Investmentanalyse vom 17.07.2014

HTB Immobilienfonds 6

HTB hat sich seit 2006 als Anbieter von Zweitmarktimmobilienfonds etabliert. Die Leistungsbilanz ist bis dato positiv. Das Konzept ist solide und eignet sich als Basisinvestment.

Der Initiator

Die HTB-Gruppe ist Mitbegründer des Zweitmarktes für geschlossene Fonds und seit 2002 als Fondsinitiator und -verwalter tätig. Die Ursprünge der Gruppe gehen bis 1987 auf die HTB Hanseatische Treuhand & Beratungsgesellschaft mbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft zurück. Die HTB-Gruppe ist Anbieterin in den Segmenten Immobilien und Schiffahrt.

Gesellschafterin ist die Schweizer HTB Swiss AG. Geschäftsführer der durch die BaFin beaufsichtigten Anbieterin sind Jörg Busboom, Andy Bädeker und Hans-Peter Westerlinck. Busboom ist ein ausgewiesener Experte für geschlossene Immobilienfonds und kann eine langjährige erfolgreiche Tätigkeit in diesem Segment vorweisen. Bädeker kann eine langjährige Erfahrung in Konzeption und Prospektierung und der Geschäftsführung vor allem von Schiffsfonds vorweisen. Westerlinck, seit 1990 für die HTB-Gruppe tätig, ist Spezialist für Revision, Kontrolle und Berichterstattung.

Die HTB-Gruppe hat bis dato 4 Zweitmarktimmobilienfonds emittiert mit einem Eigenkapital von rund EUR 50. Mio.

Laut Anbieterin wurden im Haus bis Ende 2013 Anteile 135 verschiedener Immobilienfonds mit einem Volumen von rund EUR 78 Mio. nominal auf dem Zweitmarkt erworben. Die Vorgängerfonds liegen bis dato im oder über Soll, auch wenn bis dato noch kein Fonds aufgelöst wurde.

Auf Fragen im Rahmen der Fondsanalyse reagierte der Initiator umgehend.

Stärken – Erfahrene Entscheidungsträger, positive laufende Leistungsbilanz.

Der Markt

Der Zweitmarkt für geschlossene Fondsbeteiligungen wuchs in den Jahren 2000 bis 2007 überdurchschnittlich und war in den letzten Jahren vor dem Hintergrund der Finanzkrise rückläufig. Derzeit steigt die Zahl der angebotenen Fondsanteile an, da aufgrund des wirtschaftlichen Umfelds der Verkaufsdruck bei Privatanlegern und auch bei Fondsgesellschaften zunimmt.

An Transparenz mangelt es dem Zweitmarkt nach wie vor – Erfahrung und Expertise, aber auch ein gutes Netzwerk sind daher wichtig: So existieren neben 6 initiatorunabhängigen Plattformen mindestens 5 Fondsinitiatoren, die eigene und fremde Fonds handeln. Zudem teilen sich Privatinvestoren den Markt mit zahlreichen institutionellen Investoren, wie HTB, womit ein harter Wettkampf um interessante Anteile entsteht. Diese sind vergleichsweise rar gesät. Für eine funktionierende Bewertungssystematik ist neben einer lückenlosen Historie des Zielfonds auch eine sehr gute Marktkenntnis wichtig, um die hinter den Zielfonds agierenden Personen und Unternehmen einschätzen zu können. Im Vergleich zu einer Erstmarktbeteiligung bietet ein Zweitmarktanteil den großen Vorteil einer bereits beurteilbaren Historie. Damit läßt sich mit dem entsprechenden Know-how gut einschätzen, ob die Fondskonzeption tatsächlich aufgeht. Die Verantwortlichen im Haus HTB verfügen über eine ausgeprägte Expertise im Immobiliensektor. Durch die externe Bewertung der einzelnen Zielanteile liegt für jeden Fall eine belastbare Zweitmeinung vor.

Schwächen – Der Zweitmarkt folgt immer noch uneinheitlichen Kriterien.

Stärken – Langfristig wachsendes Marktumfeld. Hohe Expertise in der Bewertung von Anteilen bietet überdurchschnittliche Gewinnpotentiale auch bei Immobilienfonds.

Die Investitionskriterien

Um eine möglichst breite Diversifikation zu erreichen, sollen Anteile an rund 50 verschiedenen Immobilienfonds mit ausschließlich deutschen Geweberobjekten über den Zweitmarkt erworben werden. Das Gesamtanlagerisiko fällt damit niedrig aus. Die Ermittlung des angemessenen Kaufpreises eines Zielfondsanteils ist komplex und fußt auf vielschichtigen Berechnungen. Diese berücksichtigen das Fondsobjekt, die Mietsituation, das Marktumfeld, den Standort und mögliche künftige Entwicklungen. Die Auswahlparameter für die Zweitmarktanteile sind sehr streng und konservativ. In jedem Fall sind hohe Tilgungsraten beim Fremdkapital vorgeschrieben, der Einkaufsfaktor bei Erwerb liegt bei Faktor 13,5, der Verkaufsfaktor wird mit dem 11,5fachen der Nettojahresmiete veranschlagt. In jedem Fall wird eine externe Wertberechnung durch einen Wirtschaftsprüfer erfolgen.

Die Vorgängerfonds haben mehrere Hundert Transaktionen durchgeführt. Im Rahmen der Auswahl und der Vorprüfungen wurden 600 Immobilienfonds ausgewertet. Die Datenbank umfaßt rund 1.000 Immobilienfonds. Für den Anleger bedeuten diese Zahlen einen klaren Nachweis, daß die Anbieterin ihr Handwerk tatsächlich versteht und auch Zugang zu lukrativen Zweitmarktangeboten hat. Der Fonds investiert in bereits selektierte Zielinvestments, die bei einem passenden Angebot umgehend über den Zweitmarkt erworben werden. Der Fonds handelt damit nicht als Schnäppchenjäger, dessen oberstes Ziel bei einem günstigen Preis liegt, sondern als Qualitätsinvestor, der Perlen zu einem definierten Maximalpreis erwirbt. Vorrangig ist die Qualität der Zielinvestments, die zu vernünftigen Preisabschlägen erworben werden sollen. Damit eignen sich die Investitionskriterien gut für vorsichtige Anleger, denen ein ausgewogenes Portefeuille wichtiger ist als ein außerordentliches Chancen-Risiko-Profil.

Stärken – Die Investitionsvorgaben bewirken eine spürbare Diversifikation.

Das Konzept

Der Fonds investiert in Zweitmarktanteile von deutschen Bestandsimmobilienfonds. Das geplante Risikoprofil ist ausgewogen – die Investition wird über mehrere Objektklassen und rund 50 Fonds verteilt. Durch den Erwerb von Zweitmarktanteilen steigt die Berechenbarkeit der Investition, da für jeden Anteil eine evaluierbare Historie vorliegt. Die Anteile sollen nach 10 Jahren veräußert werden.

Für den Anleger werden konservativ kumuliert 158 % Gesamtausschüttungen (vor Steuern) prognostiziert. Die Bruttoinvestitionsquote (incl. Kaufnebenkosten) liegt bei vertretbaren 85,71 %. Der Weichkostenanteil ist mit 14,28 % (incl. Agio) für einen AIF-Fonds niedrig. Die laufenden Kosten von 1,93 % basieren auf dem jeweils aktuellen Nettoinventarwert. Unter dem Strich erhält der Anleger für eine vernünftige Kostenstruktur einen Fonds, der sich gut als Basis-Investment eignet. Der Fonds kommt ohne Fremdfinanzierung aus, nur in der Anlaufzeit (die ersten 18 Monate) kann zwischenfinanziert werden.

Positiv ist die leistungsabhängige Entlohnung des Initiators: Ab dem Zeitpunkt, zu dem der Anleger 100 % seines Kapitals zzgl. einer jährlichen Ausschüttung von 4,0 % erhalten hat (Vorabverzinsung, die erst bei Auflösung verbindlich wird), erhält die Kapitalverwaltungsgesellschaft 12 % der Mehrerträge.

Das Marktumfeld ist sehr interessant und befindet sich derzeit in einer deutlichen Umbruchphase. Es dürfte sich in den nächsten Jahren weiter sehr positiv entwickeln. Die Anbieterin verfügt nachweislich über einen guten Marktzugang und fundierte Expertise im Zielmarkt. Der Anleger erhält einen Fonds mit einer sehr soliden Absicherung nach unten und einer realistischen Chance auf für das Zielsegment sehr ordentliche Rückflüsse.

Stärken – Solides Konzept. Stark wachsender, liquider Markt. Geringes Gesamtrisiko dank breiter Diversifikation. Hohe Expertise durch die Vorgängerfonds.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Immobilienfonds 6“ der HTB Hanseatische Fondshaus GmbH, Bremen, für sehr gut. Die Fondskonzeption ist solide. Das an sich verhältnismäßig langweilige Segment der deutschen Bestandsimmobilie erhält durch das Zweitmarktkonzept deutlichen Auftrieb. Das Konzept eignet sich als Basis-Investment. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #31 ein.