zu beeinflussen, daß die Einstu­ fung einer Landwirtschaftszone in Vorstadt aufgewertet wird. Walton investiert dabei in Grund und Boden der eine sehr hohe Wahrscheinlichkeit aufweist, aufgrund des lokalen Wachstums in Bauland umgewan­ delt zu werden.

Leistungsbilanz

Der Initiator legt aktuell eine erste Leistungsbilanz vor. Das vorliegende und testierte Zahlenwerk ist aussagekräftig, wenn auch einige Fak­ ten fehlen. So wird bspw. das Einzel­ und Gesamtvolumen der Projekte nicht aufge­ führt (sondern nur die Preise je acre), eben­ sowenig Prognosezahlen. Damit kann der Leser nicht erkennen, ob ein Ergebnis vom Soll abweicht. In Folge sollte der Anleger die Leistungsbilanz als allgemeinen Leit­ faden nehmen. Die Hauptaussage aus der vorliegenden Leistungsbilanz ist, daß der Initiator sehr erfahren ist, da er über einen langen Zeit­ raum eine Unmenge an Entwicklungen initiiert und zu einem beachtlichen Teil bis heute auch komplett abgewickelt hat. Bei den bisherigen Angeboten hatte der Initiator stets eigenes Geld investiert - mit einer Quote zwischen 5 und 25 %. Grundsätzlich zerfällt die Leistungsbi­ lanz in unterschiedliche geographische Investitionsschwerpunkte, sämtlich in Ka­ nada (186) und den USA (8). Der Haupt­ teil der bisherigen Projekte (148) wurde als Privatplazierungen konzipiert. Im Mai 2004 wurde die erste Gesellschaftsbetei­ ligung aufgelegt, seit Ende 2006 werden neben den USA, Kanada und Asien auch in Deutschland Publikumsfonds angeboten. Bis dato sind 32 der strukturierten Pro­ jekte erfolgreich aufgelöst worden bzw. befinden sich derzeit in der Auflösungs­ phase. Die Fondsprojekte sind sämtlich noch investiert. Die durchschnittliche Laufzeit der 32 Projekte liegt bei rund sieben Jahren und zwei Monaten. Laut Walton wird für die Fondsprojekte eine Laufzeit von unter fünf Jahren angestrebt. Die Resultate der Investments weisen eine vergleichsweise große Schwan­ kungsbreite auf, wobei sämtliche Projek­ te bis dato erfolgreich waren. Die lineare Rendite der 32 aufgelösten Projekte be­ wegt sich zwischen 8 % p.a. und 33,4 % p.a. Die erzielte durchschnittliche Rendite belief sich auf 24,77 % p.a. Damit liegt die Durchschnittsrendite Waltons bisher an der Spitze vergleichbarer Anbieter. In der Leistungsbilanz werden augen­ scheinlich auch Projekte mit geringeren Renditen aufgeführt (siehe Grafik). Das Besondere an mehreren der Walton­Ange­ bote ist ein Teilverkauf der Investitionen. So befinden sich auch bei den Angeboten mit aktuell niedrigeren Renditen Großteile (im Schnitt 75 %) des jeweiligen Grundes noch im Eigentum der Projektgesellschaf­ ten. Damit steigt die endgültige Rendite noch deutlich an. Bei den Angeboten der Walton Interna­ tional Group Inc., hierzulande vertreten durch Walton Europe GmbH, Berlin, han­ delt es sich stets und ausschließlich um Landentwicklungen. Bei dieser Art Anlage sind Planzahlen in der Regel schlechter planbar als bei typischen Bestandsanlage­ fonds. Walton zeichnet sich aus durch sehr fle­ xible Konzeptionen und ein exzellentes gewachsenes Beziehungsgeflecht vor Ort. In Folge kann der Initiator aktiv reagieren, sollte ein Vertrag nicht zustande kommen oder sollten sich Marktchancen bieten. Aktuell bemüht sich Walton, Projekte in­ nerhalb von 5 Jahren abzuwickeln. In den ersten Dekaden wurden teils deutlich klei­ nere Grundstücke beim Publikum plaziert als heute üblich. Die daraus resultierenden möglichen Schwierigkeiten (höhere not­ wendige funktionierende Kommunikation innerhalb der verschiedenen Beteiligten­ gruppen) haben zu den derzeit durch­ schnittlich deutlich größeren Grundstük­ ken geführt. Die bisherigen Angebote haben für die Anleger in jedem Fall einen positiven Er­ trag erwirtschaftet. Dies zeugt von einer sehr sorgfältigen Objektauswahl durch die Entscheidungsträger. In der Leistungsbilanz werden einige Beispielangebote aus der Vergangenheit zusammen mit Erläuterungen der ameri­ kanischen Wirtschaftsprüfer aufgeführt. Anhand des Projekts Northpoint Com­ mercial wird dezidiert die sehr eigene Vorgehensweise Waltons aufgezeigt. So erwarb Walton bereits Ende 1999 den be­ treffenden Grund und gab ihm erst nach zwei Jahren Vorarbeit an Investoren weiter (2001). Der Multiplikator vom Einkaufs­ preis zum Investitionswert lag bei rund 5. Damit werden der umfangreiche Analy­ sevorgang und das Eigenrisiko aus dem Erwerb Waltons entgolten. Mitte 2006 wurde das Land nach Mehrheitsentscheid der Anteilseigner an einen Projektent­ wickler weiterveräußert. Der Schätzwert der einzelnen Landparzellen lag in der Planungsphase beim rund 1,5fachen des Investitionswertes. Der letztendliche Preis nach Angebot lag dann bei 50 % über dem Schätzwert, also beim rund 2fachen des Investitionswertes, die Rendite bei 13,61 % p.a. bei einer Laufzeit von rund 6,5 Jahren. Das Besondere am Vorgehen Waltons läßt sich an diesem Beispiel gut erkennen - au­ ßerordentliche Marktentwicklungen wer­ den frühzeitig antizipiert. Damit sind die erworbenen Grundstücke in der Regel für Entwicklungsfirmen attraktiv.

Summa summarum

halte ich den Initiator Walton International, in Deutschland vertreten über Walton Europe, Berlin, für hochinteressant. Im Bereich Grundstücksentwicklungen dürfte es wenige Anbieter geben, die mit einer derartigen Expertise konkurrieren können.