Das Hamburger Emissionshaus MHC Marble House Capital AG ist auf den Bereich Private-Equity-Investments spezialisiert.
Claus Kühn, Vorstand
Roderich Widenmann, Vorstandsvorsitzender
Jacksonville, Florida, Skyline Panorama - Foto: Jon Zander (Digon3)
TSO New Greensboro / Greensboro, NC
TSO Jacksonville Mietlager / Jacksonville FL
TSO New Memphis / Memphis TN

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Zahlen und Fakten

Initiator: TSO Europe Funds, Inc.

Investitionsobjekte: 10 bis 20 Zielfonds aus dem Sekundärmarkt, 100 bis 300 Portefeuilleunternehmen

Anlagefokus: globale Investitionen in Unternehmen im Bereich Energieerzeugung, -speicherung, -Infrastruktur und -Effizienz

Steuerliche Einordnung: Einkünfte aus Gewerbebetrieb

Mindestzeichnungssumme: EUR 50.000 zzgl. 5 % Agio oder EUR 200.000 zzgl. 3 % Agio

Fondslaufzeit: 31. 12. 2019 zzgl. Verlängerungsoption

Emissionskapital: EUR 25 Mio. zzgl. 5 % Agio und EUR 25 Mio. zzgl. 3 % Agio als Privatplazierung

Mindestkapital: EUR 1 Mio.

Plazierungsfrist: bis zum 31. 12. 2012, maximale Verlängerung um bis zu 12 Monate

Fremdfinanzierung: nein, nicht auf Fondsebene

Ergebnisverteilung: Frühzeichnerbonus für Anleger (6 %), 8 % p. a. Vorzugsausschüttung für Anleger, Rest wird 90:10 verteilt auf Anleger und Investment-Berater

Weichkosten: 12 % zzgl. Agio und externer Beratungskosten (Publikumsfonds), 7 % zzgl. Agio und externer Beratungskosten (PWM-Fonds)

Investitionsquote: 92,2 % exkl. Agio beim Publikumsfonds, 95,7 % exkl. Agio beim PWM-Fonds

Investment Advisor: SAM Private Equity, Zürich

Plazierungsgarantie: nein, aber kein Rückabwicklungsrisiko, da Zielfonds gesichert

Treuhandkommanditistin: BLL Beteiligungs- und Treuhand GmbH, München

Mittelverwendungskontrolle: Freigabe der Mittel erfolgt durch den Fondsmanager, Mittelverwendungskontrolle durch die Servicegesellschaft BLL Services GmbH, München.

Alleinstellungsmerkmale: Fokus auf Zweitmarktanteile von PE-Fonds aus dem Bereich Clean Growth. Erstmalig Zugang für Privatinvestoren zum institutionellen Clean-Growth-Zweitmarkt.

Investitionsobjekte: Bürogebäude, Einkaufszentren, Industrieanlagen, Mietlager-Immobilien, Mehrfamilien-Mietshäuser und Parkhäuser im Südosten der USA

Bereits erworbene Objekte: 3 von rund 15 bis 30 geplanten Zielobjekten

Nutzungsart: Class-A-Bürogebäude, Bürogebäude, Mietlager-Objekt

Vermietungsstand: zwischen 0 % und 58 %

Steuerliche Struktur: Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung in den USA

Kaufpreis: USD 20,5 Mio. (für die ersten 3 Objekte)

Zusätzliche Entwicklungskosten: USD 10,279 Mio.

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Investmentanalyse vom 13.02.2015

TSO-DNL Active Property, LP

TSO hat über die letzten Jahrzehnte kontinuierlich eine überzeugende Arbeitsleistung erbracht. Bis dato liegen sämtliche Einzelprojekte im Plus. Das aktuelle Emissionsvolumen bezeugt die großen Pläne des Anbieters. Anleger, die ein Engagement in den USA in Erwägung ziehen, sind bei TSO gut aufgehoben.

Der Anbieter

Der Markt

Der Investitionsprozeß

TSO erwirbt ausschließlich Objekte mit einer vernünftigen Zielrendite (über 15 % p. a.) und einem gutachterlich bestätigten Wert an einem wirtschaftlich stabilen Mikrostandort; jedes Zielobjekt muß außerdem durch TSO-Mitarbeiter aus den 7 TSO-Niederlassungen schnell erreichbar sein. TSO überzeugte in der Vergangenheit vor allem mit einer exzellenten Kenntnis des jeweiligen lokalen Marktes, diese Tradition soll beibehalten werden.

Generell ist die potentielle Gewinnspanne aus den von TSO zum Weiterverkauf nach der Entwicklung eingekauften Objekten sehr hoch. Sie kann bis zu mehreren Hundert Prozent betragen. Diese werden an die Anleger weitergegeben. TSO partizipiert mit 15 % verhältnismäßig gering am Verkaufserlös über die Eigenbeteiligung hinaus. Diese fällt mit mindestens USD 1 Mio. bei einem Mindestvolumen von USD 125 Mio. vergleichsweise niedrig aus. Dafür übernimmt Boyd Simpson die persönliche Bürgschaft für die Hypotheken.

TSO hat bereits 3 Immobilien erworben, die ein sehr diversifiziertes Portefeuilles ergeben: Das Objekt East Pointe Business Center wurde Mitte der 80er Jahre entwickelt und besteht aus 7 Gewerbe- und Büroeinheiten. Die Gebäude sind vergleichsweise simpel konstruiert und bedürfen Investitionen, was an dem niedrigen Vermietungsstand von 55 % abzulesen ist. Die Lage des Gesamtareals ist, laut Einschätzung durch TSO, perfekt geeignet, um die niedrige Vermietungsquote nach Reaktivierungsmaßnahmen deutlich anheben zu können.

Das Objekt North Elm Street („Greensboro“), errichtet 1980 als 10stöckiger Büroturm, ist als Klasse-A-Immobilie eingestuft. Der Vorbesitzer hat ab 2012 rund USD 1,74 Mio. in das Objekt investiert, unter anderem in die Außenfassade. Als Besonderheit stellt das Objekt einen Knotenpunkt eines landesweiten Glasfasernetzes (Tier 1 Internet Backbone) dar; im Gebäude ist ein Datencenter installiert, über welches für Kunden in 29 Staaten Internetsicherheit gewährleistet wird. Damit ist das Objekt zumindest teilweise als Spezialimmobilie im Datenverarbeitungsbereich einzustufen. Dieser Bereich kann laut Exposé weiter ausgebaut werden. Laut Exposé sollen drei Wettbewerbsobjekte (ohne das Alleinstellungsmerkmal „Knotenpunkt Glasfasernetz“) zum Erwerbszeitpunkt komplett vermietet gewesen sein. Der aktuelle Vermietungsstand von Greensboro liegt laut TSO bei 58 %, weist damit ein beträchtliches Steigerungspotential auf.

Die dritte Zielinvestition in ein noch fertigzustellendes Mietlager-Objekt fällt aus dem Rahmen des bis dato Gewohnten: Das Objekt ist neu und daher noch ohne Vermietung. Tatsächlich stammt es aus einem Notverkauf eines Projektentwicklers; TSO hat hier quasi die Möglichkeit, eine offensichtlich für den Zweck sehr gut gelegene Immobilie (in Jacksonville Beach, 200m vom Strand entfernt, sehr zahlungskräftige Klientel im Umfeld und keine Konkurrenz) zu einem Schnäppchenpreis zu erwerben. Für das Angebot läßt sich das Gesamtportefeuille durch die Spezialimmobilie elegant thematisch diversifizieren.

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