Investmentanalyse vom 18.07.2013

Publity Performance Fonds Nr. 6

Das vorliegende Angebot, das erste nach den neuen AIFM-Richtlinien konstruierte, rundet die bisherige Investitionsstrategie des Hauses Publity logisch ab – durch den Fokus auf großvolumige Immobilien aus Bankverwertungen. Der Fonds weist ein überzeugendes Chancen-Risiko-Profil auf, der Anbieter überzeugt durch eine professionelle Unternehmensstruktur.

Der Anbieter

Die Publity Performance GmbH, Leipzig, ist Teil der Publity-Finanzgruppe. Im Rahmen der ab Juli 2013 geltenden Finanzmarktrichtlinie (AIFM) wurde die Gruppe 2012/13 umstrukturiert. Juristische Mutter der Firmengruppe ist die Publity AG, Leipzig, mit einem Stammkapital von EUR 5 Mio. Sie wird von Thomas Olek und Christoph Blacha vertreten. Blacha ist zugleich Geschäftsführer der Publity Performance GmbH, neben Frederik Mehlitz. Als Volljurist ist Blacha nach eigener Aussage seit über 10 Jahren mit dem Bereich NPL vertraut. Mehlitz kommt aus dem Bankensektor und kann eine umfassende Erfahrung im Umgang mit leistungsgestörten Krediten vorweisen.

Bis dato wurden sieben Vorgängerfonds mit dem Investitionsfokus NPL emittiert, sechs davon als Publikumsfonds. Das gesammelte Eigenkapital beträgt über EUR 100 Mio. Fonds 5 wurde Mitte 2013 geschlossen. Publity hat sich im Bereich NPL-Publikumsfonds eindeutig als Marktführer etabliert und kann auch als einziger Anbieter eine umfangreiche Leistungsbilanz vorlegen. Der Vertrieb erfolgt durch die Publity Vertriebs GmbH, eine 100%ige Tochter der Publity AG. Als Folgegeschäft der NPL-Investitionen hat sich Publity eine Expertise in der Verwertung der im Rahmen der NPL-Pakete erworbenen Immobilien aufgebaut. Der vorliegende Fonds investiert direkt in Immobilien aus Bankverwertungen, quasi als logische Konsequenz aus den Vorgängerfonds.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierten die Verantwortlichen innerhalb weniger Tage.

Stärken – Die im Fonds eingebundenen Partner sind erfahren. Positiver Verlauf der bauähnlichen Vorgängerfonds.

Der Markt

Bis dato investierten die Fonds der Publity-Finanzgruppe in leistungsgestörte Kredite, die unter anderem durch Immobilien besichert sind/waren. Im Zuge der Sicherheitenverwertung wurden laut Publity über 100 Immobilien verwertet. Dadurch wurde der Zugang zum Markt für deutsche Immobilien aus Bankverwertungen geöffnet. Dieser Markt birgt ein sehr großes Potential: Einerseits müssen zahlreiche Banken eigene Portefeuilles in Bares umwandeln. Die Gründe hierfür können von einer simplen Restrukturierung des Risikoprofils bis zum zu geringen Liquiditätspolster reichen. Neben diesen institutionellen Verkäufern sind aktuell und in den kommenden Jahren sehr hohe Umsätze aus privaten Zwangsversteigerungen zu erwarten: Zahlreiche Gewerbetreibende haben sich aktuell und in den letzten Jahren mit vermeintlich günstigen Immobilienkrediten eingedeckt und dabei in der Regel Immobilien finanziert, die an der Grenze des jeweils finanziell Machbaren lagen/liegen. Bei der Anschlußfinanzierung platzt die Rechnung dann, da die aktuelle Niedrigzinsphase eine historische Anomalie darstellt, die absolut singulär bleiben dürfte. Steigende Anschlußzinsen lassen die individuelle Finanzplanung aus dem Ruder laufen, was – wie in den letzten Jahren in den USA zu sehen war – in eine Zwangsversteigerungswelle mündet.

Stärken – Ausgesprochener Wachstumsmarkt mit hohem Gewinnpotential bei einer professionellen Aufarbeitung.

Die Investition

In aller Regel wird der Fonds in größere Immobilienanlagen aus Konsortialfinanzierungen investieren. Zielobjekte sind daher neben gewerblichen Objekten auch Wohnanlagen, weniger kleinvolumige Einzelobjekte, vorzugsweise in den Regionen Frankfurt/Main Düsseldorf, Hamburg, Berlin und München. Vor dem Erwerb der einzelnen Immobilien steht in jedem Fall eine umfangreiche Prüfung (Due Diligence). In jedem Fall muß ein unabhängiges Wertgutachten erstellt werden. Dazu kommt eine rechtliche Würdigung der einzelnen Immobilien durch unabhängige Anwälte. Erst anschließend erfolgt die Kaufentscheidung durch die Fondsgesellschaft.

Für den Fonds ergibt sich ein mehrstufiger Einnahmeprozeß: Neben dem möglichen Veräußerungserlös kann der Fonds mit laufenden Einnahmen aus der Bewirtschaftung während der Fondslaufzeit rechnen. Unter dem Strich sollte die geplante Rendite damit möglich sein.

Stärken – Sehr dezidierter Auswahl- und Verwertungsansatz, der für eine hohe Planbarkeit der Rückflüsse sorgt.

Die Kompetenz

Die Publity AG wurde 1999 in Berlin gegründet. Sie betätigt sich seit 2004 erfolgreich im Geschäftsbereich Kreditankauf. 2006 kam der Geschäftsbereich Kreditservicing hinzu, bei dem über die hauseigenen Experten (Rechtsanwälte, Steuerberater, Wirtschaftsermittler und Asset-Manager) für den Forderungsinhaber die Verwertung realisiert wird. Die Publity AG hat nach eigenen Aussagen bis heute ein Nominalforderungsvolumen in Höhe von über EUR 5 Mrd. in der Bearbeitung und teilweise erfolgreich verwertet. Über 100 Einzelimmobilien sollen im Rahmen der bisherigen Investitionen verwertet worden sein.

Aus Anlegersicht ist die Entwicklung der Vorgängerfonds positiv: Hier läßt sich ablesen, daß der Partner Publity einen tatsächlich funktionierenden Marktzugang hat und auch den Verwertungsprozeß beherrscht. Fonds 1 wurde durch Gesellschafterbeschluß mit einer Rendite (IRR vor Steuern) von 11,28 % p. a. aufgelöst. Fonds 2 hat bis dato Ausschüttungen von 20 % geleistet, die weiteren Fonds liegen laut Anbieter ebenfalls im Plan. Aktuell werden weitere Ausschüttungen an die Anleger der Fonds 2 und 3 ausgezahlt. Insgesamt werden mit diesen Zahlungen über EUR 28 Mio. vorfristig an die Anleger der Fonds 1 bis 3 ausgezahlt.

Stärken – Spezialisierter Anbieter, der über einen guten Marktzugang und Erfahrung im Geschäftsfeld verfügt. Sämtliche in den Investitionsvorgang eingebundenen Fachleute sind erfahren.

Das Konzept

Deutsche Immobilien aus Bankverwertung stellen einen attraktiven Zielmarkt dar. Die Zielobjekte werden in der Regel als suboptimal verwaltete Pakete mit einem hohen Abschlag gehandelt. Bei einer professionellen Neuausrichtung läßt sich aus einem derartigen Portefeuille ein hohes Gewinnpotential realisieren. Neben einem hohen möglichen Veräußerungsgewinn kann der Fonds laufende Mieteinnahmen generieren.

Der Auswahlprozeß für die Zielobjekte ist umfassend und schließt unabhängige externe Gutachten auf mehreren Ebenen ein. Fonds-zu-Fonds-Transaktionen sind ausdrücklich ausgeschlossen.

Entscheidend für den Fondserfolg sind die Erfahrung und der Marktzugang des Anbieters. Laut Initiator sind bis dato über 100 Immobilien im Haus verwertet worden. Als Folge sollten die Arbeitsprozesse im Haus reibungslos funktionieren.

Die Kostenstruktur des vorliegenden Angebots fällt vertretbar aus: Die Bruttoinvestitionsquote liegt bei 88,87 % (bez. auf GK incl. Agio); die einmaligen Weichkosten liegen bei 16,19 % (bez. auf EK incl. Agio), die laufenden Kosten mit 2,4 % p. a. über dem bis dato Üblichen. Durch die AIFM-Richtlinie wurden neue Prüfinstanzen implementiert, die logischerweise Kosten produzieren.

Der vorliegende Fonds hebelt das Eigenkapital um rund 50 % zusätzliches Fremdkapital. Vor dem Hintergrund der kurzen Fondslaufzeit und der hohen Gesamtanlagesicherheit halte ich eine Fremdfinanzierung für nicht problematisch.

Laut Prospekt soll der Anleger mit einer Rendite von 8 % p. a. (IRR) rechnen können, was bei Investitionsvorgaben möglich sein sollte.

Stärken – Professionelle und erfahrene Partner. Kurze geplante Laufzeit. Attraktiver Zielmarkt. Einnahmen sind gut planbar. Sehr gutes Risiko-Profil. Angemessene Kostenstruktur. Positiver Leistungsnachweis aus Vorgängerfonds.

Summa summarum

halte ich den Fonds „Performance Fonds Nr. 6“ der Publity Performance GmbH, Leipzig, für sehr gut. Der Zielmarkt ist sehr attraktiv, der Zugang nachweislich vorhanden. Publity hat sich in den letzten Jahren als sehr professioneller Marktteilnehmer etabliert, der vorliegende Fonds rundet die bisherige Fondspalette logisch ab. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

#505

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #507 ein.