Investmentanalyse vom 13.05.2009

World of Fonds Dubai PPP II

World of Fonds legt einen dritten Dubai-Fonds vor. Erstmals handelt es sich um einen Immobilienhandelsfonds mit Betonung auf Bestandsobjekten. Die Konzeption ist gelungen, ob der notwendige Marktzugang für ein derartiges Fondskonzept existiert, bleibt abzuwarten.

Der Initiator

Die World of Fonds GmbH, Fulda, wurde 2004 gegründet. Das vorliegende Angebot ist der dritte Fonds, wiederum mit dem Investitionsfokus auf Immobilien in den Vereinigten Arabischen Emiraten (VAE). Die beiden Vorgängerfonds wurden ausplaziert, über die wirtschaftliche Entwicklung liegen keine Zahlen vor. Den Außenauftritt des Fondsinitiators empfinde ich als professionell.

Stärken – Bis dato liegt auf Grund der kurzen Emissionstätigkeit noch keine Leistungsbilanz vor.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 140 relevanten Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Der Markt ist gut recherchiert und dargestellt. Der Text ist verständlich, die Aufmachung in Bild und Wort durchschnittlich.

Der Markt

Die VAE stellen als Zusammenschluß von sieben Emiraten ein Wirtschaftsgebilde mit exorbitant großen Wachstumszahlen dar. Das Umfeld ist bislang politisch und wirtschaftlich stabil. Fraglich ist allerdings in meinen Augen die künftige Entwicklung. Das arabische Umfeld arbeitet auf eine deutliche Unabhängigkeit von den USA hin. So wachsen unter anderem die Bestrebungen, die lokalen Währungen vom USD zu entkoppeln. Wie die USA auf derartige Unabhängigkeitsbestrebungen reagieren, vor allem in Zeiten eigener wirtschaftlicher Schwierigkeiten, ist allgemein bekannt. Hier sehe ich tatsächlich auch das Hauptrisiko für den Fonds. Ein Krieg in der Region während der Fondslaufzeit könnte gravierende wirtschaftliche Folgen haben. Allen Emiraten gemein ist die steigende Nachfrage nach Wohnraum und Büroflächen auf Grund stetigen Zuzugs vor allem ausländischer Unternehmen. Gefördert wird dies durch umfangreiche Steuervorteile. Die Bevölkerung ist sehr jung, rund 40 % der einheimischen Bevölkerung liegt in der Altersklasse unter 14 Jahren. Damit ist auf Jahre eine sehr hohe Nachfrage vor allem nach Wohnimmobilien gegeben. Im Bereich Immobilien-Projektentwicklung ist während der Bauphase eine mehrstufige Veräußerungskette zwischen Projektentwickler und Endnutzer üblich. Der Immobilienmarkt in Dubai und den gesamten Emiraten, besonders Abu Dhabi, ist seit Jahren sehr dynamisch. Einem ausgeprägten Nachfrageüberhang steht ein mangelndes Angebot an Wohnraum und Büroflächen gegenüber: Die Bodenfläche der VAE ist nicht beliebig erweiterbar. Sämtlicher Grund und Boden der Emirate war im Eigentum der Herrscherfamilien. Bisher wurde nur ein überschaubarer Prozentsatz nach und nach in den Markt gegeben. Damit konnte in der Vergangenheit die natürliche Preisentwicklung aus dem großen Nachfrageüberhang künstlich reguliert werden. Die Mieten sind in den letzten Jahren teils um bis zu 30 % p. a. gestiegen (2007 um 17 %). Offiziell wurde daraufhin in Dubai aktuell eine Steigerungsrate von 5 % p. a. genehmigt. Seit 2002 dürfen ausländische Investoren in speziellen Zonen Immobilieneigentum erwerben. Seit März 2006 ist eine dem Grundbuch vergleichbare Dokumentierung der Eigentumsrechte auch für ausländische Käufer möglich. Damit ist ein Immobilienerwerb ähnlich abgesichert wie hierzulande. Seit Anfang 2009 gilt ein neues Doppelbesteuerungsabkommen mit den VAE. Demgemäß werden Einkünfte in den VAE wie Einkünfte aus inländischen Gesellschaften gehandelt, sind also voll zu versteuern. Der Fonds will durch Einkünfte aus Vermögensverwaltung die Steuerlast niedrig halten, Gewinne würden hier nur mit der Abgeltungsteuer versteuert. Eine Anerkennung dieses Modells durch die Finanzverwaltung ist noch nicht gesichert.

Stärken – Funktionierender Zugang zu einem schwierigen Markt muß vorhanden sein.

Die Portefeuillestrategie

Der Fonds plant einen Immobilienerwerb in allen Emiraten der VAE. Vorgabe für den Erwerb sind drei Zielpotentiale: Ertrags-, Wertsteigerungs- und Sicherungspotential. Grundsätzlich sollen Bestandsimmobilien in den für Ausländer begünstigten Freehold-Gebieten erworben werden. Damit fallen Entwicklungsrisiken weg. Die Zielimmobilien sollen in der Regel unmittelbar vor der Fertigstellung stehen, grundsätzlich dürfen die Objekte nicht älter als 2 Jahre sein und müssen sich in einem guten Gesamtzustand befinden. Damit zielt die Fondsstrategie auf den klassischen Ertrag aus Vermietung und Verwaltung ab, ist also für einen VAE-Fonds vergleichsweise konservativ. Dazu kommt der Erlös aus einem zeitnahen Weiterverkauf, der bei 9 % p. a. liegen soll. Für jede Objektkategorie wird eine Zielrendite vorgegeben, die Mietrendite soll bei 12 % p. a. liegen. Für ein effizientes Portefeuille sind für den Fonds klare Abgrenzungskriterien vorgegeben: Die Objekte (der maximale Wert der Einzelimmobilie darf bis zu 30 % des Fondsvermögens betragen) haben sich in Hinsicht der Lage, der Nutzungs- und Objektart möglichst stark voneinander zu unterscheiden. Sinnvollerweise gilt im Rahmen des Zielportefeuilles keine Einschränkung bei den möglichen Objektarten. Ich halte die Portefeuille-Vorgaben für sinnvoll, angesichts der Marktgegebenheiten sollten so nennenswerte Einnahmen bei einem überschaubaren Risiko möglich sein. Um tatsächlich rentable Objekte erwerben zu können, ist ein sehr guter Marktzugang vonnöten, da der Fonds im regionalen Markt agieren will. Der Initiator hat seit 2005 eine eigene Präsenz vor Ort. Damit besteht grundsätzlich ein Marktzugang. Ob dieser für einen Portefeuille-Fonds ausreicht, für den ein sehr weitreichendes lokales Netzwerk essentiell ist, bleibt abzuwarten. Bleibt die politische Lage in den VAE und der benachbarten Region während der Fondslaufzeit stabil, sollten die Planvorgaben des Fonds wohl aufgehen. Grundsätzlich wirbt der Fonds unter dem Namen Dubai-Fonds Anleger, die vor allem in Dubai investieren wollen. Tatsächlich aber sieht der Fonds keinerlei Konzentration auf Dubai vor.

Stärken – Ob ein ausreichender Marktzugang besteht, ist fraglich.

Stärken – Konservative Strategie mit hoher Erfüllungswahrscheinlichkeit.

Das Konzept

Eine überdurchschnittliche Rendite aus dem Erwerb, der Vermietung und dem Verkauf von Bestandsimmobilien in den VAE - das ist das Anlagekonzept des vorliegenden Fonds. Bei einer geplanten Laufzeit bis Ende 2012 soll der Anleger Ausschüttungen von 10 % p. a. (ohne Agio) erhalten, kumuliert 141 %. Der Initiator ist in keiner Weise am Mehrertrag beteiligt. Damit fehlt die übliche Leistungsmotivation. Die Weichkosten fallen mit rund 17,7 % (incl. Agio) für einen Bestandsimmobilienfonds leicht überdurchschnittlich aus. Der Fonds kommt ohne Fremdmittel aus, was positiv ist. Der Investitionsgrad ist mit 78,14 % (incl. Agio) unterdurchschnittlich, dabei ist die veranschlagte Liquiditätsreserve mit EUR 400.000 recht groß. Die Portefeuille-Strategie ist nachvollziehbar und sinnvoll. Vor dem sehr positiven Marktgeschehen und unter Annahme eines weiterhin stabilen Umfeldes sollten die Prognosen erreichbar sein. Der gesamte Erfolg steht und fällt mit der Qualität der Partner vor Ort. Der Initiator pflegt eine eigene Niederlassung vor Ort. Wie gut der Marktzugang ist, darüber fehlen leider sämtliche relevanten Hinweise. Die Vorgängerfonds waren jeweils auf ein Einzelobjekt fokussiert. Daraus wächst nicht notwendigerweise das für den vorliegenden Fonds essentielle marktdurchdringende Netzwerk. Durch die mögliche Diversifikation auf sämtliche Emirate der VAE und unterschiedliche Objektklassen fällt das Gesamtrisiko niedrig aus. Ebenso positiv aus Anlegersicht ist der Entfall jeglicher Fondsentwicklungsrisiken. Eine Beteiligung kann für erfahrene Anleger in Frage kommen.

Stärken – Blind-Pool-Risiko. Schlüsselpersonenrisiko. Fondsbezeichnung ist irreführend. Funktionierender Marktzugang ist nicht ausreichend nachgewiesen.

Stärken – Sehr gutes Marktumfeld. Kurze geplante Laufzeit. Durch Konzentration auf Bestandsimmobilien gutes Risiko-Profil.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Dubai PPP II“ des Initiators World of Fonds, Fulda, für bedingt empfehlenswert. Für seinen Außenauftritt verdient der Anbieter ein B. Das Anlagekonzept ist verhältnismäßig konservativ, das Chancen-Risiko-Potential gut. Eine Investition kann für Anleger in Frage kommen, die den Anbieter und dessen Zugang zum lokalen Zielmarkt kennen und einschätzen können. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „bedingt empfehlenswert“ (3).