Investmentanalyse vom 31.10.2012

Selfmade Capital Caribbean 8 Renditefonds

Selfmade Capital beweist mit dem vorliegenden Angebot wieder einmal einen Hang zum Außergewöhnlichen: Eine Immobilienprojektentwicklung in der Karibik besitzt sicherlich einen Seltenheitswert. Das für erfahrene Anleger konzipierte Angebot überzeugt mit einem hohen Grad an Professionalität, institutionellen Co-Investoren, sehr vielen Alleinstellungsmerkmalen und einem ausgeprägten Mehrertragspotential.

Der Initiator

Die Selfmade Capital Investments GmbH, München, emittiert seit Mitte 2008 geschlossene Fonds, bis dato 7. Alle Angebote zeichnen sich durch außergewöhnliche Investmentideen aus. Vertreten sind dabei eine Silberraffinerie in den Vereingten Arabischen Emiraten, und Grundstücksentwicklungen in Brasilien, Asien oder Afrika. Die bisher aufgelegten Fonds laufen gemäß Leistungsbilanz alle im oder über Plan. Das investierte Gesamtvolumen liegt bei über EUR 1 Mrd. Der Geschäftsführer von Selfmade Capital, Malte Hartwieg, ist seit Jahrzehnten im Finanzdienstleistungssektor tätig und hat einen sehr erfolgreichen Vertrieb aufgebaut. Damit ist die Plazierung der einzelnen Offerten, auch im aktuellen schwierigen Marktumfeld, bis dato stets sehr schnell erfolgt.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Anbieter umgehend und mit sämtlichen relevanten Informationen.

Stärken – Anbieterin hat sich seit 2008 als Nischenanbieterin von Projektentwicklungsfonds etabliert. Sämtliche Fonds laufen mindestens plangemäß.

Das Investment

Auf der Nachbarinsel der karibischen Insel Barbados, St. Lucia, wird seit September 2011 ein Immobilienentwicklungsprojekt realisiert. Konkret sollen auf einem Grundstück mit 23,8 Hektar an der Westseite der Insel, an das Unesco-Welterbe Pitons grenzend, Eigentumsvillen und ein 5-Sterne-Hotel errichtet werden. Die Arbeiten auf dem Grundstück für die Phase 1 starteten im September 2012, die Fertigstellung der Immobilien (41 Strandvillen und 25 Villen an der Steilküste) soll bis Ende 2014 erfolgen. Zum Zeitpunkt der Analyse waren bereits 70 % der Apartments und Villen aus der ersten Bauphase von Plan weg verkauft. Insgesamt wurden USD 20 Mio. an Anzahlungen kapitalisiert. Der gesamte Verkaufswert von Phase 1 liegt bei geschätzten USD 131 Mio. Dank der Abschlagszahlungen ist für das Projekt keine Fremdkapitalaufnahme notwendig. Tatsächlich sind unterschiedliche Kapitalquellen in das Gesamtprojekt eingebunden: Das Fondskapital beträgt EUR 10 Mio., die lokale Regierung investiert USD 4,25 Mio. in Form eines wandelbaren Darlehens.

Das Projekt Freedom Bay ist professionell durchgeplant. Das vorliegende Projekthandbuch umfaßt alle notwendigen Projektdetails und definiert exakte Vorgaben über die einzelnen Gewerke und einzubindenden Partnerunternehmen. Für den Investor ist die überaus exakte Definition der Rahmenparameter für die Umsetzung des Projekts essentiell, da hier kein Raum für Überraschungen bleibt. Das Projekthandbuch bezeugt die hohe professionelle Qualität der Projektverantwortlichen. Sämtliche Baugenehmigungen liegen vor, das Baugrundstück ist voll bezahlt, der gutachterlich bestätigte Wert liegt bei USD 54 Mio. In den Bauphasen 2 bis 4 sollen insgesamt weitere 44 Villen und 62 Apartments errichtet werden, das Gesamtprojekt soll Ende 2017 fertiggestellt sein. Auf Fondsebene soll sich die Nettoinvestition mit 25 % p. a. rechnen. Tatsächlich liegt die aktuelle Wertsteigerung seit Projektbeginn über den Erwartungen. Die weltweite Nachfrage nach vergleichbaren Immobilien ist überaus hoch: St. Lucia ist, topographisch bedingt, kaum für den Massentourismus geeignet. Die Regierung der 150.000 Einwohner zählenden Insel legt Wert auf eine zurückhaltende Entwicklung des gehobenen Tourismus. Sachwertanlagen in sicherer Umgebung, die zudem klimatisch, politisch und kulturell überzeugt, sind rar gesät. Kommt dazu noch eine gewisse Exklusivität, erfreuen sich derartige Projekte einer sehr großen Nachfrage, was den Projektwert überproportional erhöht.

Stärken – Exzellenter Standort, durch den ausgeprägten Nachfragemarkt ist das Investitionsumfeld hervorragend.

Die Partner

Als Projektgesamtverantwortliche wurde die Whitton-Gruppe verpflichtet. Robert Whitton ist nach seiner Vita seit Jahrzehnten als Projektentwickler auch für Großvorhaben international etabliert. Sein Mitarbeiterstab besteht ebenfalls aus erfahrenen Fachleuten, die gemeinsam Projekte in vergleichbaren Größenordnungen realisiert haben. Die einzelnen Gewerke wurden jeweils an nachweislich erfahrene Unternehmen vergeben, die eine Leistungsbilanz vorlegen und eine umfassende Haftung für ihr Gewerk übernehmen konnten. Für das Gesamtprojekt wurde ein umfassendes Handbuch entwickelt, das sämtliche Aspekte und Verantwortlichkeiten der einzelnen Bauphasen abdeckt.

Als Betreiber des fertiggestellten Resorts wurde Six Senses unter Vertrag genommen. Six Senses, mit Hauptsitz in Thailand, gilt als einer der weltweit führenden Betreiber für Luxusresorts.

Das Konzept

Das Fondskapital wird in ein laufendes Immobilienprojekt auf der Karibikinsel St. Lucia investiert. Neben dem Fonds sind weitere institutionelle und private Investoren beteiligt, ebenso die lokale Regierung. Projektentwicklungstypische Risiken sind weitgehend minimiert, da das Projekt bereits realisiert wird. Ein Finanzierungsrisiko besteht ebenfalls nicht, da durch Vorabverkäufe neben dem Investitionskapital ausreichend Liquidität vorhanden ist. Der gesamte Projektablauf ist professionell geplant und wird von erfahrenen Projektleitern überwacht. Damit wird auch das Fertigstellungsrisiko planbar. Der Standort St. Lucia ist für europäische Investoren aufgrund seiner englischen Kolonialhistorie ansprechend, da dadurch das angelsächsische Rechtssystem den juristischen Rahmen vor Ort darstellt. Die Rendite auf Projektebene soll bei über 25 % p. a. liegen. Bei einer geplanten Fondslaufzeit von rund 5 Jahren erhält der Anleger eine Vorzugsausschüttung von 12 % p. a. (zzgl. Agio), die am Ende der Laufzeit ausgezahlt wird, darüber hinausgehende Rückflüsse werden aufgeteilt. Die Investitionsquote fällt mit 77,54 % (incl. Agio) nur durchschnittlich aus, die Weichkosten liegen bei relativ hohen 20,87 %.

Für die hohe Zielrendite sorgen der hochattraktive Zielmarkt sowie die Partnerqualität. Die Anbieterin verdient über die laufenden Kosten hinaus nachrangig am Verkauf des Projekts.

Stärken – Attraktives Marktumfeld mit zahlreichen Alleinstellungsmerkmalen. Vorzugsstellung des Anlegers. Hohe Zielrendite mit ausgeprägtem Mehrertragspotential. Projekt befindet sich bereits in der Realisierung.

Die Zielgruppe

Projektentwicklungen gelten per se als risikoreicher als Investitionen in Bestandsimmobilien. Vor allem, wenn das Projekt aus Sicht eines deutschen Investors am Ende der Welt, wie in St. Lucia, liegt, mithin in einer anderen Kultur und Jurisdiktion. Die Einzigartigkeit der Lage und der Projektqualität sowie die Sicherheitspuffer aus institutionellen Mitinvestoren, dem aktiven Mitwirken der lokalen Regierung und dem gesunden Marktumfeld sorgen für ein überzeugendes Chancen-Risiko-Verhältnis. Dennoch ist die Zielgruppe dieses Fonds sicherlich der erfahrene Investor, der im Zweifel auch von zu Hause aus über die Qualität des Angebots entscheiden kann. Oder es sich leisten will, dem erfahrenen Anbieter und den etablierten Partnern zu vertrauen.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Caribbean 8 Renditefonds“ des Initiators Selfmade Capital, Unterföhring, für ausgezeichnet. Erfahrenen Anlegern bietet sich hier ein durchdachtes Konstrukt, bei dem die Risiken sehr weit abgefedert sind, bei gleichzeitig sehr hohem Mehrertragspotential. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #491 ein.