Investmentanalyse vom 08.06.2016

Publity Performance Fonds Nr. 8

Das vorliegende Angebot setzt den Investitionsfokus auf Immobilien aus Bankverwertungen fort. Publity überzeugt durch eine professionelle Unternehmensstruktur und einen gut funktionierenden Marktzugang. Die Qualität der Investitionsstrategie wurde bei den Vorgängerfonds bereits bewiesen.

Der Anbieter

Die Publity Emissionshaus GmbH, Leipzig, ist Teil der Publity-Finanzgruppe. Juristische Mutter der Firmengruppe ist die Publity AG, Leipzig, mit einem Stammkapital von EUR 6,05 Mio. Sie wird von Thomas Olek (gelernter Kaufmann und mittelbarer Mehrheitsaktionär, 51 %), dem Juristen Christoph Blacha und dem Bankier Frederik Mehlitz vertreten. Blacha und Mehlitz sind zugleich Geschäftsführer der Publity Performance GmbH, der Kapitalverwaltungsgesellschaft (KVG).

Ende des ersten Quartals 2016 verwaltete Publity ein Gesamtportefeuille von über EUR 2 Mrd. Seit April 2015 wird die Aktie an der Frankfurter Börse gehandelt. Publity arbeitet zweigleisig: Neben dem Publikumsbereich (Objekte bis rund EUR 10 Mio.) tritt Publity als Co-Investor mit institutionellen Joint-Venture-Partnern auf (Objektgrößen über EUR 10 Mio). Bei jedem Investment, das Publity im institutionellen Geschäft als Co-Investor erwirbt, erhält Publity das Mandat zur Objektverwaltung. Die Gebühren aus diesen Mandaten stellen die Kernerträge für Publity dar. Laut vorliegenden Berichten soll 2016 insgesamt ein Objektvolumen von rund EUR 14 Mrd. für einen Erwerb geprüft worden sein, Objekte für rund EUR 1 Mrd. könnten erworben werden.

Publity emittiert mit dem vorliegenden Angebot den dritten Publikumsfonds mit einem Investitionsfokus auf Immobilieninvestitionen aus Bankverwertungen. Der erste Fonds (Fonds 6, Emission 2013) hat sein Gesamtinvestitionsvolumen bereits einmal komplett durchgehandelt. Der zweite Fonds (Fonds 7), Ende 2015 geschlossen, liegt ebenfalls im Plan.

Publity hat in den letzten Monaten die Objektverwaltungsgesellschaft für die Investitionsobjekte massiv verstärkt: Heute arbeiten heute von rund 70 Mitarbeitern im Konzern rund 25 in der Verwaltung und dem Einkauf von Immobilien.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierten die Verantwortlichen umgehend.

Stärken – Die im Fonds eingebundenen Partner sind erfahren. Publity ist inzwischen international als großer Marktteilnehmer im Marktumfeld etabliert.

Der Markt

Bei unternehmerischen Immobilieninvestitionen werden drei Bereiche unterschieden: Core-Plus, Bestandsimmobilien, die eine planbare Rendite bei hoher Planungssicherheit bieten; Value Added, Objekte, die durch Optimierung des Nutzungskonzepts ein deutliches Wertsteigerungspotential aufweisen; Opportunity, Objekte, die von der lukrativen Entwicklungsphase mit hohen Renditechancen bei höheren planungsimmanenten Risiken profitieren.

Das vorliegende Angebot folgt der etablierten Anlagestrategie der letzten beiden Publity-Fonds. Der Zielfokus liegt dabei auf direkten Investments in den Segmenten Core-Plus und Value Added in Deutschland.

Für spezialisierte Marktteilnehmer wie Publity herrschen aktuell goldene Zeiten, da sie nach beiden Seiten perfekt den Bedarf abdecken: Die in aller Regel möglichst zeitnahe und wenig medienwirksame Übernahme schwieriger Objekte (eine Kaufentscheidung kann im Mittel innerhalb von 4 bis 6 Wochen getroffen werden), die nach einer möglichst schnellen Reaktivierung bzw. Optimierung wieder dem Markt zur Verfügung gestellt werden.

Anfang 2016 wurde beispielsweise ein Bürogebäude mit 47.000 qm erworben, das langfristig unter anderem an Siemens vermietet ist. Der Kauf soll aus einem Notverkauf eines institutionellen Investors zu einem deutlichen Preisnachlaß erfolgt sein. Ein weiteres Beispiel ist der Kauf eines 21.240 qm-Objekts (Büro und Lagerflächen) in Aschheim bei München, 2002 errichtet und mit großen Leerständen. 2016 wurden bis heute rund 4.500 qm neu vermietet. Nach Vollvermietung kann das Projekt wieder mit einer attraktiven Projektrendite in den Markt gegeben werden.

Stand heute hat Publity in der Fondsreihe 6 Transaktionen komplett abgewickelt.

Publity hat neben der laufenden Emission dank einer Bankfinanzierung von EUR 400 Mio. im April für eine sehr gut gefüllte Kriegskasse gesorgt. Da die Eigenkapitalquote dank der bisherigen Emissionen sehr gut ist, kann das aufgenommene Fremdkapital die Bilanzen nicht verwässern.

Schwächen – Markt weist ausgeprägte Zugangsbarrieren auf.

Stärken – Hohe Zugangsbarrieren sichern den Zugang zu einem sehr rentablen Marktumfeld bei einer professionellen Aufarbeitung.

Die Investitionen

In aller Regel wird der Fonds in größere Immobilienanlagen aus Bankverwertungen investieren. Zielobjekte sind gewerbliche Objekte über EUR 250.000, das Wertfenster soll bei EUR 3 bis 5 Mio. liegen. Publity fokussiert sich vor allem auf mangelhaft verwaltete Objekte mit einem entsprechenden Wertsteigerungspotential. Der Fonds investiert in die Wachstumsregionen Deutschlands: Frankfurt / Main, Düsseldorf, Hamburg, Berlin, Stuttgart und München. Der Erwerbspreis der Immobilien darf maximal 90 % des aktuellen Marktwertes betragen. Vor dem Erwerb der einzelnen Immobilien steht in jedem Fall eine umfangreiche Prüfung (Due Diligence) durch die deutschlandweit größte Anwaltskanzlei (CMS Hasche Sigle). In jedem Fall muß ein unabhängiges Wertgutachten (Drees & Sommer) erstellt werden. Erst anschließend erfolgt die Kaufentscheidung durch die Fondsgesellschaft. Als Absicherung der Anteilseigner wird im Grundbuch jeweils ein Sperrvermerk für den Fonds eingetragen, um einen möglichen Mißbrauch durch die Gesellschaft weiter auszuschließen. Die Objektverkäufe sollen bis Ende 2021 (Fondslaufzeitende) abgeschlossen sein. Der Fonds agiert als aktiver Handelsfonds, der während der Fondslaufzeit Mieteinnahmen aus möglichst voll vermieteten Objekten erzielt.

Stärken – Laufende nennenswerte Einnahmen während der Haltedauer. Bündelung der zu verkaufenden Objekte erhöht die mögliche Projektrendite über das Potential eines Einzelverkaufs.

Das Konzept

Deutsche Immobilien aus Bankverwertung stellen einen attraktiven und umkämpften Zielmarkt dar. Die Zielobjekte werden in der Regel als suboptimal verwaltete Pakete mit einem hohen Abschlag gehandelt. Der Fonds investiert bei einer Zielgröße von rund EUR 3 Mio. je Objekt in mehrere Immobilien, durch die Portefeuillestruktur verbessert sich das Risikoprofil.

Der Auswahlprozeß für die Zielobjekte ist umfassend und fußt vor allem auf externer Expertise. Entscheidend für den Fondserfolg ist vor allem der Marktzugang des Anbieters. Dieser ist nachweislich gegeben, das Exit-Szenario wurde beim ersten Fonds der Reihe bereits erfolgreich ausgetestet.

Die Kostenstruktur des vorliegenden Angebots fällt wie bei den Vorgängerfonds aus: Die Bruttoinvestitionsquote liegt bei 87,43 % (incl. Agio); die einmaligen Weichkosten liegen bei 17,57 % (incl. Agio). Die laufenden Kosten liegen mit 2,84 % p. a. über den laufenden Kosten des Vorgängerfonds (2,54 % p. a.). Die laufenden Kosten sind auf den turnusgemäß (jährlich) festzustellenden Netto-Inventarwert abzustellen; in der Vergangenheit wurde auf den Bruttofondswert abgestellt. Bei einem niedrigen Einkaufswert der Immobilie – der Wert sollte durch den Fonds deutlich steigen – liegen die laufenden Kosten de facto (zumindest bis zur Wertsteigerung) unter den Kosten der Vergangenheit. Die Vertriebsgesellschaft erhält einen anteiligen Mehrerlös aus dem Objektverkauf zugeteilt, der als Mitarbeiterbindung an den Vertrieb ausgeschüttet wird. Die angestrebte Rendite überzeugt – der Anbieter ist hälftig an den Mehrerträgen beteiligt, die eine Verzinsung der Anlage von 8 % p. a. übersteigt.

Stärken – Professioneller Anbieter mit bestehendem Marktzugang. Kurze geplante Laufzeit. Attraktiver Zielmarkt. Sehr großes Projektvolumen befindet sich bereits in der Prüfung. Exit-Strategie wurde bereits erprobt.

Summa summarum

halte ich den Fonds „Performance Fonds Nr. 8“ der Publity Performance GmbH, Leipzig, für ausgezeichnet. Der Zielmarkt bietet überzeugende Chancen. Die Fondsstruktur ist ausgereift, Publity hat sich nachweislich international als einer der großen Marktteilnehmer in dieser speziellen Nische etabliert. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1).