Investmentanalyse vom 28.09.2010

Conrendit 19 Paulinenhof

Conrendit setzt seine Pflegeheim-Reihe fort. Die Zusammenarbeit mit dem Pächter ist etabliert. Das notwendige Know-how ist eingebunden, die Planung durchdacht. Die Gesamtsicherheit ist höher als beim Vorgängerfonds, da das Objekt bereits seit über 2 Jahren betrieben wird.

Der Initiator

Die Conrendit-Gruppe, Hamburg, wurde 2002 gegründet und hat sich mit 28 Emissionen (Investitionsvolumen rund EUR 400 Mio. bei rund 7.000 Anlegern) einen Namen als auf Container und -zubehör spezialisiertes Haus gemacht. 2008/ 09 wurde die Ausrichtung der Emissionstätigkeit verändert. Conrendit legt den zweiten Immobilienfonds der Firmengeschichte vor. Bei den Entscheidungsträgern der Conrendit-Gruppe liegt eine sehr ausgeprägte Immobilienerfahrung vor (Konzeption von Immobilienfonds mit einem Volumen von mehr als EUR 1 Mrd). Ich halte den Anbieter Conrendit für einen sehr innovativen Initiator mit intelligenten Konzepten, deren Besonderheit sich oftmals erst im Detail offenbart. Die Immobiliensparte zeichnet sich weniger durch Innovation aus als vielmehr durch eine ausgesprochen konservative Kalkulation. Die über Jahre erlebte Kommunikation mit einzelnen Entscheidungsträgern sowie mit dem Gesamtunternehmen war stets positiv und professionell. Die Umsetzungsgeschwindigkeit von Plänen und Zielen ist noch verbesserungsfähig, dies werte ich als Anlaufschwäche nach der Neuaufstellung.

Stärken – Kreativer Anbieter, der mit einer neuen Struktur aus Marktschwächen klar fokussiert hervorgeht.

Der Markt

Jedem Investor sind die Schlagwörter „Vergreisung der Gesellschaft“, „steigende Lebenserwartung“ und „Selbstbestimmung im Alter“ ein Begriff. Laut Statistik wird im Jahre 2030 in Deutschland der Personenkreis über 60 Jahre ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Dann werden voraussichtlich rund 13,2 Mio. ältere Menschen allein leben, von denen ein zunehmender Anteil auf stationäre Pflege angewiesen sein wird. Laut aktueller Nachrichten soll 2020 in jeder Familie mindestens ein Demenzkranker leben. Der Zielmarkt Heimpflege ist in jedem Fall ein ausgesprochener Wachstumsmarkt. In den letzten Jahren haben zahlreiche öffentliche Diskussionen, unter anderem auf Betreiben des bekannten Pflegekritikers Claus Fussek, zu einer Sensibilisierung gegenüber der Pflegequalität und den Erwartungen der Heimbewohner geführt. Der Wettbewerb unter den Betreibern von Pflegeheimen wird härter: Auf der einen Seite stehen die Wohlfahrtsverbände (über 55 % Marktanteil), auf der anderen private Betreiber. Häuser, die bereits mehr als 15 Jahre auf dem Markt sind, entsprechen in der Regel nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen heutiger Heimbewohner. Die Bewohner, die in der Regel einen über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufpreisindex mitbringen, erwarten heute eine aktive Mitbestimmung ihres Heimalltags. Gleichzeitig wählen Aspiranten auf einen Heimplatz das Haus auch in Hinblick auf die Standortattraktivität aus. Heime mit Mehrwert, bspw. aufgrund einer Innenstadtlage, haben hier einen klaren Wettbewerbsvorteil.

Stärken – Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt, mit einem hohen Bedarf an modernen Heimen.

Der Standort

Aktuell existieren in Ludwigshafen am Rhein laut Internetrecherche rund 12 private und öffentliche Pflegeheime (gesamt rund 1.470 Plätze). Bis 2030 wird mit einem Mehrbedarf von deutlich über 600 Plätzen gerechnet. Ludwigshafen gilt mit rund 168.000 Einwohnern als Oberzentrum der Region Rheinpfalz. Der Kaufkraftindex der Stadt lag 2006 mit 94,57 unter dem Bundesdurchschnitt. Der Stadtteil Oppau liegt im nördlichen Teil der Stadt, im weiteren Einzugsgebiet leben rund 25.000 Ein-wohner. Benachbart ist die BASF AG. Der Mikrostandort ist für die Nutzungsart gut gewählt: Der ÖPNV ist unmittelbar angebunden, im nahen Ortszentrum steht eine gute Infrastruktur für das Leben außerhalb des Zentrums zur Verfügung. Zusätzlich bietet das Heim einen Fahr- und Einkaufsservice für die Bewohner. Laut Internetrecherche liegt das Haus in der Nähe einer Wiesen- und Weihergegend, die einen Zugang zum Grünen ermöglicht.

Stärken – Standort ist für das Fondsobjekt gut geeignet.

Das Objekt

Das im Juli 2008 eröffnete Heim bietet auf 8.650 m², verteilt auf 4 Geschossen, 148 Plätze für eine pflegerische Rundumbetreuung. Der Anteil der Einzelzimmer fällt mit rund 85 % sehr hoch aus. Das Objekt ist nach Informationen aus dem Prospekt und dem Internetauftritt modern und großzügig gestaltet. Offensichtlich erhalten die Bewohner eine individuelle Betreuung auf hohem Niveau. Aktuell werden 64 Mitarbeiter beschäftigt, davon 54 im Bereich Pflege und 10 im Service (bspw. Küche). Das Verhältnis PfIeger/Bewohner läge bei Vollauslastung damit bei rund 1/3. Im Dachgeschoß des Fondsobjekts stehen 10 Appartements mit eigenem Zugang zur Verfügung, deren Bewohner sämtliche Angebote des Heims nutzen können. Die Auslastung liegt seit Eröffnung Anfang 2008 bei 70 %, die Vollbelegung wird für April Mai 2011 erwartet. Die Dachappartements sind voll belegt, hier existiert eine Warteliste. Insgesamt also ist das Fondsobjekt ansprechend gestaltet und sollte auch über die geplante Fondslaufzeit hinaus eine hohe Auslastung ermöglichen.

Stärken – Neubau, kann im Zweifelsfall auch für andere Betreiber interessant sein.

Der Mieter

Als Mieterin fungiert die Casa Reha Holding GmbH, Oberursel. Der Mietvertrag vom 24. 04. 2006 läuft über 20 Jahre plus eine zweimalige Verlängerungsoption à 5 Jahre. Casa Reha wurde 1996 gegründet und zählt mit rund 9.115 Betten in 63 Pflegeheimen (incl. vertraglich zugesicherter Neubauten) und 4.600 Mitarbeitern (Stand 26. 01. 2010) zu den 4 größten privaten Betreibern Deutschlands. 2008 lag der Jahresumsatz der Gruppe bei EUR 162 Mio., eine aktuelle Creditreform-Auskunft bestätigt mit 176 eine sehr gute Bonität. Bei einem eventuellen Mieterausfall hätte der Initiator das Recht, das Objekt eigenständig zu leiten oder aber weiterzuvergeben. Casa Reha weist eine sehr starke Wachstumsdynamik auf, was unter anderem auf das große Marktpotential hindeutet.

Stärken – Lange Mietbindung, bonitätsstarker Mieter.

Das Konzept

Der Anleger investiert in ein neues Seniorenzentrum in Ludwigshafen, das seit 2008 in Betrieb ist. Damit entfällt für den Fonds die kritische Pre-Opening-Phase, die erfahrungsgemäß kostenintensiv sein kann. Für den Anleger besteht theoretisch noch ein Finanzierungsrisiko: Die Finanzierung ist inzwischen endverhandelt, aber noch nicht unterschrieben. Bei einer Fondslaufzeit von mindestens 11 Jahren soll der Anleger kumulierte Auszahlungen von rund 200 % erhalten. Die Konzeptionsparameter sind konservativ. Da sich der Fonds in einem eindeutigen Wachstumsmarkt befindet, sollte die Kalkulation aufgehen. Die Weichkosten fallen mit 18,32 % (bez. auf EK incl. Agio) höher aus als beim Vorgängerfonds. Der Betreiber des Seniorenwohnheims ist als viertgrößter privater Anbieter in Deutschland sehr erfahren und kann eine sehr gute Bonität nachweisen. Die Zusammenarbeit ist aus einem Vorgängerfonds etabliert. Die Kapitalerhaltsicherheit des Anlagekonzepts ist hoch. Mit dem Mieter ist ein Staffelmietvertrag vereinbart, womit sich fest kalkulierbare Mietsteigerungen ergeben. Zudem ist die Miete durch eine Investitionskostenvereinbarung rückgesichert. Der Betreiber kennt das Haus und den Standort seit der Übernahme, somit sollte es hier keine Überraschungen geben.

Stärken – Wachstumsmarkt, erfahrener Anbieter und Betreiber, hohe Kapitalerhaltsicherheit. Konservative Konzeption. Hohe Kalkulationssicherheit durch bestehendes Pachtverhältnis.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Conrendit 19 Paulinenhof“ des Initiators Conrendit, Hamburg, für einwandfrei. Die Planungsparameter sind konservativ, einziges Manko ist aktuell die noch nicht unterzeichnete Finanzierung, die im Oktober abgeschlossen sein soll. Die Zusammenarbeit mit dem Pächter ist etabliert, dieser kennt das Objekt seit über 2 Jahren. Das Chancen-Risiko-Verhältnis ist damit sehr ausgewogen. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot in meinen Augen eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+). Conrendit 19 Paulinenhof