Investmentanalyse vom 17.07.2008

DCM Indien 1

Die alteingesessene DCM geht mit dem vorliegenden Fonds neue Wege gen Osten: Das gelungene Konzept ermöglicht dem Privatanleger einen Zugang zu einem institutionellen Zielfonds, der breit diversifiziert in indische Immobilienprojekte investieren wird.

Der Initiator

Die DCM Deutsche Capital Management AG (DCM AG), München, wurde 1986 gegründet. Bis heute hat sie ein Investitionsvolumen von rund EUR 3,95 Mrd. realisiert. Rund 80.000 Anleger werden betreut. Mit einem plazierten Eigenkapital von rund EUR 1,7 Mrd. gehört der Initiator zu den großen Anbietern. Beim vorliegenden Angebot handelt es sich um den ersten Indienfonds des Initiators. Die Mehrheit (12 aus 14) der aktuell laufenden Fonds hat laut Leistungsbilanz die Erwartungen erfüllt. Der erlebte Außenauftritt ist ausgesprochen proaktiv und professionell.

Stärken – Erfahrener Initiator mit bisher vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit rund 176 Seiten fällt der Prospektumfang überdurchschnittlich umfangreich aus. Die Aufmachung ist angenehm, die grafische Gestaltung gut. Ein IDW-S4-Gutachten sowie ein Steuergutachten liegen vor.

Der Markt

Der indische Subkontinent stellt einen Wachstumsmarkt der Superlative dar. Neben dem extremen wirtschaftlichen Aufschwung der letzten 10 Jahre steht ein außerordentlicher Nachholbedarf in allen Versorgungsbereichen eines Landes: benötigt wird Infrastruktur jeder Art. Der hohe Investitionsbedarf hat zu einer deutlichen Öffnung des Landes für ausländische Investoren geführt. So ist es seit 2005 für Ausländer möglich, in Immobilien-Projektentwicklungen zu investieren. Auf Grund des großen Bevölkerungswachstums, des steigenden Bildungsgrades und, damit einhergehend, einer steten Zunahme an liquidem Einkommen besteht ein ausgesprochen großes Defizit an Immobilien jeglicher Couleur. Das Hotelangebot in Indien ist völlig unzureichend. Wegen des großen Bedarfs an rund 125.000 weiteren Betten sind zur Zeit in den Großstädten Spitzenpreise um die USD 350 für eine Übernachtung zu zahlen - falls erhältlich. Die indische Bevölkerung wächst jedes Jahr um rund 18 Mio. Im Bereich Wohnimmobilien wird ein Bedarf von 10 Mio. Neuwohnungen jedes Jahr erwartet, der aktuelle Bedarf liegt bei rund 20 Mio. Tatsächlich wurde in den letzten Jahren eine Vielzahl an schlecht gebauten Wohn- und Büroimmobilien in den Großstädten auf den Markt gebracht: Derartige Bauten haben zunehmend schlechte Absatzquoten. Für Investoren bedeutet dies, auf handwerklich solide Arbeit loka-ler Partner zu setzen. Lokale und etablierte Partner sind essentiell für einen Anlageerfolg, da nur diese die Mentalität und die jeweiligen lokalen Gegebenheiten kennen können. Beim immer noch sehr intransparenten Immobilienmarkt wissen diese lokalen Partner, welche Marktteilnehmer wie zu motivieren sind, zudem haben nur sie einen tatsächlich funktionierenden Zugang zu den Marktteilnehmern.

Schwächen – Intransparenter Markt, der eines verläßlichen lokalen Partners bedarf.

Stärken – Hochattraktives Marktumfeld mit enormem Renditepotential.

Die Investitionskriterien

Der Zielfonds Saffron India Real Estate Fund 1 selektiert die Zielinvestments nach klar definierten Investitionskriterien: Immobilienprojekte müssen hohen Qualitätsstandards genügen, die lokalen Partner müssen über ein nachweislich exzellentes Renommee und eine überzeugende Leistungshistorie verfügen. Zielmärkte sind indische Großstädte mit nachhaltigen Wachstumsperspektiven. Der Zielfonds sichert sich bei jeder Investition Kontroll- und Einflußnahmerechte auf die Projektentwicklung. Die Investitionen müssen diversifiziert werden über Immobiliensektoren, Projektstandorte und eine große Anzahl von Projekten. Dabei kommen Projekte in den Sektoren Wohnen, Gewerbe, Einzelhandel, Mischnutzung, Hotel und Gastronomie, Gesundheitswesen, Logistik, Informationstechnologie und Bildung in Frage. Damit können auch einander ergänzende Projektentwicklungen in einzelnen Regionen ausgewählt werden. Die Auswahl der Zielinvestments ist vielschichtig und tiefgehend. Über eine rein formale Prüfung hinaus findet vor allem eine notwendige qualitative Prüfung der lokalen Gegebenheiten statt. Nach einer Investition findet stets eine aktive Projektbegleitung statt, um ein Gelingen sicherzustellen. Aktuell sind bereits Zielinvestitionen im Wert von USD 400 Mio. ausgewählt, damit handelt es sich um einen eingeschränkten Blind-Pool.

Stärken – Professioneller und erprobter Investitionsansatz.

Der Partner

Die Saffron-Gruppe wurde 2005 gegründet. Unternehmenszweck sind Investitionen im indischen Immobilienmarkt. Die einzelnen Entscheidungsträger in der Gruppe sind teils schon seit Jahrzehnten in Indien u. a. als Investmentberater tätig. Aktuell verwaltet die Gruppe ein Volumen von rund USD 170 Mio., investiert in 6 Immobiliensektoren in 9 indischen Städten. Das Unternehmen selbst ist damit jung, kann aber ein gewachsenes und außerordentlich gut funktionierendes Netzwerk in Indien vorweisen. Für den Anleger positiv ist die Vorzugsausschüttung vor dem Fondsmanager in Höhe von 12 % p. a. Dar-über hinaus erhält Saffron eine übliche jährliche Gebühr von 1,95 %. Saffron Capital Advisors Ltd. investiert aktuell USD 3,5 Mio. Eigenkapital in den Zielfonds.

Stärken – Erfahrener und etablierter Partner mit hoher Eigenbeteiligung.

Das Konzept

Über einen Zielfonds wird sich der Anleger an Immobilienprojektentwicklungen in Indien beteiligen. Dabei diversifiziert der Zielfonds breit über unterschiedliche Segmente und Regionen. Es sind bereits Projekte im Wert von USD 400 Mio. identifiziert. Der Zielfonds-Manager ist erfahren und im Zielmarkt sehr gut vernetzt. Die lokalen Partner werden vor einer Investitionsentscheidung sehr dezidiert überprüft, es findet eine ständige Projektkontrolle durch den Zielfonds statt. Bei einer geplanten Laufzeit von 8 Jahren soll der Investor eine durchschnittliche Rendite von 15 % p. a. (IRR) erhalten. Die Weichkosten fallen mit rund 16,85 % (incl. Agio) niedrig aus. Eine Fremdfinanzierung auf Fondsebene findet nicht statt. Parallel zu DCM werden sich weitere institutionelle Investoren am Zielfonds beteiligen. Der indische Immobilienmarkt ist hochspannend. Wenn ein funktionierender lokaler Partner angebunden werden kann, lassen sich hier nahezu grenzenlos Projekte entwickeln und erfolgreich umsetzen. Die vertragliche Basis ist für deutsche Anleger risikolos, eine Auslandsinvestition wird von staatlicher Seite gefördert. Alles in allem weist das vorliegende Fondsangebot ein sehr gutes Chancen-Risiko-Verhältnis auf. Durch die reine USD-Investition entstehen auf Anlegerebene Wechselkursrisiken und -chancen.

Schwächen – Intransparenter Markt, hochwertige lokale Partner sind deshalb unerläßlich.

Stärken – Etablierter Partner mit hoher Eigenbeteiligung. Parallelinvestition zu institutionellen Investoren. Hohe Vorzugsausschüttung für Anleger vor Initiatorbeteiligung. Exzellentes Marktumfeld.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Indien 1“ des Initiators DCM AG, München, für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Die Fondskonzeption ist gelungen und bietet ein überzeugendes Chancen-Risiko-Potential. Der eingebundene Partner ist nachweislich sehr erfahren. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.