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Zahlen und Fakten

Initiator: elbfonds Invest GmbH, Hamburg

Angebotsstruktur: Direktinvestition in Handelsimmobilien in Polen und langfristige (Erst-)Vermietung

Mieterstruktur: Vollversorger als Ankermieter, dazu Discounter oder Nahversorgungszentren

Einkunftsart: Einkünfte nach DBA in Deutschland steuerfrei

Einkaufsfaktor: 11fache Jahresnettokaltmiete

Verkaufsfaktor: prognostiziert 11fache Jahresnettokaltmiete

Mindestzeichnungssumme: EUR 10.000 zzgl. 3 % Agio

Geplante Laufzeit: 12 Jahre, erstmalige Kündigung durch Anleger zum 31. 12. 2022 möglich

Plazierungsfrist: spätestens bei Erreichen des Emissionskapitals (EUR 50 Mio.)

Gesamtinvestition: EUR 50 Mio. zzgl. 3 % Agio

Mindestkapital: EUR 1 Mio.

Kommanditkapital: EUR 25 Mio., max. EUR 50 Mio., jeweils zzgl. 3 % Agio

Fremdkapital: nur auf Ebene Projektgesellschaften EUR 25 Mio. (50 % des GK, 56 % auf Objektebene), kalkuliert 5 % p. a. Zinsen, 1 % p. a. Tilgung

Geplante Ausschüttungen: 7 % p. a. (2012), steigend auf 9 % p. a. (ab 2020), Schlußausschüttung 119,76 % (2022), kumuliert 176,37 % (nach Steuern in Polen)

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Investmentanalyse vom 17.02.2011

Elbfonds Capital 12 / 50 Direkt Invest Polen 4

Der Spezialist für Polenfonds, Elbfonds, erweitert die Angebotspalette um eine logische Stufe: Nach Projektentwicklungen können Anleger nun in die anschließende Stufe der Wertschöpfungskette investieren, die langfristige Vermietung der neuen Objekte. Das Konzept ist schlüssig und überzeugt.

Der Initiator

Die Elbfonds GmbH, Hamburg, wurde 2006 gegründet und hat sich als Spezialanbieter von Handelsimmobilien in Polen einen Namen gemacht. Eine geprüfte Leistungsbilanz nach VGF-Vorgaben liegt noch nicht vor. Neben den nunmehr etablierten kurzlaufenden Projektentwicklungen bietet der Unternehmensverbund über die Tochter Elbfonds Capital GmbH, Hamburg, mit dem vorliegenden Fonds auch eine Investition in Handelsimmobilien in Polen an. Damit entstehen logische Synergien aus beiden Fondsreihen, die sich für den Anleger sehr gut ergänzen. Die Unternehmensgruppe Elbfonds besteht nunmehr aus der Mutter Elbfonds GmbH mit 6 Töchtern (2 davon in Polen), die für die einzelnen Arbeitsbereiche zuständig sind. Die beiden Geschäftsführer der Elbfonds-Gruppe, Stephan Groht und Kurt-Georg Herzog (seit Mitte 2010), können jahrelange Erfahrung im Bereich Investmentgestaltung und -verwaltung vorweisen. Besonders Stephan Groht als GGF hat sich über die letzten Jahre als seriöser und qualitätsorientierter Geschäftsmann gezeigt. Insgesamt beschäftigt die Elbfonds-Gruppe 21 Mitarbeiter, 9 davon in Polen. 3 Mitarbeiter verantworten die Objektverwaltung vor Ort. Besonders vorteilhaft aus Fondssicht ist die Tatsache, daß die möglichen Zielobjekte in aller Regel von Projektgesellschaften des Emissionshauses erworben werden. Damit sind die Objekte von Planungsbeginn an in jeder Facette bekannt und bergen keine Überraschungen. Die bisher aufgelegten 3 Projektentwicklungsfonds in Polen weisen grundsätzlich eine sehr positive Entwicklung auf. Die zeitlichen Vorgaben wurden vor dem Hintergrund der Wirtschaftskrise trotzdem erfüllt. Alle 3 Fonds sind geschlossen und voll investiert. Die Renditevorgaben wurden bei allen Einzelinvestments der 3 Fonds übererfüllt. Als Folge sind bereits Ausschüttungen geflossen (Fonds 1: 15 %, Fonds 2: 25 % (10 % 2010, 15 % II. Quartal 2011). Auf Fragen im Rahmen der Analysen reagierte der Initiator bisher immer umgehend und sehr transparent.

Stärken: – Initiator sichert als etablierter Projektentwickler die notwendige Menge an möglichen Zielobjekten. Die 3 Projektentwicklungsfonds übertreffen die qualitativen Investitionsvorgaben.

Der Standort

Polen ist ein sehr ambivalenter Standort: Einerseits kann Polen mit einem sehr dynamischen und konstanten Wirtschaftswachstum überzeugen [1]. Seit Jahren erlebt es einen deutlichen Wirtschaftsaufschwung und gilt als am stärksten wachsende Volkswirtschaft Europas. Polen erhält die höchsten Fördermittel aller 16 Nettoempfänger unter den EU-Mitgliedsländern, 2009 EUR 6,489 Mrd. [2]. Als Folge des Wirtschaftswachstums hat der einzelne Bürger mehr Geld in der Tasche, wodurch der Konsum angekurbelt wurde. Andererseits sieht sich Polen mit massiven strukturellen Problemen konfrontiert. Neben einer ausgeprägten Arbeitslosigkeit [3] drohen eine substantielle Haushaltsüberschuldung [4], ausbleibende Investitionen bei der Privatisierung von Staatseigentum [5] und eine volatile Währung [6]. Polen ist durchaus kreativ in der Wahl seiner Mittel - so wird aktuell die staatliche Rentenkasse durch ein teilweises Umleiten der privaten Altersvorsorge seiner Bürger gestützt [7].

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