„APP.ARTMENTS“ Vogelweidestraße München (Investitionsobjekt aus Vorgängerfonds).
Reihenhäuser in „Nido“ in Karlsfeld an der Stadtgrenze zu München (Investitionsobjekt aus Vorgängerfonds).
Coverbild des Fonds für die fondsbegleitenden Materialien.

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Zahlen und Fakten

Initiator: One Group GmbH, Hamburg

Angebotsstruktur: Typisch stille Beteiligung mit Rangrücktritt an der „One Projekt Development AIF 4 GmbH“ (OPD 4)

Investitionsfokus: Immobilien-Projektentwicklungen in 7 deutschen Metropolregionen

Entwicklungsfeld: Entwicklung, Neupositionierung und Wertsteigerung von mindestens 3 Wohn- und Gewerbeimmobilien mit Schwerpunkt Wohnen

Einkunftsart: Einkünfte aus Kapitalvermögen

Geplante Laufzeit: bis 30. 09. 2019, maximal verlängerbar um bis zu 1,5 Jahre

Plazierungsfrist: bis 30. 09. 2016

Mindestzeichnungssumme: EUR 10.000 zzgl. 3 % Agio

Emissionskapital: EUR 75 Mio. bis max. EUR 200 Mio., jeweils zzgl. 3 % Agio

Mindestkapital: nein

Fremdkapital: auf Ebene Fondsgesellschaft nicht vorgesehen, aber bis zu 60 % des Verkehrswertes möglich; auf Ebene der Projektgesellschaften vorgesehen

Inflationsrate: nein

Ausschüttungen: 5 % Frühzeichnerbonus (bis 30. 09. 2016), Gewinnvorab 6 % p. a. (2017), 6,25 % p. a. (2018), 6,5 % p. a. (ab 01. 10. 2018), kumuliert 122,2 %

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Investmentanalyse vom 29.05.2015

Proreal Deutschland Fonds 4

Die One Group legt ihren ersten AIF-Fonds vor. Das Konzept ruht auf einer positiven Leistungsbilanz des Hauptpartners, der als Bauträger etabliert ist. Die Anbieterin ist professionell aufgestellt und bietet mit dem Fonds ein überzeugendes Risikoprofil. Am möglichen Mehrgewinn aus den Einzelprojekten partizipiert der Anleger nicht.

Der Initiator

Die One Capital Emissionshaus GmbH, Hamburg, gegründet 2010 als Tochter der 2009 gegründeten One Group GmbH, offeriert ihr viertes Fondsangebot, dabei das erste KAGB-konforme. Für die drei Vorgängerfonds wurden seit 2012 EUR 110 Mio. eingesammelt. Die Anbieterin ist Teil des One-Group-Teilkonzerns, der sich als professionelles Finanzierungsvehikel und Konzeptionär etabliert hat. Der One-Group-Konzern wiederum ist, seit Ende 2013, Teil der Isaria-Unternehmensgruppe, die ihren Hauptsitz in München hat. Der Isaria-Konzern ist ein Bauträgerkonzern, gruppiert um die Isaria Wohnbau AG.

Gegründet wurde die Isaria Wohnbau AG von Josef Kastenberger unter dem Namen JK Wohnbau GmbH (später AG), die auch, ab 2008, einen Publikumsfonds, Anleihen und Nachrangdarlehen für den institutionellen Bereich emittierte. Sämtliche Finanzierungsvehikel sind vollständig bedient und ordnungsgemäß zurückgeführt worden. Kastenberger trat Ende 2011 als Vorstandsvorsitzender zurück und gab sein Aktienpaket (22 %) an der Isaria Mitte 2014 in den Markt. Das Stammkapital der Isaria Wohnbau AG beträgt zum Analysezeitpunkt EUR 23,764 Mio.

Unter dem Strich hat sich das Unternehmen JK Wohnbau / Isaria AG seit Gründung als einer der führenden Bauträger in München etabliert. Laut Bulwiengesa belegte die Isaria 2014 Rang 3 der Münchner Wohnprojektentwickler, für die sog. „A-Städte“ (wichtigste deutsche Zentren mit internationaler Bedeutung) liegt sie auf Rang 11.

Die privaten Eskapaden des Unternehmensgründers trüben in keiner Weise die heutige Arbeitsqualität des Unternehmens als Projektentwickler. Im Gegenteil ist eine deutliche Zäsur feststellbar: War bis zum IPO eine Unternehmensführung nach „Gutsherrenart“ zu spüren, die sich zwischen den Zeilen auch im Geschäftsbericht und im Internet ablesen läßt, so sind im Rahmen der Börseneinführung absolut professionelle Strukturen geschaffen worden, die eine lückenlose Kontrolle des gesamten Konzerns ermöglichen. Eine unmittelbare Folge dieser Professionalisierung ist nicht zuletzt die Anzeige wegen Untreue gegen Josef Kastenberger durch das Unternehmen selbst, das im Geschäftsbericht 2014 immer noch Forderungen gegen Kastenberger von EUR 3,3 Mio. ausweist.

Heute wird das seit November 2010 an der Frankfurter Börse gehandelte Unternehmen auch von internationalen Investoren geschätzt. So hat sich im April 2015 Janus Capital Management, Denver, mit 3,85 % an Isaria beteiligt. Die Isaria Wohnbau AG kann Stand heute, nach deutlichen Anlaufschwierigkeiten, als hochprofessionelles Unternehmen gelten mit qualifiziertem Personal in der Unternehmensleitung. Die Isaria Wohnbau haftet dem Endkunden gegenüber bei der Wohnungsübergabe für Baumängel als erster Anspruchpartner. Bei jeder Übergabe an den Endkunden erfolgt stets eine Begleitung durch den TÜV, der jede Einheit als neutraler externer Sachverständiger auf etwaige Mängel prüft und diese für die Nacharbeit dokumentiert. Auch diese Maßnahme gewährleistet eine hohe Arbeitsqualität am Bau und zeigt die professionelle Arbeitsweise des Konzerns.

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