Investmentanalyse vom 12.04.2011

Rofelma GmbH & Co. KG

Nicht ganz geschlossener Fonds, nicht ganz offener Fonds - das vorliegende Angebot stellt eine Besonderheit dar. Das Erstlingswerk benötigt an der Fassade noch Schönheitsreparaturen, die Substanz ist aber gelungen. Anleger und Anbieterin finden stets über das persönliche Gespräch zueinander - ein ungewöhnlicher Ansatz, beim vorliegenden Konzept aber zielführend.

Der Anbieter

Die Rofelma GmbH & Co. KG, Bad Kohlgrub, wurde im Sommer 2010 gegründet. Funktionsträger im Haus sind die zwei Geschäftsführer, Maik Feldmann und Alexander Rodt. Beide weisen mehrere in der Branche relevante Titel vor, unter anderem sind sie geprüfte Immobilienmakler. Für die Arbeit im Hintergrund, die Ausgestaltung des Angebots und die Diskussionen mit den Behörden ist bis dato Maik Feldmann zuständig. Die Immobilienexpertise bringt Alexander Rodt ein. In den Emissionsunterlagen und dem Internetauftritt wird die Expertise im Haus meines Erachtens deutlich zu wenig dargestellt. Aus vorgelegten Unterlagen und einem persönlichen Gespräch geht hervor, daß im Immobiliensektor tatsächlich eine relevante langjährige Arbeitserfahrung vorliegt. Dabei wurden auch Sanierungsfälle und Umstrukturierungen von Objekten verantwortet. Vor allem Alexander Rodt ist in ein weitgespanntes Maklernetzwerk eingebunden. Über dieses sollen die möglichen Zielobjekte gefunden werden. Der im Einzelfall möglicherweise notwendige tiefergehende Sachverstand wird objektbezogen von externen Dienstleistern (Architekten, Gutachter, Juristen, Wirtschaftsprüfer) eingebracht. Die Arbeitsweise von Rofelma ist in der Branche ungewöhnlich, allerdings handelt es sich beim vorliegenden Fonds nicht um einen klassischen geschlossenen Fonds: Die Anlegerakquise erfolgt stets im direkten Gespräch zwischen Anbieter und Anleger, da keine üblichen Vertriebe dazwischengeschaltet sind. Der handgestrickte Außenauftritt ist von Rofelma so gewählt, um Kosten zu sparen. Dies wirkt authentisch und ehrlich, wenn auch, meines Erachtens, dringend verbesserungswürdig. Unbelastete Betrachter messen den Inhalt an der Verpackung. Wer die Herren Feldmann und Rodt nicht kennt, wird von der Verpackung abgeschreckt, ohne den Inhalt näher zu betrachten. Was schade wäre, da das Anlagekonzept es verdient hätte, genauer in Augenschein genommen zu werden. Auf Fragen im Rahmen des Analyseentwurfs antwortete der Anbieter sehr schnell und mit umfangreichem Material.

Schwächen – Der Außenauftritt ist stark verbesserungswürdig.

Stärken – Die notwendige Immobilienexpertise liegt vor.

Die Investitionskriterien

Es gibt keine eindeutigen Investitionskriterien: Das Fondskapital soll in mehrere beliebige Einzelimmobilien (sowohl gewerbliche und wohnwirtschaftliche Nutzung als auch sämtliche anderen Nutzungsmöglichkeiten sind erlaubt) fließen. Ergänzend sollen Anteile geschlossener Fonds (Immobilien, Energie und Infrastruktur) erworben werden (max. 10 % des Fondsvermögens). Auf Nachfrage erklären die Entscheidungsträger, daß sämtliche etwaigen Innenprovisionen in das Anlagevermögen flößen. Bei Immobilienerwerb oder -ver-äußerung sollen keine Maklercourtagen für die Immobilien-Einzelgewerbe der Herren Feldmann und Rodt fällig werden. Lediglich bei externen Maklern müßten, wenn nicht vermeidbar, Außenprovisionen bedient werden. Anleger sollen einen jährlichen WP-testierten Abschluß erhalten. Aktuell sind weder der WP-Abschluß noch das Thema Innenprovisionen im Gesellschafterver-trag festgehalten, dies soll aber durch einen Prospektnachtrag geheilt werden. Da Anleger ihre Anteile ab dem 2. Jahr zurückgeben dürfen, wird die Rofelma GmbH & Co. KG ein gemischtes Portefeuille aufbauen: Darin sollen höher rentierliche Mietobjekte eine Basisverzinsung absichern. Den Renditekick sollen Projektentwicklungen bringen. So können beispielsweise Bestandsimmobilien modernisiert, neu aufgeteilt und stückweise verkauft werden. Das Investitionskonzept steht und fällt mit den beiden handelnden Personen, Maik Feldmann und (besonders) Alexander Rodt. Deren Zugang zu Zielobjekten, Geschick bei der Auswahl und dem Einkauf, Güte bei der Strukturierung und dem Verkauf entscheiden über das Wohl und Wehe der Anlage. Damit liegt ein stark ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko vor.

Schwächen – Stark ausgeprägtes Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Kriterien ermöglichen ein hohes Maß an Flexibilität in der Auswahl und Umsetzung.

Das Konzept

Das Anlagevermögen soll nahezu vollständig in beliebige Immobilien und Fondsanteile (bis maximal 10 %) investiert werden. Zielinvestments sind identifiziert, aber noch nicht erworben. Sinnvoll aus Anlegersicht wäre eine laufende Mittelverwendungskontrolle. So muß der geneigte Investor auf die Seriosität der Entscheidungsträger vertrauen. Dies entspricht zwar dem üblichen Vorgehen in einem beliebigen Unternehmen, wo Geschäftsführer auch nicht permanent überwacht werden. Dennoch wäre eine zumindest quartalsweise Überprüfung mit einer Portefeuille-Bewertung sinnvoll. Spannend finde ich die Möglichkeit, aus der Anlage nach 2 Jahren aussteigen zu dürfen. Da die Gesellschaft Anteilsrückgaben um bis zu 1 Jahr prolongieren kann, ist es dem Unternehmen möglich, ein Zuviel an plötzlichem Kapitalabfluß in Grenzen zu steuern. Die laufenden Kosten sind mit 0,5% des Eigenkapitals veranschlagt und damit vorbildlich niedrig. Die Gewinnbeteiligung für den Anbieter soll bei 25 % liegen, sobald die Gesellschaft einen Gewinn erwirtschaftet. Dies halte ich für angemessen. Abschlußprovisionen oder ähnliche Vergütungen fallen nicht an, was bei Angeboten für Privatanleger ein ausgesprochenes Alleinstellungsmerkmal darstellt. Auch das Agio verbleibt als Eigenkapital im Unternehmen. Tatsächlich erweckt das Angebot durchaus den Eindruck einer lauteren Absicht. Die beiden Entscheidungsträger überzeugen beim persönlichen Termin mit Fakten und nachweisbaren Erfolgen im Zielsegment. Ein interessierter Anleger sollte sich auf jeden Fall direkt mit den Geschäftsführern Feldmann und Rodt auseinandersetzen. Dies ist von den beiden auch so gewünscht und beabsichtigt. Für ein Erstlingswerk stellt das Herangehen an den Markt einen guten Anfang dar. Für die Zukunft wäre ein professioneller Außenauftritt wünschenswert, der zur vorhandenen Arbeitsqualität paßt.

Schwächen – Außenauftritt stark verbesserungswürdig.

Stärken – Vorbildlich schlanke Kostenstruktur. Anbieter verdient erst am Anlageerfolg. Anlegerberatung erfolgt direkt durch Anbieter.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Rofelma GmbH & Co. KG“ für ordentlich. Die Verantwortlichen können ausreichend Expertise vorweisen und überzeugen im persönlichen Gespräch. Anleger sollten den direkten Draht zum Anbieter suchen, was auch so gewünscht ist. Mit einem professionelleren Außenauftritt könnte der Anbieter eine interessante Nische besetzen. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „ordentlich“ (2-) verdient.