Investmentanalyse vom 11.03.2009

Star Value KG

Rising Star hat sich als Spezialist für Alternative Investments etabliert. „Star Value“ erweitert das vorliegende Angebot auf unternehmerische Immobilieninvestitionen (Real Estate Opportunity). Die Historie des Partners ist sehr überzeugend, das Angebot ist gelungen und weist ein sehr gutes Chancen-Risiko-Profil auf.

Der Initiator

Anbieterin der Beteiligung ist die Rising Star Value Managers GmbH, Bottighofen, Schweiz. Mutter ist die Rising Star AG, Schweiz. Der Initiator sieht sich als ein auf alternative Anlagen spezialisiertes Investmenthaus. Insgesamt hat er über CHF 1 Mrd. in liquiden und geschlossenen Investmentstrukturen plaziert. Das vorliegende Angebot ist der siebte geschlossene Publikumsfonds der Unternehmensgruppe, neben zwei Angeboten als Privatplazierungen. Die Vorgängerfonds waren jeweils sehr schnell ausplaziert. Sie befinden sich derzeit in der Investitionsphase. Bei drei Fonds sind bereits außerplanmäßig Sonderausschüttungen erfolgt. Das Management ist erfahren und renommiert. Der Außenauftritt ist professionell und spiegelt den Status der Rising-Star-Gruppe als spezialisiertes Emissionshaus wider.

Stärken – Sehr erfahrenes und professionelles Management. Drei Fonds liegen bereits über dem Soll.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Der Umfang fällt mit 85 Seiten angenehm schlank aus. Inhaltlich vollständig und nachvollziehbar, vermittelt der Prospekt alle relevanten Informationen transparent und übersichtlich. Für den Leser ist die rein inhaltsorientierte Darstellung allerdings trocken und schwer verdaulich. Das vorliegende Angebot zählt zu wenigen auf dem Markt, das die Transparenz-Vorgaben der europäischen Finanzrichtlinie MiFID einhält. Der Transparenzgrad geht damit über den üblichen Marktstandard hinaus.

Der Markt

Bei unternehmerischen Immobilieninvestitionen werden drei Bereiche unterschieden: Core-Plus, Bestandsimmobilien, die eine planbare Rendite bei hoher Planungssicherheit bieten; Value Added, Objekte, die durch Optimierung des Nutzungskonzepts ein deutliches Wertsteigerungspotential aufweisen; Opportunity, Objekte, die von der lukrativen Entwicklungsphase mit hohen Renditechancen bei höheren planungsimmanenten Risiken profitieren. Real-Estate-Opportunity-Fonds haben in den letzten 10 Jahren eine durchschnittliche Rendite von über 19 % p. a. erwirtschaftet. Das Zielinvestment der Fondsgesellschaft ist ein Dachfonds, der ausschließlich in das letztgenannte Segment investiert. Die aktuellen wirtschaftlichen Einbrüche in zahlreichen Regionen der Welt eröffnen Investoren mit vollen Kassen ungeahnte Anlagemöglichkeiten. Beispiele, von denen diese Fonds profitieren können, sind zunehmende Immobilienverkäufe der offenen Immobilienfonds oder auch der US-amerikanischen Pensionskassen. Diese verkaufen teils große Immobilienbestände unter Druck, um lebensnotwendige Liquidität zu generieren. Das entscheidende Erfolgskriterium für einen Dachfondsmanager ist der Zugang zu Zielfondsmanagern, die von diesem Marktumfeld optimal profitieren. Ein wichtiges Prüfkriterium für die Auswahl der Zielfonds ist unter anderem, ob ein langjährig etablierter Zugang zu relevanten Netzwerken besteht. Neben der Informationsknappheit begrenzt auch eine sehr hohe Mindestanlagesumme den Zugang zum Markt für unternehmerische Immobilieninvestitionen. Der Zugang war bisher nur für institutionelle Anleger und Vermögensverwaltungen möglich. Der Dachfonds der Star-Value-Beteiligung wird in 15 bis 25 solcher Zielfonds investieren. Dadurch wird dieser Markt erstmalig auch dem deutschen Privatanleger erschlossen.

Schwächen – Normalerweise kein Zugang für Privatanleger unter EUR 5 Mio. Mindestinvestment.

Stärken – Hochattraktiver Markt mit exzellenten Renditechancen bei entsprechendem Zugang.

Der Partner / Die Auswahlkriterien

Managementpartner des Dachfonds ist das drittgrößte Family-Office der Welt, Quilvest. Quilvest kann eine über 90jährige Historie als Vermögensverwalter vorweisen. Mit 200 getätigten unternehmerischen Investitionen und einem aktuell verwalteten Vermögen von über USD 11 Mrd. gilt die Gruppe als ausgesprochen erfahren und genießt in der Branche einen untadeligen Ruf. Quilvest zählt zu den erfahrensten Investoren in unternehmerische Beteiligungen weltweit, in unternehmerische Immobilienbeteiligungen wird seit den 1950er Jahren investiert. Diese Erfahrung, gepaart mit einem über Jahrzehnte gewachsenen Netzwerk sowie einer weltweiten Präsenz durch 8 Standorte auf 4 Kontinenten, sollte den Zugang zu den erfolgreichsten Zielfondsmanagern sicherstellen. Die Auswahl der Zielfonds erfolgt über mehrere Stufen. Für den Dachfonds sollen jedes Jahr bis zu 200 Zielfonds geprüft werden. 5 bis 10 Zielfonds werden nach der Prüfung eine Kapitalzusage erhalten. In der Vergangenheit hat Quilvest mit unternehmerischen Investitionen über 27 % p. a. (IRR) erwirtschaftet. Das Unternehmen zählt damit zu den erfolgreichsten Investoren weltweit. Der Fonds investiert global, um Chancen in den jeweiligen Wirtschaftsräumen zu nutzen und lokale Risiken zu diversifizieren. Dabei soll parallel in reife Märkte entwikkelter Industrienationen und aufstrebende Wachstumsregionen investiert werden. Die Investitionen erfolgen über einen Zeitraum von 3 bis 4 Jahren nach Fondsschließung (geplant zum 30. 06. 2009). Damit nutzt der Fonds ein aktuell und für die nähere Zukunft hochattraktives Marktumfeld. Quilvest hat für die Eigentümerfamilie bereits über USD 100 Mio. in den Dachfonds investiert sowie rund USD 55 Mio. von anderen vermögenden Familien erhalten. Die Star-Value-Investoren haben somit einen Managementpartner, der gleichzeitig größter Investor des Fonds ist.

Stärken – Über Jahrzehnte sehr erfahrener Partner, der einen international exzellenten Ruf genießt und über einen beeindrukkenden Leistungsnachweis verfügt.

Das Konzept

Über einen Dachfonds wird sich der Anleger am hochattraktiven Real-Estate-Opportunity-Markt beteiligen. Zu deutsch: an der Finanzierung von Unternehmen, die in Immobilienprojekte investieren. Für den Dachfonds werden dabei Zielfonds ausgewählt, die global chancenorientierte Zielunternehmen suchen und finden. Der Dachfonds-Manager kann eine jahrzehntelange Historie im Zielmarkt vorweisen. Der Dachfonds soll ein Zielvolumen von mindestens USD 200 Mio. erreichen. Die Fondslaufzeit beträgt 12 Jahre, wobei nach ca. 5 bis 6 Jahren der Rückfluß des investierten Kapitals erwartet wird. Der Anleger erhält bevorrechtigt eine Grundrendite von 10 % p. a. (IRR). Erst ab dieser Grundrendite (Rückzahlung der Einlage an den Anleger ohne Agio) ist der Initiator nachrangig am Gewinn beteiligt. Der Real-Estate-Opportunity-Markt bietet exzellente Investitionschancen, vor allem bei der parallelen Investition in aufsteigende Regionen und reife Regionen, die unter den wirtschaftlichen Einbrüchen leiden. Angesichts der globalen Ausrichtung, der langjährigen Erfahrung des Dachfonds-Managers und des aktuellen Marktumfelds ist das Chancen-Risiko-Profil außerordentlich positiv. Der Investitionsgrad ist mit 90 % (excl. Agio, incl. Liquiditätsreserve) durchschnittlich. Die anfänglichen Weichkosten liegen bei 14,28 % (incl. Agio), sind damit vertretbar. Der Partner erhält eine jährliche Management-Gebühr und wird nach Erreichen einer 10%igen Gewinnschwelle am Erfolg beteiligt.

Stärken – Sehr erfahrener und exzellent vernetzter Partner. Nachrangige Beteiligung des Partners und des Initiators. Hochattraktives Marktumfeld. Hohe mögliche und erwartete Rendite. Sehr gute Risikodiversifikation durch globale Investitionsausrichtung.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Star Value“ der Rising Star AG für ausgezeichnet. Der Außenauftritt verdient ein A. Die Fondskonzeption ist solide und erprobt. Der Zielmarkt ist hochattraktiv, das Chancen-Risiko-Profil des Fonds sehr gut. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.