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Zahlen und Fakten

Initiator: Hahn

Objekt: Fachmarktzentrum Fulda, „Kaiserwiesen“

Erstellt: 2004

Grundstücksfläche: ca. 93.900m²

Nutzfläche: 34.734m² plus 1.150 Parkplätze

Kaufpreis: EUR 49,387 Mio.

Verkaufsfaktor: 14,21

Rendite: prognostizierter IRR von 10,93% nach Steuern (Höchststeuersatz) durch Anteilsfinanzierung, vor Steuer 10,21%

Ausschüttung: konstant 7%

Werbungskostenquote: 8,27%, 12,74% (bei 85%iger Anteilsfinanzierung)

Inflationsquote: 2%

Mindestbeteiligung: EUR 20.000 zzgl. 5 % Agio

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Investmentanalyse vom 26.10.2004

Hahn 135 Fulda

Der Initiator

Die Unternehmensgruppe Hahn konzipiert seit 1979 geschlossene Immobilienfonds. Dabei hat sich dieser Initiator vor allem auf Angebote im Bereich SB-Warenhäuser spezialisiert. Das vorliegende Angebot ist das 135. seiner Art. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt 1,5 Mrd. EUR . Rund 2450 Anleger haben sich bisher beteiligt. Die durchschnittliche Beteiligungshöhe war in der Vergangenheit also ungewöhnlich hoch. Über den vom Initiator angebotenen Zweitmarkt wurden bis Ende 2003 rund EUR 345 Mio. umgesetzt. Dies stellt den höchsten Umsatz aller bekannten internen Zweitmärkte dar. Von den bisher 123 aufgelegten Publikumsfonds haben laut Leistungsbilanz 70 die prognostizierten Ausschüttungen erreicht, in 38 Fällen übertroffen. 15 Fonds blieben hinter dem Ergebnis zurück. Im Vertrieb waren bisher 4 von 50 Mitarbeitern tätig, der Rest im Bereich Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege. Dies spricht sehr für die Erfahrung des Initiators. Hahn verfügt nach eigener Aussage über eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität sein soll. Ein professioneller Initiator mit einem hochinteressanten Nischenprodukt.

Der Prospekt

Der Prospekt ist nach IDW S4-Standard erstellt. Mit 148 Seiten fällt er sehr umfangreich aus. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Die Chancen sind auf einen Blick erkennbar. Die Risikoparameter sind plausibel und vollständig aufgelistet. Vor allem die Mietverträge sind erschöpfend erläutert, wodurch sich der große Seitenumfang erklärt. Die Gesamtdarstellung ist ansprechend.

Der Markt

Das Errichten großflächiger Einzelhandelsniederlassungen ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Durch eine „Novelle des Baugesetzbuches“ vom Juli 2004 wird die Ausweisung eines „Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe“ nun auch durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden beschränkt. Das Ausweisen solcher Sonderflächen wurde erschwert, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. In Folge lassen sich Standorte für Einzelhandelsimmobilien nicht beliebig vermehren. Hohe Mieterbonität und langfristige Mietverträge bewirken eine langfristige Einnahmesicherheit solcher Objekte. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz wächst leicht, aber konstant. Somit ergibt sich ein Nachfragermarkt für gute Standorte. Dies beweist auch die Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn AG: diese liegt bei 99,1%.

Noch mehr Informationen finden Sie in der vollständigen Analyse. Zum Bestellformular

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