Investmentanalyse vom 30.07.2009

LHI Immobilienfonds BMW Niederlassung Stuttgart

LHI bietet einen solide erarbeiteten Fonds an. Die Einnahmeseite ist sehr gut planbar, die Spezialimmobilie wird aller Wahrscheinlichkeit nach an den Mieter zurückkehren. Der geplante Verkauf bietet die Möglichkeit eines Mehrertrags, an welchem der Anbieter mitverdienen würde.

Der Initiator

Die LHI Leasing GmbH, München, wurde 1973 gegründet und gehört damit zu den ältesten Emissionshäusern. Der Angebotsschwerpunkt lag anfänglich bei Leasingfonds. Heute ist LHI ein Anbieter strukturierter Produkte. Aktuell verwaltet sie ein Immobilienvolumen von rund EUR 16,2 Mrd. Bislang haben über 19.000 Anleger in 23 Publikumsfonds und 61 Privatplazierungen Eigenkapital von ca. EUR 2,7 Mrd. investiert. Am Unternehmen sind die Landesbank Baden-Württemberg (51%) und die Norddeutsche Landesbank Girozentrale (49%) beteiligt. Insgesamt handelt es sich bei LHI um einen sehr erfahrenen Initiator, der konservativ konzipiert. Die inhaltliche Diskussion der Analyse mit dem Anbieter erfolgte schnell (1 Woche). LHI versuchte nicht, die divergierende Einschätzung bezüglich des Mieters zu widerlegen. Auf Rückfrage ergab sich eine fundierte inhaltliche Diskussion.

Stärken – Professioneller Initiator mit einem sehr breiten Emissionsspektrum.

Der Prospekt

Mit rund 100 Seiten fällt der nach IDW-S4-Standard verfaßte Prospekt angenehm schlank aus. Die Aufmachung ist sehr ansprechend, die Bild- und Textgestaltung gewohnt gelungen.

Der Standort

Stuttgart als Hauptstadt von Baden-Württemberg stellt die Schaltzentrale des - neben Bayern - wirtschaftsstärksten Bundeslandes in Deutschland dar. Langfristige Prognosen gehen von einem weiteren wirtschaftlichen Erstarken der Region(en) aus. Aktuell ist das Bundesland (neben Bayern) besonders stark von der Krise betroffen, nicht zuletzt als Folge des ständigen Wachstums der letzten Jahre. Der Mikrostandort liegt rund 10 km vom Zentrum Stuttgarts und rund 15 km vom Flughafen entfernt. Der Standort wird durch die Immobilie, sowie weitere Autohändler, geprägt. Auf Grund der langen Immobilienhistorie (seit 1977) ist der Standort etabliert und zweifelsfrei sehr gut geeignet.

Stärken – Standort ist etabliert und wird unter anderem durch die Fondsimmobilie geprägt.

Die Immobilie

Bei der Fondsimmobilie handelt es sich um ein Spezial-Objekt: Ein ein- bis viergeschossiges Autohaus in 3 Gebäudeteilen mit Parkhaus, KFZ-Werkstatt, Reifenzentrum und Schauflächen. Die Gebäudeteile wurden zwischen 1977 und 2006 errichtet und laufend modernisiert. Laut Gutachten von Ende 2008 befinden sich die Objektteile in sehr gutem bis befriedigendem Zustand. Das Besondere an der Immobilie ist, daß sie seit Errichtung durchgehend vom selben Mieter zum selben Nutzen gebraucht wurde. Dies birgt für den Fonds Vor- wie Nachteile. Vorteilhaft daran ist, daß der Mieter und ehemalige Eigentümer, die BMW AG, ein offensichtliches Interesse am Standort / Objekt hat. Dies wird auch durch ein Vorkaufsrecht aus dem jetzigen Mietverhältnis offenkundig. Vorteilhaft aus Anlegersicht ist die Tatsache, daß die Immobilie über den für ein Autohaus typischen Flächenbereich auch eine verhältnismäßig große Bürofläche aufweist. Über diese Flächen steuert der Mieter zentral das regionale Verkaufsgeschäft. Um die Immobilie in eine Einzelhandelsfläche umwandeln zu können, müßte erst die Gemeinde das Nutzungskonzept ändern. Denkbar wäre im Zweifelsfall eine Nutzung durch einen anderen Autohändler, falls der jetzige Mieter bei Fondsende nicht zurückkaufen würde. Laut Initiator weisen derartige Immobilien eine theoretische Gesamtnutzungsdauer von 60 bis 80 Jahren auf. Damit wäre über die Fondslaufzeit hinaus eine offensichtlich hohe Attraktivi-tät für BMW gegeben, die Fondsimmobilie wieder zu erwerben. Laut Gutachten von Ende 2008 hat die Immobilie einen Wert von EUR 47,8 Mio, wurde vom Fonds jedoch für EUR 51 Mio. erworben. Im Gegenzug hat die Verkäuferin als Mieterin einen für den Fonds attraktiven Mietvertrag unterzeichnet, der langfristig den überhöhten Kaufpreis mehr als ausgleicht.

Schwächen – Die Immobilie ist in ihrer Fremdnutzbarkeit stark eingeschränkt.

Stärken – Die Wahrscheinlichkeit einer Fremdnutzung ist sehr klein, da der Mieter bereits seit über 30 Jahren am Standort etabliert ist.

Der Mieter

Die BMW AG ist als Konzern ein weltweit bekanntes Unternehmen. Mit einem Marktanteil 2008 von 6,7% zählt BMW hierzulande zu den größeren Marktteilnehmern, dabei ist der Konzern als Familienunternehmen eine Ausnahmeerscheinung auf dem Markt. Der Konzernerlös betrug 2008 rund EUR 53 Mrd. Mit 99.112 Mitarbeitern (31. März 2009) wird gleichzeitig die Krise offensichtlich, in welcher der Konzern, wie viele Großunternehmen, aktuell steckt. Ratings von Anfang April bescheinigen dem Unternehmen einen langfristig negativen Ausblick in Hinblick auf Bonität und Kreditwürdigkeit. BMW hat neben dem Vorteil einer eigentümergeführten Gesellschaft auch den Vorteil mehrerer Standbeine wie den Bereich Motorrad und Finanzanlagen. Damit minimiert sich die Abhängigkeit vom Autohandel deutlich. Unter dem Strich besteht die hohe Wahrscheinlichkeit, daß BMW die aktuelle Krise besser verkraften wird, als andere Automobilanbieter. LHI ist laut eigener Aussage bereits seit Mitte 2007 mit der Anbahnung des Kaufs beschäftigt, also deutlich vor der aktuellen Krise. Damit handelt es sich beim Verkauf aus BMW-Sicht offensichtlich nicht um ein Notgeschäft. Da der Mietvertrag durch BMW erst 2023 gekündigt werden kann und das Unternehmen angesichts der Standort-Historie ganz offensichtlich ein langfristiges Interesse an der Fondsimmobilie hat, kann aus Fondssicht das Mietverhältnis insgesamt als zwar nicht sehr gut, aber überdurchschnittlich gut bewertet werden. Beim Mietvertrag handelt es sich um einen Triple-Net-Vertrag mit einer fixen Anpassungsklausel von 2,5% p. a. ab 2010. Für eine Revitalisierung beim prognostizierten Verkauf Ende 2023 werden laut Gutachter mehr als ausreichende Kostenpositionen von EUR 21,4 Mio. berücksichtigt. Damit ließe sich bei einem möglichen Mieterwechsel am Fondslaufzeitende das Objekt für andere Mieter anpassen.

Schwächen – BMW mußte seit 2008 einen empfindlichen wirtschaftlichen Einbruch erleben.

Stärken – Durch Restrukturierungsmaßnahmen sollte der Mieter langfristig wieder stabil sein.

Das Konzept

Für den Fonds wurde 2008 eine etablierte BMW-Niederlassung in Stuttgart erworben. Grundsätzlich besteht damit ein Klumpenrisiko aus einem einzelnen Spezialobjekt. Der Kaufpreis liegt über dem gutachterlichen Wert, dafür erhält der Fonds einen langfristig planbaren Triple-Net-Mietvertrag mit jährlicher Anpassung. Das vorliegende Angebot ist in zwei Tranchen geteilt: Stille Beteiligte erhalten über die geplante Fondslaufzeit bis Ende 2024 bevorzugte Gewinnbeteiligungen. Die Gesamtanlagesicherheit der stillen Beteiligung ist sehr hoch, für eine Komplettrückzahlung der stillen Einlage muß die Immobilie zu einem Mindestfaktor von 6,7 veräußert werden. Kommanditbeteiligungen werden nachrangig entlohnt, sind dafür aber an den stillen Reserven beteiligt. Auf Fondsebene fallen sehr niedrige Weichkosten von 11,5% an (bez. auf EK incl. Agio). Die Investitionsquote liegt bei guten 90,03% (bez. auf GK incl. Agio). Insgesamt sollte das solide Konzept kaum negative Überraschungen bereithalten. Der Mieter BMW AG erlebt derzeit zwar einen wirtschaftlichen Einbruch. Die Chancen auf Widererstarken dürften bei BMW deutlich besser sein, als bei anderen Anbietern. Die stille Beteiligung kann für konservative Anleger, die an den Mieter BMW glauben, eine attraktive Basisanlage darstellen. Dafür sprechen die vergleichsweise hohen Ausschüttungen bei einer sehr guten Planbarkeit der Rahmendaten.

Schwächen – BMW hat in der Krise empfindliche Einbussen erleiden müssen. Risiko aus Einzelimmobilie.

Stärken – Sehr hohe Planungssicherheit für Einnahmen / Ausgaben. Etablierter Standort, sehr hohe Attraktivität für aktuellen Mieter. Bevorzugte Ausschüttungen für stille Beteiligte.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Immobilienfonds BMW Niederlassung Stuttgart“ des Initiators LHI, München, für einwandfrei. Die Fondskonzeption ist konservativ. Die möglichen Risiken aus der wirtschaftlichen Situation des Mieters werden durch die Objekt- und Standortqualität wieder ausgeglichen. Beim vorliegenden Fonds kann es sich um ein klassisches Basis-Investment handeln. In meinen Augen hat der vorliegende Fonds eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.