Leistungsbilanzanalyse vom 20.04.2010

Unternehmensanalyse Conrendit

Die Conrendit-Unternehmensgruppe, Hamburg, wurde 2002 gegründet und hatte sich bis Ende 2008 einen Namen als Spezialistin für Containerfonds und intermodales Equipment gemacht. Die Hälfte der Emissionen wurde als Privatplazierungen angeboten, dies stellt eine ungewöhnlich hohe Quote dar.

Die Vergangenheit

Ab 2008 zeichnete sich für den Containermarkt ein zunehmend schwieriges Umfeld ab, es kam vermehrt zu einem Rückgang von Auslastung durch insolvente Mieter und Manager. Diese Entwicklung wurde in erster Linie der Wirtschaftskrise geschuldet und der damit einhergehenden Bereinigung eines überhitzten Marktes. Auch für Conrendit kam es bei zahlreichen (20) Fonds zu Mietausfällen, zudem brachen die Umsatzzahlen der jeweils in Plazierung befindlichen Fonds ein. Conrendit konnte die Ausfälle bei Mietern kurzfristig abfedern. Dies gelang dank der bereits in der Vergangenheit sehr guten Vernetzung. Aus Sicht eines externen Beobachters lag in der Vergangenheit die Schwachstelle des Hauses auf der Kommunikationsebene. Das Reporting gegenüber Vertrieben und Anlegern wurde vernachlässigt. Ende 2008 begann eine Neuausrichtung innerhalb der Conrendit. Nach außen offensichtlich wurde dies durch die Umstrukturierung der Firma: Die bestehende GmbH-Struktur wurde durch eine Holding-Struktur mit 3 Tochtergesellschaften ersetzt. Anfang 2009 konnte Olaf Will als neuer Vorstand der Conrendit Holding AG gewonnen werden. Will ist seit über 10 Jahren im Containergeschäft tätig und verfügt über umfassende Expertise im Bereich Container und Spezialequipment. Interpretation – Conrendit durchlebte die Folgen eines überhitzten Marktumfeldes, der Weltwirtschaftskrise und teilweise unerfahrener Geschäftspartner. Dank bestehender Netzwerke wurden schwerwiegende Folgen für die einzelnen Fonds vermieden. Der Umsatzeinbruch fiel mit rund 28 % (2008 auf 2009) vergleichsweise moderat aus - ein Verdienst der erfolgreichen und unmittelbaren Problemlösung bei bestehenden Fonds.

Die Gegenwart

Um die in Schwierigkeiten befindlichen Fonds zu stabilisieren, verteilt(e) Conrendit das Gesamtportefeuille über alle Fonds auf leistungsstarke Manager um. Das Management holt(e) suboptimal beschäftigte Container, die ungenutzt in der Welt verteilt lagen, aktiv zurück und setzt diese wieder ein bzw. vermietet sie passend. Dazu schlossen die einzelnen Fondsgesellschaften Dispositionsverträge mit dem Management, die durch eine Leistungskomponente im Vermietungsfall Leistungsanreize auf Ebene der Containermanager schaffen. Für die Containersparte wurde im Oktober 2009 ein Spezialmanager für ruhende Container verpflichtet, der Zugriff hat auf ein weltweites Depotnetz und damit punktuelle Neuausrichtungen innerhalb der Portefeuilles vornehmen kann. Diese Arbeit erfolgt auf Erfolgsbasis und verursacht für die Fonds im ersten Schritt keine Mehrkosten. So wurde quasi im Marktumfeld aus der Not eine Tugend: Einerseits wurde personelles Know-how eingekauft, andererseits durch Umverteilen der Portefeuilles über die gesamte Fondspalette für die Anleger ein wirksamer Lösungsansatz gefunden. Vor dem schwierigen Marktumfeld mußte sich Conrendit auch als adäquater Gesprächspartner für die finanzierenden Banken erweisen. Hier konnte offensichtlich das sehr aktive Herangehen an Lösungsansätze überzeugen. Ohne die Zustimmung der Banken wären tiefergehende strukturelle Änderungen der Fondsportefeuilles nicht möglich gewesen. Daß sich die refinanzierenden Banken kooperativ im Rahmen ihrer Möglichkeiten zeigen, stellt sicherlich einen Qualitätsausweis für die gefundenen Lösungsansätze dar. Der Erfolg gibt dem Konzept Recht: 2 von bisher 27 voll plazierten Fonds sind mit einem Gewinn über dem Soll aufgelöst worden, weitere 5 Fonds liegen im Soll oder dar-über. Bei den restlichen 20 Fonds wurden für 2009 die geplanten Ausschüttungen einbehalten, um die Liquidität zu erhalten. Laut Conrendit werden sich rund 90 % der Fonds innerhalb der nächsten Jahre wieder mindestens im Kapitalerhalt bzw. konzeptuellen Soll einpendeln. 2009 wurde die Ausrichtung der Emissionstätigkeit verändert. Aktuell kann die Gruppe 27 Emissionen vorweisen, bei denen teilweise neue Pfade begangen wurden / werden. Durch das Umverteilen des Gesamtbestandes entstanden teilweise Insellösungen für spezialisierte Anlagegüter der Gruppe. Neben Spezialcontainern, wie Wechselbrücken oder Tankcontainern, werden Investitionen in mobile Infrastrukturlösungen getätigt. Dies beinhaltet unter anderem Wechselbrücken und Container als Wohn- und Versorgungsunterkünfte und Logistikzentren. Möglich sind derartige Lösungen, die spezialisierte Mieter bedingen, nur mit einem außergewöhnlich guten Netzwerk auf mehreren Ebenen. Dazu zählt unter anderem ein sehr guter Zugang zu internationalen Hilfsorganisationen (NATO, NASMA, ISAF), die als Mieter für die Spezialnutzung der Container in Frage kommen können, ebenso wie Bergbaugesellschaften oder die erdölfördernde Industrie. Hinter der neu ausgerichteten Angebotspalette des Hauses Conrendit stehen personelle Änderungen, die spezielle Synergien ermöglichten. So wurde der Altersdurchschnitt von 30 auf 39 Jahre erhöht. Aus diesem Durchschnittsalter ist die Ableitung zulässig, daß die zur Verfügung stehende Erfahrung der Gruppe deutlich gewachsen ist. Langjährige Marktteilnehmer stellen für ein Emissionshaus eine äußerst wertvolle Ressource dar, die eine sinnvolle Investition bedeutet. Die vorhandene Expertise im Haus wird heute umfassender genutzt. Der seit mehreren Jahren für die Gruppe tätige externe Steuerberater hat in der Vergangenheit 75 Immobilienfonds für andere Emissionshäuser konzipiert. Die seit 2008 und 2009 im Haus eingebundenen leitenden Mitarbeiter Jürgen Zimmermann und Georg Dozel können eine umfassende Expertise im Bereich Immobilienfonds vorweisen. Zimmermann war als GF rund 10 Jahre für das Emissionshaus im Daimler-Konzern verantwortlich. Dozel kann eine mehrjährige Tätigkeit als Direktor einer deutschen Großbank und Vertriebsdirektor eines namhaften Emissionshauses für amerikanische Büroimmobilien vorweisen. Zusammengefaßt ist im Haus eine Immobilienerfahrung aus der Konzeption geschlossener Fonds mit mehr als EUR 1 Mrd. Investitionsvolumen vorhanden. Wo es notwendig ist, bindet Conrendit sehr stark externe Partner mit Fachwissen für Spezialfonds ein. Interpretation – Conrendit hat sich strukturell und personell stark gewandelt. Die Expertise im Haus wurde durch neue und im Markt altgediente Mitarbeiter deutlich vertieft. Die Produkterweiterung in die Immobiliensparte wurde vorbereitet. Für die Containerfonds wurde durch innovative Konzepte eine nachhaltig positive Entwicklung sichergestellt. Conrendit hat sich von einem verwaltenden Emissionshaus zu einem pro-aktiven Fondsmanager entwickelt.

Die Zukunft

Um die Identifikation mit dem Unternehmen zu fördern und einen langfristigen Leistungsanreiz zu schaffen, werden die Schlüsselpersonen über Unternehmensanteile an der Entwicklung beteiligt.Die grundlegenden Umstrukturierungen innerhalb der Gruppe wurden während des Prozesses nur mangelhaft nach außen kommuniziert, was für eine deutliche Verunsicherung bei Marktteilnehmern gesorgt hat. Dies soll durch einen sehr aktiven Außenauftritt optimiert werden, nachdem nun belastbare Fakten geschaffen sind. Die Hauptbotschaft ist die, daß Conrendit aus Fehlern der Vergangenheit gelernt hat und heute ein auf die Zukunft ausgerichtetes Unternehmen ist. Dies ist deutlich zu sehen am aktiven Lösen von vorhandenen (Markt-)Problemen und dem Schaffen von außerordentlichen Anlagekonzepten, die einen hohen Sachverstand und überdurchschnittliche Netzwerke bedingen. Die Entscheidungsträger im Haus haben ein außerordentlich hohes Maß an Kreativität bewiesen, sowie die Fähigkeit, diese Kreativität auch anwendbar umzusetzen. Für die Zukunft wird der Logistikmarkt weiter der Investitionsschwerpunkt der Gruppe sein. Dazu kommt, auf Basis des nachweislich hohen Sachverstandes innerhalb der Gruppe und der externen Partner, das neue Produktsegment deutscher Spezialimmobilienfonds. Hier befindet sich ein erster Pflegeheimfonds als Teil einer Reihe in Plazierung. Interpretation – Conrendit wird den Vertrieb auf den gesamtdeutschen Bereich ausweiten. Neben Containerfonds werden deutsche Spezialimmobilienfonds konzipiert, ein erster Fonds ist in Plazierung. Das Haus befindet sich auf einem nachhaltigen und gesunden Wachstumskurs. Die leitenden Mitarbeiter sind dank Unternehmensbeteiligungen nachhaltig am Erfolg der Gruppe interessiert. Conrendit wird seinen Ruf als kreatives Haus mit Spezialfonds aktiv ausbauen.

Summa summarum

halte ich das Emissionshaus Conrendit, Hamburg, für ausgesprochen interessant. Die Entscheidungsträger haben die Feuertaufe des bekanntlich sehr schwierigen Marktumfeldes bisher mit Bravour gemeistert. Die aktuellen Fondskonzepte zeugen von einem äußerst hohen Maß an Kreativität auf der Planungs- und Umsetzungsebene. Durch das aktive Management kann sich ein Anleger auch in Krisenzeiten wohlfühlen. Der hohe Anteil an Privatplazierungen spricht für die Arbeitsqualität des Hauses, da die Zielgruppen derartiger Angebote in der Regel vor einer Beteiligung kritisch hinterfragen. Meiner Einschätzung nach weisen die Erfolge und die kreativen Angebote der Gegenwart in eine sehr spannende Zukunft.