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Zahlen und Fakten

Initiator: elbfonds Invest GmbH, Hamburg

Angebotsstruktur: Direktinvestition in 17 Projektentwicklungsgesellschaften für Handelsimmobilien in Polen

Einkunftsart: Einkünfte nach DBA in Deutschland steuerfrei, unterliegen Progressionsvorbehalt

Mindestzeichnungssumme: EUR 10.000 zzgl. 3 % Agio

Geplante Laufzeit: Jahre und 9 Monate, erstmalige Kündigung durch Anleger zum 1. 12. 2014 möglich

Plazierungsende: bei Erreichen des Emissionskapitals (maximal EUR 50 Mio.)

Gesamtinvestition: EUR 104.607.345

Mindestkapital: EUR 1 Mio.

Kommanditkapital: EUR 25 Mio., max. EUR 50 Mio., jeweils zzgl. 3 % Agio

Geplante Ausschüttungen: 2012 15 % p. a., 2013 25 % p. a., Schlußausschüttung 100,85 % (2014), kumuliert 140,85 % nach Steuern

Fremdkapital: EUR 78.857.345 (75,9 % des GK), tilgungsfrei und endfällig

Kostensteigerungsrate: 1,5 % (ab 2012)

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Investmentanalyse vom 16.02.2011

Elbfonds Invest Direkt Invest Polen 5

Die Elbfonds-Gruppe hat ihre Projektentwicklungsreihe weiter perfektioniert. Seit Mitte 2010 ist Elbfonds mit einer eigenen Projektierungstochter vor Ort, das zeigt sich in jeder Facette des Angebots.

Der Initiator

Die Elbfonds-Gruppe, Hamburg, geht auf das Jahr 2006 zurück und ist Marktführerin bei Immobilienfonds mit dem Zielfokus Polen. Ende 2010 wurde die ursprüngliche Elbfonds GmbH in eine Unternehmensgruppe umgewandelt. Dieser logische Schritt wurde dem starken Wachstum trotz der Wirtschaftskrise geschuldet. Zudem hat sich Elbfonds in den letzten 4 Jahren eine hohe Eigenexpertise in den einzelnen Projektbereichen erarbeitet, die in parallele Einheiten zu gliedern waren. Als Folge bietet Elbfonds seit Anfang 2011 zwei aufeinander aufbauende Fondsreihen an: Die etablierte Projektentwicklungsreihe (Emittentin ist hier die Elbfonds Invest GmbH), zu der der vorliegende Fonds als viertes Angebot zählt, sowie die lang laufende Bestandsimmobilienreihe (Emittentin ist hier die Elbfonds Capital GmbH). Diese übernimmt u. a. die fertiggestellten Objekte zu marktüblichen Konditionen und erzielt Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung. Bei Prospektlegung beschäftigt die Elbfonds-Gruppe in Deutschland 12 Mitarbeiter (incl. Geschäftsführung) und über die Tochterunternehmen in Polen 9 Mitarbeiter. 4 Mitarbeiter sind ausgebildet in bautechnisch relevanten Bereichen als Architekt, Bauingenieur, Bauinspektor und in der juristischen Projektsteuerung. Die beiden Geschäftsführer, Stephan Groht und Kurt-Georg Herzog, sind beide nachweislich sehr erfahren in der Konzeption von Beteiligungsangeboten und der Leitung von international agierenden Unternehmen. Stephan Groht ist der verantwortliche Visionär hinter der Erfolgsgeschichte von Elbfonds. Elbfonds hat im Jahr 2010 EUR 25 Mio. Eigenkapital plaziert, 2011 sollen EUR 50 Mio. plaziert werden. Auf Fragen im Rahmen der Analysen reagierte der Initiator bisher immer umgehend und sehr transparent.

Stärken: – Das Fondskonzept funktioniert nachweislich. Die ersten beiden Fonds übertreffen die qualitativen Investitionsvorgaben.

Der Standort

Die polnische Bevölkerung hat viel nachzuholen - in Polen existiert noch immer keine mit Deutschland vergleichbare Infrastruktur bei Handelsimmobilien. Landesweit lassen sich in Polen exemplarisch die üblichen Entwicklungsstufen im Anbietermarkt quasi im Zeitraffer beobachten. Durch den Anschluß an die EU und den damit geöffneten Binnenmarkt (2004) wurde speziell im Shopping-Center-Bereich sehr viel investiert. Dieses Marktsegment gilt heute als saturiert und steht vor einer Konsolidierung [1]. Anders der Markt der kleinteiligen Handelsimmobilien. Polen hat einen großen Nachholbedarf an einer flächendeckenden Nahversorgung im filialisierten Einzelhandelssektor. Seit Anfang 2010 gibt es von der polnischen Regierung einen Masterplan, der den Gemeinden die Freigabe von Bauflächen für Handelsimmobilien erleichtert. War bisher eine Verkaufsfläche über 800 m² in jedem Fall genehmigungspflichtig, wurde jetzt ein Grenzwert von 2.000 m² eingeführt: Unter dieser Grenze ist eine Genehmigung nicht mehr vonnöten. Gibt eine Gemeinde eine grundsätzliche Frei-gabe zum Bau von Verkaufsflächen über dieser Grenze, muß für das Einzelprojekt keine extra Genehmigung mehr eingeholt werden.

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