Investmentanalyse vom 18.03.2005

Tomorrow TIP 35

Der Initiator

Die Initiatorengesellschaft und Prospektherausgeberin „Tomorrow Fund Management Limited Partnership“ (TFM L.P.) hat ihre Geschäftstätigkeit im Jahr 2000 aufgenommen. Seit Geschäftsbeginn wurden inklusive des vorliegenden Angebots sieben geschlossene US-Immobilienfonds mit einem Gesamtvolumen von rund US$ 562 Mio. aufgelegt. Zusammengenommen befinden sich 26 Immobilien in 18 verschiedenen US-Bundesstaaten mit aktuell ca. 690 Mietern im Besitz der jeweiligen Fondsgesellschaften. Der Initiator betreut rund 6.000 Anleger. Die prognostizierten bevorzugten Ausschüttungen wurden in den ersten fünf Fonds bisher eingehalten. Laut Initiator sollen im aktuellen Jahr die Ausschüttungen ebenfalls planmäßig erfolgen.

Der Prospekt

Mit rund 135 relevanten Seiten ist der Prospekt recht umfangreich. Nach IDW S4-Standard gestaltet, entspricht der Prospekt teilweise auch dem seit kurzem existierenden VGI-Standard. Der Leser erhält ein Angebot, welches sich detailliert darstellt, alle möglichen Eventualitäten sind beschrieben. Die Risikoaufklärung, die fachspezifischen Fakten sind vollumfänglich vorhanden, auch das Zahlenwerk ist sehr umfangreich. Vor allem die Sensitivitätsanalyse fällt umfangreich aus, was positiv ist. Die grafische Aufmachung ist ansprechend, die Sprachführung angenehm.

Stärken - Ein angenehm zu lesender Prospekt, der inhaltlich ausführlich und nachvollziehbar ist.

Die Standorte

Las Vegas, Nevada, scheint nachvollziehbarerweise ein interessanter Standort für ein Investitionsobjekt im Bereich Büroimmobilien zu sein. Gleiches gilt für die Mesostandorte St. Louis, Franklin, Birmingham und San Antonio. Die einzelnen Standortbeschreibungen sind im Prospekt durch Gutachten hinterlegt. Laut Initiator hat eine jeweilige due-diligence Prüfung der Standorte ergeben, daß die übliche durchschnittliche Auslastung der Bürogebäude vor Ort über den tatsächlichen momentanen der einzelnen Objekte liegt. Somit wäre ein Wertsteigerungspotential alleine bereits aus dem jeweiligen Kaufpreis gegeben. Die Mikrostandorte der einzelnen Objekte sind gut. Die infrastrukturelle Anbindung ist teilweise hervorragend. St. Louis, Birmingham und San Antonio sind als erstklassig einzustufen. Standortgutachten weisen für die einzelnen Lagen stabile Mieten aus, die im Rahmen der Prognosen liegen.

Stärken - Drei erstklassige Standorte, sämtliche Lagen entsprechen laut Gutachten den Prognosen.

Die Objekte

Von den fünf erworbenen Objekten sind drei als „Klasse A“-Objekte eingestuft. Errichtet in 1982, 1984 (renoviert in 1998) und 2002, sind sie als modern und den „Erwartungen entsprechend“ eingewertet worden. Trotzt des Alters von bis zu 20 Jahren sollen die Objekte heutigen Ansprüchen genügen, was durch Gutachten abgesichert ist. In diesen wird sämtlichen Objekten ein zu erwartender Vermietungsstand attestiert. Diese Prognosen sind Grundlage der Konzeption. Die Objekte zeichnen sich sämtlich aus durch eine mögliche flexible Nutzung. Insgesamt dürfte die Objektqualität den Erwartungen entsprechen. Durch die konservative Konzeption müßten sich die Einnahmen, wie auch die geplante Verkaufssituation wie geplant entwickeln. Der Initiator plant bis zu 22% der Nettomieteinnahmen als Mietausfall, Neu- und Anschlußvermietungsreserve. Dies sollte bei den ausgewiesenen Zahlen ausreichend sein.

Stärken - Objekte sind von „guter“ bis „exzellenter“ Qualität. Konzeption wurde auf die ausgewiesenen Vermietungsprognosen abgestellt.

Die Mieter

Zur Zeit sind die Objekte zu insgesamt 77,9% an 111 Mieter aus 15 Branchen vergeben. Bei Mietvertragsrestlaufzeiten zwischen 1 Monat und 14 Jahren ist eine sehr volatile Vermietungssituation gegeben. Damit ließe sich unmittelbar auf den Markt reagieren. Laut Gutachten weisen sämtliche Objekte Mietverträge unter dem aktuellen Marktniveau aus. Damit ist ein Mietsteigerungspotential gegeben. Durch die breite Diversifikation bez. der Mieterzahl, sowie der unterschiedlichen Branchen, liegt keine nennenswerte Abhängigkeit von einzelnen Mietern oder Märkten ab. Die Objektvergabe liegt in Händen von BGK, die als professionell einzustufen ist. Der Initiator ist am Fonds erfolgsabhängig beteiligt. Dies sollte eine effiziente Objektbetreuung gewährleisten. Das Objekt „1010 Market Street“ weist einen Leerstand von rund 43% auf. Laut Initiator, sowie den vorliegenden Gutachten, soll durch die Objektqualität und die Lage eine Auslastung von rund 91% möglich sein.

Die Partner

Die in Santa Fe, New Mexiko, ansässige BGK hat die Mitarbeiterzahl von 350 auf rund 210 in fünf Standorten in den USA herabgesetzt. Die Firma kann auf eine jahrelange erfolgreiche Tätigkeit zurückblicken. Zusammen mit ihren Partnern besitzt BGK Immobilien im Wert von über 1,7 Mrd. US$. BGK verwaltet einen Bestand von 243 Immobilienobjekten - überwiegend Bürohäuser - mit einer Mietfläche von über 1,8 Mio. m² in 24 US-Bundesstaaten. BGK Equities III, L.L.C. ist federführend bei der Beschaffung, Verwaltung und der späteren Positionierung der Objekte in den USA. Die Tomorrow ist mit der BGK verflochten, um sicherzustellen, daß die deutschen Investoren an der Erfahrung beider Gesellschaften partizipieren - so der Initiator.

Stärken - Erfahrener Partner, der dem Initiator durch Vorgängerfonds verbunden ist.

Das Konzept

Der Anleger soll in fünf verschiedene Bürogebäude investieren, mit einer weit diversifizierten Mieterschicht und einer geplanten Laufzeit von fünf bis sieben Jahren. Hauptaugenmerk des Initiators beim Einkauf der Immobilien lag nach eigenen Aussagen neben der Objektqualität vor allem auf einer möglichst niedrigen Vermietungsquote. Nach dem Vermietungsstand wird der Kaufpreis berechnet. Somit ergibt sich objektiv ein Wertsteigerungspotential, sollte ein Einkauf mit einem niedrigen Vermietungsstand und ein Verkauf mit einer hohen Auslastung realisiert werden können. Die Objekte sind in den Jahren 1982 bis 2002 errichtet, sind also im Schnitt vergleichsweise alt. Durchschnittlich ca. 22% der prognostizierten Nettomieteinnahmen sollen für Rücklagen verwendet werden. Somit würde ein relativ hoher Sicherheitspuffer aufgebaut. Vorteilhaft für den Anleger: Der Partner wird nachrangig entlohnt, auch die Vergütung des Initiators erfolgt erfolgsabhängig. Das Zahlenwerk spricht für eine solide Anlage. Das wirtschaftliche Ertragspotential scheint gegeben - wenn sich jene Vermietung realisieren läßt, was aus heutiger Sicht plausibel ist. Die prognostizierte Gesamtrendite liegt je nach Verkaufsszenario bei rund 10% netto. Die garantierte Anteilsrücknahme in einem persönlichen Notfall des Anlegers ist auch heute leider noch nicht Marktusus, verdient also besondere Erwähnung. Der Initiator bietet dem Anleger eine Dollar-Absicherung an, um das Währungsrisiko auszuschließen. Die Konditionen hierfür sind angemessen. Der Initiator hat Gutachten erworben für die einzelnen Objekte, wie auch die Standorte, wiederum ein Zeichen für eine vorsichtige Planung.

Summa summarum

scheint die Konzeption des vorliegenden Angebots Tomorrow Income Portfolio 35 GmbH & Co.KG sauber gestaltet zu sein. Die vergleichsweise hohen Renditeziele des Initiators können bei Erreichen der Vermietungsprognosen durchaus eintreffen. Für einen Investor mit internationaler Ausrichtung könnte eine Anlage in das vorliegende Angebot interessant sein. Aus meiner Sicht halte ich eine Benotung mit „sehr gut“ für gerechtfertigt (1-).