Investmentanalyse vom 08.02.2005

SachsenFonds Österreich IV

Der Initiator

Hinter der Sachsen-Fonds GmbH, gegründet in 1999, steht die sächsische Landesbank (beteiligt über die EastMerchant GmbH), sowie eine Beteiligung (24,9%) der drei Geschäftsführer Heinrichs, Hinz und Schmidt. Das Geschäftsfeld der SachsenFonds GmbH ist recht groß: Neben Immobilienfonds in Deutschland, den Niederlanden, Österreich, den USA und Tschechien, werden auch Fonds im Bereich Flugzeugleasing, Windkraft und anderen Bereichen aufgelegt. Insgesamt wurde laut Prospekt bisher 36 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 2,5 Mrd. emittiert. Das vorliegende Angebot ist das vierte seiner Art mit einer Immobilie in Österreich. Tatsächlich wurde im Fondsangebot „Österreich III“ das gleich Objekt - Bauabschnitt A - angeboten. Das vorgehende Angebot läuft bisher im Plan. Bei den bisherigen Fondsangeboten wurden die Prognosen bisher in der Regel eingehalten.

Stärken - Erfahrener Initiator mit bisher sehr vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Der Prospekt

Der nach IDW-S4 verfaßte Prospekt fällt mit 125 Seiten sehr umfangreich aus. Die vorgeschriebenen Eckdaten sind vollständig vorhanden. Die Verträge sind umfassend aufgeführt und sehr gut erläutert. Die Markterläuterung, sowie die Partnerdarstellung sind hervorragend gelungen. Die optische Gestaltung ist gelungen.

Der Standort

Der Makrostandort Österreich ist exzellent. Gerade auch im Vergleich zu Deutschland sind die wirtschaftlichen Eckdaten beeindruckend. Das Bruttoinlandsprodukt ist weitaus höher, die Arbeitslosigkeit niedriger, die technische Infrastruktur im Schnitt weitaus moderner. Die Arbeitnehmer sind durchschnittlich besser ausgebildet und motivierter, die reformorientierte Politik hat in Österreich eine gelungene Basis für einen wirtschaftlichen Aufschwung gelegt, von dem Deutschland nur träumen kann. Wien ist Sitz der meisten nationalen Konzernzentralen und diverser internationaler Unternehmen für Zentraleuropa. Mit seinen Schnittpunkten der wichtigsten Autobahn- und Eisenbahnverbindungen sowie dem Flughafen, Wien Schwechat, verfügt der Standort Wien über beste infrastrukturelle Bedingungen. Wien weist unter anderem das modernste Kabelnetz für Internetkommunikation auf. Der Wiener Büroimmobilienmarkt hat einen Bestand von circa 9,2 Mio. m², die sich auf sieben Teilmärkte verteilen. An bestimmten Standorten wird die Ballung branchengleicher Nutzungen gefördert. Dies bietet Standortvorteile durch die Konzentration bestimmter Wirtschaftszweige und ihre Nähe zu potentiellen Kunden. Objekte an den hierfür in Betracht kommenden innerstädtischen Standorten erfüllen in der Regel überdurchschnittliche Anforderungen an technische Ausstattung und Nutzungsflexibilität. Der Mikrostandort an der Dresdner Straße ist hervorragend geeignet für die Nutzungsart. Die DresdnerSpange ist eine der etablierten Büroachsen. Der ÖVN liegt mit mehreren Haltestellen für U-, und S-Bahnlinien direkt vor der Türe. In fußläufiger Entfernung befinden sich große Einkaufszentren und andere notwendige Adressen von Einzelhandel und Dienstleistern. Per PKW ist der Standort ebenfalls sehr gut erreichbar durch eine naheliegende Anbindung an Stadtautobahnen und Schnellstraßen. Durch die vorhandenen Stellplätze im Objekt kann der Parknotwendigkeit über die Vorschriften hinaus Rechnung getragen werden. Ein vorliegendes Gutachten bestätigt unter anderem die Standortgüte.

Stärken - In allen Aspekten exzellenter Standort.

Das Objekt

Das Fondsobjekt besteht aus Bauteil B des Büro und Geschäftsgebäudes „BIG BIZ“, Dresdner Straße, Wien. Bauteil A des siebenstöckigen Gebäudes wurde im Fonds „Österreich III“ angeboten. Bauteil B wurde im Sommer 2004 fertiggestellt, der dritte Teil, Bauteil C soll Anfang 2005 fertiggestellt sein. Mit insgesamt rund 47.600m² Bürofläche und rund 3.850m² Gastronomie- und Geschäftsfläche gehört das Zentrum nach der kompletten Fertigstellung zu den zehn größten Bürogebäuden Wiens. Das Gesamtgebäude ist hochflexibel angelegt. So können die einzelnen Ebenen als Gesamtfläche genutzt, oder aber in einzelne Flächen unterteilt werden, je nach Mieterbedürfnis. Durch die Mischung aus Geschäfts-, Büro- und Gastronomieflächen wird ein idealer Mix erreicht, der die Mietattraktivität erhöht. Insgesamt wird in der Tiefgarage Stellfläche für rund 800 PKWs zur Verfügung stehen. In einem Gutachten wurde das „BIG BIZ“ zum „besten neuen Bürogebäude Wiens“ gekürt. Durch die moderne Bauweise wird das Gesamtobjekt nachhaltig für gewerbliche Mieter, sowie für einen Wiederverkauf interessant bleiben.

Stärken - Hochmodernes Gebäude, exzellente Ausstattung und Anlage, Objektqualität durch Gutachten bestätigt.

Die Mieter

Zum Dezember 2004 wies Bauteil B einen Vermietungsstand von 76% aus. Über die Restflächen liegen Mietgarantien über drei bis fünf Jahre durch den Verkäufer vor. Mit 54% ist die Republik Österreich Hauptmieter für das Bundesministerium für Finanzen, sowie das österreichische Patentamt. Auch die übrigen aktuellen Mietparteien sind als „sichere Mieter“ zu bezeichnen. Sämtliche Mietverträge sind zu 100% indexiert. Das Laufzeitende der Mietverträge ist unterschiedlich, sodaß das Problem eines möglichen kompletten Mieterwechsels ausgeschlossen ist. In der Kalkulation wird mit einer Leerstandsquote von 2,5% prognostiziert, was gerechtfertigt erscheint. Auf Grund der wirtschaftlichen Situation, der Objektqualität, des Standorts und des kalkulierten Mietpreises sollte eine komplette Vermietung meiner Meinung nach möglich sein.

Das Konzept

Der Anleger soll sich am Objekt „BIG BIZ“, Bauteil B, in Wien beteiligen. Bei einer möglichen Laufzeit von mindestens 12 Jahren - der Anleger kann frühestens ab 2026 kündigen - soll der Investor eine Rendite über 7% p.a. erhalten. Bei der vorliegenden Angebotsqualität ist diese Ausschüttungshöhe angemessen. Die Fremdfinanzierung ist in CHF gehalten, womit ein Fremdwährungsrisiko vorliegt. Jedoch wurden durch Kurssicherungsgeschäfte für 90% der Darlehen bis 2009 mögliche Währungsrisiken ausgeschlossen. Die Finanzierungskalkulation ist kaufmännisch vorsichtig. Mit rund 18% Weichkosten (bez. auf das EK) ist die Kostenstruktur durchschnittlich. Mit 2% p.a. fällt die Inflation bewußt konservativ aus. Das Objekt wird nach Fertigstellung zu den zehn größten Bürogebäuden Wiens zählen. Es zeichnet sich aus durch einen exzellenten Standort, sowie eine sehr flexible und moderne Bauweise. Das Objekt ist vergleichsweise günstig. Durch ein sehr detailliertes Gutachten wird der Wert vollumfassend bestätigt. Das Verkaufsrisiko auf Grund einer Gesamtmietfläche von rund 47.600m² wird durch diese Flexibilität gemindert. Grundsätzlich erhalten die geschäftsführenden Kommanditisten, sowie der Geschäftsbesorger keine Vergütung, sollte das eingesetzte Kommanditkapital durch einen Verkauf nicht realisierbar sein.

Schwächen - Fremdwährungsrisiko.

Stärken - Hochinteressantes und durch Vorgängerfonds bereits bekanntes Objekt an einem exzellenten Standort; konservative und nachvollziehbare Kalkulation.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Österreich IV“ des Initiators Sachsenfonds für sehr interessant. Mit einem hochwertigen Objekt an einem hervorragend geeigneten Standort kann hier auch ein konservativ eingestellter Anleger eine vernünftige Rendite erzielen. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) verdient.