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Zahlen und Fakten

Initiator: HGA

Objekt / Standort: „Galeria Krakowska“ / Krakau, Polen

Nutzungsart: ECE-Einkaufzentrum

Fertigstellung / Übergabe: geplant Herbst 2006

Mietfläche: 56.000m² Einzelhandels- und Dienstleistungsmietfläche, 4.000m² Büromietfläche

Mieter: 44,6% vermietet, 21,1% endverhandelt

Mietvertragsdauer: 10 Jahre ohne Verlängerungsoption oder Sonderkündigungsrecht (gilt für Standardmietverträge)

Nettoerstellungskosten: prognostiziert EUR 111,1 Mio.

Investitionsvolumen: EUR 182,57 Mio.

Eigenkapital: EUR 66,8 Mio. zzgl. 5% Agio

Fremdkapital: EUR 113,67 Mio.

Darlehenskonditionen: Festlaufzeit bis 31.12.2013. Tilgung bis 2%p.a.(ab 2010), ab 2014 1%p.a., Disagio 10%

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Investmentanalyse vom 22.10.2004

HGA Mitteleuropa III

Der Initiator

Die HGA Capital, Hamburg, - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSN Real Estate AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank verfügt über eine Bilanzsumme von rund EUR 170 Mrd. Das Institut gehört zu den führenden Kreditinstituten in Deutschland. Die HGA Capital hat seit 1972 insgesamt 33 geschlossene Immobilienfonds und 2 Mobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,4 Mrd. aufgelegt. Über 9.000 Anleger sind an den Fonds der HGA Capital beteiligt, 950 davon mehrfach. Bis Ende 2003 wurden 14 Fonds aufgelöst. Von 18 in der Bewirtschaftungsphase befindlichen Fonds lagen die Ausschüttungen von 6 Fonds über Plan. Die übrigen Fonds liegen im Soll, 3 Fonds liegen unter den Prognosen. Der Initiator ist als erfahren und konservativ einzustufen.

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt gewichtige 130 Seiten. Die Aufmachung ist ansprechend. Inhaltlich sind sämtliche relevanten Daten klar nachvollziehbar aufbereitet. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lückenlos skizziert. Vor allem die Sensitivitätsanalysen sind sehr umfangreich, was positiv auffällt.

Der Standort

Der Makrostandort Polen ist grundsätzlich, auch auf Grund der Öffnung im Rahmen der EU-Erweiterung, hochinteressant. Die Wirtschaft ist in den letzten Jahren exorbitant gewachsen, während die Inflation nun beherrscht zu sein scheint. Krakau ist die drittgrößte Stadt Polens mit rund 750.000 Einwohnern. Der Mesostandort Krakau ist hervorragend in das überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Dies kommt unter anderem dem geplanten Einkaufszentrum zugute. Danach umfaßt das Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums ca. 1,3 Mio. Menschen. Das Vorhaben wurde im Januar 2003 vom Prisma Institut, Gesellschaft für Handels-, Stadt- und Regionalforschung mbH, in einer Standort- und Marktanalyse untersucht und als interessanter Investitionsstandort mit Zukunftsperspektiven qualifiziert. Der Mikrostandort ist für die Nutzungsart optimal. Durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof, sowie die angeschlossenen Bushalte- und Straßenbahnstellen ist ein sehr hohes Personenaufkommen gegeben. Die Nähe zur Krakauer Altstadt (200m) erhöht die Attraktivität des Standortes zudem. Interessanterweise ist durch die gegebene Bebauung Krakaus in absehbarer Zeit kein Konkurrenzkonzept möglich.

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