Investmentanalyse vom 10.07.2014

Publity Performance Fonds Nr. 7

Das vorliegende Angebot, der erste auf den Markt emittierte komplett KAGB-konforme alternative Investmentfonds, setzt auf Immobilien aus Bankverwertungen. Der Anbieter überzeugt durch eine professionelle Unternehmensstruktur und einen gut funktionierenden Marktzugang.

Der Anbieter

Die Publity Performance GmbH, Leipzig, ist Teil der Publity-Finanzgruppe. Im Rahmen der ab Juli 2013 geltenden Finanzmarktrichtlinie (AIFM) wurde die Gruppe 2012/13 umstrukturiert. Juristische Mutter der Firmengruppe ist die Publity AG, Leipzig, mit einem Stammkapital von EUR 5 Mio. Sie wird von Thomas Olek (gelernter Kaufmann und mittelbarer Mehrheitsaktionär, 94 %) und dem Juristen Christoph Blacha vertreten. Blacha ist zugleich Geschäftsführer der Publity Performance GmbH, neben Frederik Mehlitz. Mehlitz kommt aus dem Bankensektor, federführend aus dem Bereich Immobilienbewertung.

Publity emittierte sieben Fonds mit dem Investitionsfokus NPL, sechs davon als Publikumsfonds. Das gesammelte Eigenkapital beträgt rund EUR 150 Mio. Fonds 5 wurde Mitte 2013 geschlossen, der Investitionsfokus NPL darf nach der AIFM-Richtlinie nicht mehr als Publikumsfonds offeriert werden. Publity hatte sich im Bereich NPL-Publikumsfonds eindeutig als Marktführer etabliert und kann auch als einziger Anbieter eine umfangreiche Leistungsbilanz vorlegen.

Der vorliegende Fonds 7 bildet nach Fonds 6 die neue Investitionsausrichtung des Hauses Publity: die direkte Investition in Immobilien aus Bankverwertungen. Der Marktzugang ist nachweislich gegeben; so wurde nach den Fonds 4 und 5 auch für Fonds 6 eine erste Transaktion vermeldet: Bei einem Fondsvolumen von rund EUR 40 Mio. wurde eine großvolumige Immobilie in Frankfurt nach einer 6monatigen Haltedauer weiterveräußert.

Der Vertrieb erfolgt durch die Publity Vertriebs GmbH, einer 100%igen Tochter der Publity AG. Diese wurde in den letzten Monaten durch weitere Vertriebsdirektoren verstärkt. Der Vertrieb kann von der Gesellschaft eine Erfolgsprovision erhalten.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierten die Verantwortlichen umgehend.

Stärken – Die im Fonds eingebundenen Partner sind erfahren. Publity zeichnet sich aus durch ein hohes Maß an Professionalität und Transparenz.

Der Markt

Der Markt für deutsche Immobilien aus Bankverwertungen birgt ein sehr großes Potential: Einerseits müssen zahlreiche Banken eigene Portefeuilles in Bares umwandeln. Die Gründe hierfür können von einer simplen Restrukturierung des Risikoprofils hin zu einem zu geringen Liquiditätspolster reichen. Speziell vor dem Hintergrund der „EU-Harmonisierung“ der Banken, die über Belastungstests ihre Kapitaltragfähigkeit nachweisen müssen, sind Banken gezwungen, zu agieren. Dazu kommen auch die ständigen Neuausrichtungen institutioneller Verwalter. Die Schwierigkeit besteht darin, an diesem lukrativen Markt partizipieren zu können: Kaum ein Verkäufer will eine Transaktion an die große Glocke hängen. Daher sind neben einem exzellenten Netzwerk eine gefüllte Kriegskasse sowie ein tadelloser Ruf als verläßlicher Partner unabdingbar.

Schwäche: Markt weist ausgeprägte Zugangsbarrieren auf.

Stärken – Lukratives Marktumfeld bei einer professionellen Aufarbeitung.

Die Investitionen

In aller Regel wird der Fonds in größere Immobilienanlagen aus Bankverwertungen investieren. Zielobjekte sind gewerbliche Objekte und Wohnanlagen in der Zielgröße von 5 bis 15 Mio. Der Fonds investiert in die Wachstumsregionen Deutschlands: Frankfurt/Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München. Der Erwerbspreis der Immobilien darf maximal 90 % des aktuellen Marktwertes betragen. Vor dem Erwerb der einzelnen Immobilien steht in jedem Fall eine umfangreiche Prüfung (Due Diligence) durch die deutschlandweit größte Anwaltskanzlei (CMS Hasche Sigle). In jedem Fall muß ein unabhängiges Wertgutachten (Drees & Sommer) erstellt werden. Erst anschließend erfolgt die Kaufentscheidung durch die Fondsgesellschaft. Als Absicherung der Anteilseigner erfolgt im Grundbuch jeweils ein Sperrvermerk für den Fonds, um einen möglichen Mißbrauch durch die Gesellschaft weiter auszuschließen. Publity strebt im Durchschnitt eine 33monatige Haltedauer an. Die Anlagestrategie liegt auf einem kurzfristigen Halten, einer Aufbesserung durch wertsteigernde Maßnahmen (bspw. einer Vollvermietung) und dem frühestmöglichen Verkauf. Somit agiert der Fonds als aktiver Handelsfonds.

Stärken – Sehr dezidierter Auswahl- und Verwertungsansatz, der für eine hohe Planbarkeit der Rückflüsse sorgt.

Die Kompetenz

Die Publity AG wurde 1999 in Berlin gegründet. Sie betätigt sich seit 2004 erfolgreich im Geschäftsbereich Kreditankauf. 2006 kam der Geschäftsbereich Kreditservicing hinzu, bei dem über die hauseigenen Experten für den Forderungsinhaber die Verwertung realisiert wird. Die Publity AG soll bis dato, nach eigenen Aussagen, über 520 Einzelimmobilien verwertet haben.

Aus Anlegersicht ist die Entwicklung der NPL-Fonds positiv: Hier läßt sich ablesen, daß Publity zumindest einen exzellenten Vertrieb organisiert hat und sich in den letzten Jahren zu einem großen und professionellen Marktteilnehmer entwickeln konnte. Daß die für die Neuausrichtung notwendige Kompetenz im Haus vorliegt, ist anzunehmen, nach den personellen Veränderungen der letzten Monate und den bereits erfolgten Transaktionen. Publity hat damit bewiesen, daß nicht nur ein Zugang zum Verkäufermarkt, sondern auch zu potentiellen Käufern besteht. Insbesondere für die Zielgruppe der institutionellen (angelsächsischen) Investoren bestehen sehr spezielle Usancen, die sich deutlich von deutschen Gepflogenheiten unterscheiden. Hier ist ein hochprofessionelles Gebahren essentiell, ein Anbieter erhält in aller Regel nur eine einzige Chance. Die Erfolge von Publity (über EUR 300 Mio. Umsatz mit institutionellen Investoren) sprechen m. E. eine deutliche Sprache.

Stärken – Professioneller Anbieter, der breit gefächert aufgestellt und personell verstärkt in die neue Lebensphase gestartet ist.

Das Konzept

Deutsche Immobilien aus Bankverwertung stellen einen attraktiven und umkämpften Zielmarkt dar. Die Zielobjekte werden in der Regel als suboptimal verwaltete Pakete mit einem hohen Abschlag gehandelt. Bei einer professionellen Neuausrichtung läßt sich aus einem derartigen Portefeuille ein hohes Gewinnpotential realisieren. Neben einem hohen möglichen Veräußerungsgewinn kann der Fonds laufende Mieteinnahmen generieren.

Der Auswahlprozeß für die Zielobjekte ist umfassend und fußt vor allem auf externer Expertise. Entscheidend für den Fondserfolg ist vor allem der Marktzugang des Anbieters.

Die Kostenstruktur des vorliegenden Angebots fällt augenscheinlich teurer als in der Vergangenheit aus: Die Bruttoinvestitionsquote liegt bei 87,43 % (incl. Agio); die einmaligen Weichkosten liegen bei 17,57 % (incl. Agio), die laufenden Kosten mit 8,9 % p. a. über dem bis dato Üblichen. Tatsächlich geschuldet wird dies aber vor allem der nach KAGB-Vorschriften „optimierten“ Darstellungsform, die reichlich Verwirrungspotential in sich birgt: In den sog. laufenden Weichkosten sind vor allem auch die Rückstellungen für Instandhaltungen und die Umsatzsteuer eingepflegt. Rechnet man die üblichen Kostenpunkte, verbleiben 2,41 % laufende Kosten, die im Rahmen des Üblichen liegen. Zudem sind die laufenden Kosten auf den turnusgemäß (jährlich) festzustellenden Netto-Inventarwert abzustellen; in der Vergangenheit wurde auf den Bruttofondswert abgestellt. Bei einem niedrigen Einkaufswert der Immobilie – der Wert sollte durch den Fonds deutlich steigen – liegen die laufenden Kosten de facto (zumindest bis zur Wertsteigerung) unter den Kosten der Vergangenheit. Die Vertriebsgesellschaft erhält einen anteiligen Mehrerlös aus dem Objektverkauf zugeteilt, der als Mitarbeiterbindung an den Vertrieb ausgeschüttet wird.

Stärken – Professioneller Anbieter mit bestehendem Marktzugang. Kurze geplante Laufzeit. Attraktiver Zielmarkt.

Summa summarum

halte ich den Fonds „Performance Fonds Nr. 7“ der Publity Performance GmbH, Leipzig, für ausgezeichnet. Der Zielmarkt bietet Chancen. Die Fondsstruktur ist ausgereift, der Anbieter überzeugt vollumfassend mit seiner Expertise und einem funktionierenden Marktzugang. Meiner Meinung nach hat das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.

#33

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #33 ein.