Investmentanalyse vom 14.03.2012

United Investors Deutsche S & K Sachwerte 2

Anleger können sich über ein festverzinsliches Darlehen am Handel mit (Wohn-)Immobilien in Deutschland beteiligen. Der Fachpartner kann eine überzeugende Leistungsbilanz vorlegen und ein TÜV-geprüftes und überzeugendes aktuelles Portefeuille an Zielinvestments vorweisen.

Der Initiator

Anbieterin des vorliegenden Fonds ist die United Investors Emissionshaus GmbH, Hamburg. 2005 gegründet, emittierte das Haus bis dato 10 Fonds, davon 3 Spielefonds, die anderen Fonds waren auf Immobilienentwicklungen ausgelegt. Sämtliche Fonds zeichneten sich durch ausgesprochene Alleinstellungsmerkmale aus. So wurde beispielsweise ein 5-Sterne-Hotel auf Mallorca finanziert. Seit 2008 kooperiert United Investors (UI) mit der S & K-Unternehmensgruppe. Für die S & K-Fondsreihe ist in erster Linie die Arbeitsqualität von S & K essentiell. Der vorliegende Fonds ist das fünfte Angebot, das auf der Zusammenarbeit der beiden Häuser fußt. Laut Auskunft des Treuhänders laufen die bisherigen S & K-Fonds planmäßig bzw. über Plan. United Investors verantwortet den Prospekt, den Vertrieb und die Anlegerbetreuung. Die Kommunikation mit Presse und Analysten obliegt einem der erfahrensten Branchenkenner.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse antwortete der Initiator innerhalb weniger Tage und inhaltlich umfassend.

Stärken – Im Zielsegment sehr erfahrenes Management. Fachpartner kann die gesamte Wertschöpfungskette möglicher Zielprojekte mit eigener Expertise abdecken.

Die Investitionsparameter

S&K investiert primär in deutsche Wohnimmobilien, die deutlich unter Marktwert erworben werden können. Dies kann im Rahmen einer Versteigerung erfolgen, oder auch im direkten Aufkauf von einem institutionellen Verkäufer, der sein Portefeuille bereinigen muß. Für diese Art von Geschäft sind ein sehr gutes Netzwerk, ein sehr guter Ruf, eine hohe Expertise zum Bewerten der Objekte und ausreichend Liquidität zum schnellen Handeln vonnöten. Aufgrund der sehr hohen möglichen Renditen ist der Wettbewerb in diesem Geschäft sehr hoch, wobei sich die meisten Marktteilnehmer auf bestimmte lokale Märkte konzentrieren. S & K agierte nach der vorliegenden Leistungsbilanz deutschlandweit, was für ein sehr gutes Netzwerk spricht.

Stärken – Sehr positives Marktumfeld. S & K kann mit den bisherigen Investitionen überzeugen.

Die Expertise

Die S & K-Unternehmensgruppe wird von den beiden Gründern, Stephan Schäfer und Jonas Köller, geleitet. Insgesamt sind aktuell rund 70 Personen in der Verwaltung, dem Vertrieb und der Bewertung von Immobilien beschäftigt. Die S & K-Vorstände Schäfer und Köller zeichnen sich trotz ihrer vergleichsweise jungen Jahre – beide sind Anfang 30 – durch eine exzellente Branchenkenntnis und einen außergewöhnlichen Erfolg in der Finanzdienstleistungsbranche aus. Beide brachten im Rahmen einer Kapitalerhöhung im April 2011 jeweils EUR 2,5 Mio. an Privatgeldern in die Deutsche S & K Sachwert AG ein. Die Unternehmensgruppe S & K agiert seit 2000 in der deutschen Immobilienbranche. Das bisher erworbene Immobilienvolumen liegt bei rund EUR 300 Mio. Verkehrswert, laut Aussage von S & K. Dabei sollen Immobilien im Wert von weit über EUR 1,5 Mrd. für einen möglichen Erwerb geprüft worden sein. S & K verantwortet sämtliche relevanten Arbeitsschritte im eigenen Haus: Von der Prüfung über den Erwerb bis hin zu Verwaltung / Vermietung und anschließender Verwertung mittels Verkauf werden stets eigene Fachleute im Haus eingebunden. Der Verkauf der Immobilien läuft über ein Partnernetzwerk, in das rund mehrere Hundert Berater eingebunden sind. Neben dem klassischen Immobiliengeschäft tummelt sich die S & K auch im Markt der dinglich besicherten NPLs (leistungsgestörte Kredite). Hier wurde laut Referenzenbuch ein vergleichsweise überschaubares Volumen von EUR 17,2 Mio. (Verkehrswert) bewegt.

S&K ist unter dem Strich ein sehr breit aufgestelltes Unternehmen, mit einer nachweislich sehr hohen Kompetenz in allen Aspekten von Immobilieninvestitionen.

Stärken – S & K legt eine überzeugende Leistungsbilanz vor.

Das Konzept

Das Fondsvermögen geht, nach Abzug verschiedener Kosten, als partialisches Darlehen an die Deutsche S & K Sachwert Nr. 2 GmbH. Diese wird das Kapital beliebig für in der Regel kurz laufende Immobilieninvestitionen nutzen. Bevorzugt werden Wohnimmobilien in Deutschland aus Sondersituationen deutlich unter Wert erworben und wieder veräußert. Die möglichen Renditen in diesem Marktfeld sind sehr hoch, wenn der Investor sein Geschäft versteht. Der Fondsanleger soll über eine geplante Fondslaufzeit von rund 4 Jahren eine Bruttoverzinsung von 12 % p. a. erhalten, die monatlich ausgeschüttet wird. Darüber hinaus kann ein Bonus gezahlt werden. An diesen Vorgaben läßt sich ablesen, wie sicher die Entscheidungsträger bei S & K sich ihres Geschäfts sind. Die vorliegenden Zahlen der letzten Jahre zeigen, daß zumindest bisher eine sehr gute Rendite über diesen Planzahlen erwirtschaftet wurde. Neben S & K tummeln sich zwar auch weitere Fondsanbieter im Zielmarkt. Da gleichzeitig aber immer mehr Banken ihre Bücher bereinigen müssen, ist das Marktumfeld auf absehbare Zeit positiv. Die Inhaber von S & K sind mit EUR 5 Mio. an der Darlehensnehmerin beteiligt, so daß bei einer Insolvenz dieses Eigenkapital verloren wäre. Der TÜV bestätigt für die Darlehensnehmerin ein Immobilienvermögen von über EUR 100 Mio. Das Darlehen an die S & K wird zudem über Grundschulden abgesichert, so daß die Gesamtanlagesicherheit hoch ausfällt. Schlechte Arbeitsleistung auf Ebene von S & K würde die Inhaber von S & K unmittelbar selbst treffen, so daß eine hohe Arbeitsleistung gewährleistet ist.

Hinsichtlich der Weichkosten gehen die Anbieter einen ungewöhnlichen Weg: Grundsätzlich beträgt die Investitionsquote des Fonds 100 %. Die Weichkosten werden durch die S & K aus dem eigenen operativen Geschäft rückwirkend beglichen, zum Beispiel aus Verkaufsgewinnen. Die Weichkosten liegen bei hohen 19,18 % (incl. Agio), was vor allem der Eigenkapitalakquise geschuldet wird. Sie fallen durch die geschilderte Vorgehensweise den Investoren nicht zur Last, sondern verringern die Gewinnsituation der S & K-Gruppe. Um die 12 % Ausschüttungen zu erzielen, müssen auf Fondsebene tatsächlich 13,25 % erwirtschaftet werden. Die Arbeitsleistung von S & K, die für den Anleger das entscheidende Kriterium darstellen sollte, halte ich für sehr gut,

Schwächen – Das Emissionshaus verfügt selbst nur über wenig Expertise im Zielmarkt und setzt beim vorliegenden Angebot auf kompetente Fachpartner.

Stärken – Positives Marktumfeld. Anbieter ist gut vernetzt und verfügt über ein hohes Maß an Kompetenz im Unternehmen. Sehr hohe Verzinsung für Darlehen. Ausgeprägte Sicherheitsmechanismen für Darlehen.

Die Zielgruppe

Deutsche Immobilien zählen aktuell zu den Rennern im Vertrieb. Das Darlehen an die S & K-Unternehmensgruppe wird über Grundschulden abgesichert. Zudem haben die Verantwortlichen bei S & K selbst in substantieller Höhe investiert. Die breite Diversifikation über unterschiedliche Immobilienklassen an den unterschiedlichsten Standorten in Deutschland sorgt für eine relativ hohe Gesamtanlagesicherheit. Dafür sorgt auch die Absicherung des Darlehens durch das Gesamtunternehmen und nicht nur durch einzelne Projekte. Die fehlende Transparenz auf Fondsebene, bedingt durch die Darlehensstruktur, wird gemildert durch eine laufende Veröffentlichung der getätigten Transaktionen, die durch den TÜV Süd bestätigt werden. Bei dieser Maßnahme handelt es sich um eine Selbstverpflichtung des Partners S & K, auf die der Anleger keinen Rechtsanspruch hat. Unter dem Strich ist der Fonds zum Diversifizieren eines Anlegerportefeuilles geeignet. Eine Beteiligung stellt dabei kein Basis-Investment dar, sondern einen möglichen Rendite-Bringer bei einem gleichzeitig guten Risiko-Profil.

Summa summarum

halte ich den Fonds „Deutsche S & K Sachwerte 2“ des Initiators United Investors, Hamburg, für sehr gut. Das Emissionshaus United Investors versteht seine Aufgabe als Emittent, der Partner S & K hat bis dato sehr gute Arbeit im Immobilienbereich geleistet. Die Verantwortlichen verstehen ihr jeweiliges Handwerk, das Fondskonzept sollte damit aufgehen. In meinen Augen verdient der Fonds eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).