Investmentanalyse vom 03.12.2008

Project Real Equity Fonds 7

Die Project-Gruppe, Bamberg, führt ihre erprobte Reihe Project Fonds Strategie unter dem Namen Project Real Equity Fonds weiter. Die Anlagekriterien wurden wurden auf Basis des Real-Equity-Konzepts verfeinert. Das Marktumfeld ist sehr gut, als dritter Zielmarkt kommt Hamburg hinzu.

Der Initiator

Die Project GFU GmbH, Bamberg, ist seit 1998 als Emissionshaus geschlossener Immobilienfonds tätig. Das vorliegende Angebot ist der 13. Fonds in diesem Bereich. Bei Prospektlegung wurde ein Gesamtkapital von EUR 52 Mio. von über 2.000 Anlegern gesammelt. Das verwaltete Immobilienvolumen betrug zu dem Zeitpunkt EUR 43,75 Mio. Die Durchschnittsrendite der bisher 14 abgewickelten Projektentwicklungen liegt bei über 10 % p. a. Der erlebte Außenauftritt ist professionell und sympathisch.

Stärken – Sämtliche bisherigen Einzelprojekte liefen positiv.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 115 Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Besonderheiten des Angebots sind auch für Laien leicht verständlich aufbereitet. Die optische Aufmachung ist ansprechend.

Der Markt

Der Zielmarkt Neubau und Umstrukturierung von Wohn- und Gewerbeimmobilien wird international als „Real Estate Private Equity“ bezeichnet. Dabei werden drei Bereiche unterschieden: Core-Plus, Bestandsimmobilien, die eine planbare Rendite bei hoher Planungssicherheit bieten; Value Added, Objekte, die durch Umbaumaßnahmen ein deutliches Wertsteigerungspotential aufweisen; Opportunity, Objekte in der Entwicklungsphase mit hohen Renditechancen bei höheren planungsimmanenten Risiken. Für den Fonds sollen Zielobjekte in Berlin / Potsdam, Nürnberg / Fürth / Erlangen und Hamburg in den Bereichen Value Added und Opportunity gefunden werden. Der Vorstand der Project-Gruppe, Jürgen Seeberger, ist durch einen Familienbetrieb als Architekt und Bauträger seit rund 45 Jahren in der Gegend um Nürnberg / Fürth / Erlangen etabliert. Das abgewickelte Bauvolumen lag bei mehreren Hundert Millionen Euro. Der Standort Berlin / Potsdam wird seit rund 8 Jahren bearbeitet, eine Niederlassung in der Metropolregion Hamburg ist 2009 geplant. Das Marktvolumen für Immobilienentwicklungen in diesen Zielregionen lag 2007 bei EUR 8 Mrd. Der Initiator prognostiziert mit einer Rendite von rund 12,5 %, was für diesen Bereich wenig ist. Die Vergangenheitsrenditen (Zahlen seit 2001) der beiden Zielsegmente Value Added und Opportunity lagen zwischen 15,4 % und 19,3 % p. a. Um die Investitionsrisiken zu minimieren, ist eine klare Exit-Strategie vor dem Einkauf wichtig. Eine reine Eigenkapitalfinanzierung schafft eine hohe Unabhängigkeit von der volatilen Bankenlandschaft. Anhand eines abgewickelten Projektvolumens von EUR 20 Mio. mit einer Durchschnittsrendite von über 15 % netto kann die Project-Gruppe eine hohe Expertise nachweisen. Zur Zeit betreut die Project PI Immobilien AG als Partner ein Projektvolumen für GFU von EUR 43,75 Mio. Die Anlagekriterien des Fonds sind sehr engmaschig. Ein externes Wertgutachten ist in jedem Fall zwingend vorgeschrieben.

Stärken – Hochattraktiver Zielmarkt bei entsprechend etablierten Fachpartnern. Markt ist nachweislich dem Initiator sehr gut bekannt.

Die Investitionsstruktur

Der Fonds soll über drei Metropolregionen diversifiziert investieren. Aktuell handelt es sich um die Regionen Berlin / Potsdam, Nürnberg / Fürth / Erlangen und, im weiteren Fondsverlauf ab 2009, Hamburg. Eingekauft werden sollen Projektentwicklungen aus den Segmenten Wohnen und Gewerbe innerhalb der rentabelsten Zyklusphasen Neubau und Umstrukturierung. Gegenüber der Reihe Project Fonds Strategie wurden die Investitionsvorgaben auf Basis des Real-Estate-PE-Konzepts weiter verfeinert. Das Angebot kommt ohne Fremdfinanzierung aus, was angesichts der aktuellen Bankenkrise sehr positiv ist. Die fondsinterne Zielrendite für die Investoren liegt zwischen 12 % und 14 % p. a. Der Initiator ist über die PI AG zu 20 % am Verkaufsgewinn der einzelnen Objekte beteiligt. Dabei wird eine Gewinnschwelle von 8 % p. a. Rendite pro Objekt auf das eingesetzte Eigenkapital angelegt. Auf Objektebene fallen für die laufende Betreuung marktübliche Kosten an. Der Initiator hat sich verpflichtet, keine Objekte zwischen den Fonds zu handeln, damit werden hier keine Gewinne abgeschöpft. Zudem hat sich der Vorstand der PI AG verpflichtet, während der Fondslaufzeit selbst keine Immobilien in den Zielregionen zu Anlagezwekken zu erwerben (Ausnahme: privat genutzte Immobilien).

Stärken – Erprobtes und gegen-über den Vorgängerfonds weiter verfeinertes Konzept.

Das Konzept

Der Blind-Pool investiert in Wohn- und Gewerbeimmobilien dreier Metropolregionen in den Phasen Neubau und Sanierung / Modernisierung. Die möglichen Renditen liegen hier im deutlich zweistelligen Bereich. Bei einer wählbaren Laufzeit von 12, 15 oder 18 Jahren soll mindestens eine Verdopplung der Investition erreicht werden. Tatsächlich belegen die Daten aus den Vorgängerfonds, daß die Renditeerwartungen mehr als erfüllbar sind. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,64 % (incl. Agio) für ein derartiges Konzept durchschnittlich hoch aus. Die laufenden Kosten sind ebenfalls vertretbar. Der Initiator ist ab einer Gewinnschwelle von 8 % p. a. indirekt zu 20 % am Veräußerungsgewinn der Objekte beteiligt. Hinter der Project-Gruppe steht ein gewachsenes Netzwerk aus Bauunternehmen und Maklern. Die Qualität dieses exzellenten Beziehungsgeflechts hat sich durch die Vorgängerfonds bewiesen. Für Projektentwicklungen sind unbürokratisch schnelle Kommunikationswege entscheidend. Ein mögliches Schlüsselpersonenrisiko wird laut Initiator durch fremdgeführte regionale Projektentwicklungsgesellschaften an den Standorten Nürnberg / Fürth, Potsdam / Berlin und zukünftig weiteren Standorten abgefedert. Eine klare Anforderungsvorgabe durch die für das Portefeuillemanagement beauftragte Project PI Immobilien AG erleichtert die Vorauswahl von Objekten durch die regionalen Geschäftsführer. Der Fonds ist ohne Fremdfinanzierung konzipiert. Gerade vor dem Hintergrund der aktuellen Finanzierungskrise wird offensichtlich, wie vorteilhaft eine reine Eigenkapitalfinanzierung sein kann. Die Renditeannahmen sind realistisch und durch das erprobte Fondskonzept belegbar. Alleiniger Vertriebskoordinator für den Initiator ist die Project Vermittlungs GmbH. Diese wird von den im Vertrieb geschlossener Fonds nachweislich erfahrenen geschäftsführenden Gesellschaftern Wolfgang Dippold und Jürgen Böhmler geführt. Die vertragliche Gestaltung des Angebots ist ausgesprochen partnerschaftlich und transparent aus Anlegersicht.

Schwächen – Blind-Pool.

Stärken – Angemessene Kostenstruktur. Hervorragende Marktkenntnis des Initiators mit ausreichendem Leistungsnachweis. Erprobtes Fondskonzept. Sehr gutes Chancen-Risiko-Profil. Hohes Mehrertragspotential.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Project Real Equity Fonds 7“ des Initiators GFU, Bamberg, für ausgezeichnet. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist erprobt, die Anlagekriterien transparent und nachvollziehbar. Das Chancen-Risiko-Profil ist sehr gut. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1).