Investmentanalyse vom 31.03.2005

Trinkaus Europa Fonds 11

Der Initiator

HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH emittiert seit 1978 geschlossene Immobilienfonds. Das vorliegende Angebot ist das zwölfte seiner Art. In der Vergangenheit wurden die Prognosen laut Leistungsbilanz 2004 in drei Fällen unterschritten. Drei Fonds liegen über den Planzahlen, die anderen sind im Soll. Das emittierte Gesamtvolumen liegt bei rund EUR 240 Mio. Eigenkapital. Damit gehört HSBC in meinen Augen zu den „soliden“ Anbietern, die ihr Geschäft verstehen. Die Angebote zeichnen sich in der Regel durch eine konservative Konzeption aus.

Der Prospekt

Mit 122 Seiten fällt der nach IDW-S4-Standard verfaßte Prospekt überdurchschnittlich umfangreich aus. Im Vergleich zum letzten Angebot jedoch hat sich der Prospekt deutlich verschlankt und ist leserfreundlicher gestaltet. Sämtliche entscheidungsrelevanten Daten sind aufgeführt. Die Standorte sind ausreichend beschrieben. Die optische Gestaltung ist ansprechend, der Sprachduktus gut. Insgesamt ein angenehm zu lesender Prospekt.

Die Standorte

Das Gebiet um Essen und Dortmund hat sich vom reinen „Ruhrpott“ mit einem Schwerpunkt auf Kohleförderung und Schwerindustrie gewandelt zu einem modernen Dienstleistungsstandort. Die Lebensqualität ist offenbar inzwischen ebenfalls sehr hochwertig. Dortmund als sechstgrößte Stadt Deutschlands gilt „mit einem Einzugsgebiet von mehr als 2 Mio. Menschen als wirtschaftliches, soziales und kulturelles Oberzentrum des östlichen Ruhrgebietes“, wie der Initiator schreibt. Essen ist Knotenpunkt der dichtbesiedeltsten Region Deutschlands. Die zwei Fondsimmobilien in Dortmund befinden sich im innerstädtischen Kronenviertel. Sowohl von der Innenstadt als auch von überregionalen Standorten aus sind die Gebäude über die B 54 und die B 1 sehr gut zu erreichen. Die Lage ist hervorragend an den ÖPNV angeschlossen. Fußläufig erreichbar sind sowohl U-Bahn-Stationen, Straßenbahnhaltestellen sowie eine S-Bahnhaltestelle. Das Grundstück befindet sich in einem parkähnlichen, grünen Umfeld. Die Fondsimmobilie in Essen entsteht zur Zeit in einer der begehrtesten Bürolagen der Stadt, der Essener Weststadt. Die Weststadt zählt zum Innenstadtbereich Essens. Das Grundstück befindet sich in exponierter Lage, an zwei bedeutenden Hauptverkehrsachsen gelegen. Über die B 224 ist ein schneller Zugang zu verschiedenen überregionalen Verkehrswegen möglich. Das Gebäude verfügt über eine ausgezeichnete Anbindung an den ÖPNV. Fußläufig erreichbar sind U- und Straßenbahn-Stationen sowie Schnellbusse, die den Standort auch überregional mit dem Verkehrsverbund Rhein-Ruhr verbinden. In unmittelbarer Nähe zum Objekt befindet sich der Berliner Platz, an dem sich eine Vielzahl von Freizeiteinrichtungen befindet. Von hier aus ist die Haupteinkaufsstraße Essens fußläufig erreichbar. Die Weststadt ist ein Standort mit modernen, hochwertigen Bürogebäuden, einer herausragenden Verkehrsanbindung und einer sehr guten Infrastruktur.

Stärken - Hervorragende Standorte, für die Nutzungsart exzellent geeignet. Die Standorte sollten aus heutiger Sicht langfristig für Mieter attraktiv bleiben.

Die Objekte

Die erste Immobilie in Dortmund wurde Ende 2004 fertiggestellt und übergeben. Das zweite Objekt soll zum 30.11.2005 fertig gestellt sein, die Bauerrichtung liegt im Zeitplan. Die Gebäude sind in moderner, zweckmäßiger Architektur errichtet und verfügen über vier Vollgeschosse, ein Staffelgeschoß sowie eine Tiefgarage im Untergeschoß. Nahezu sämtliche Flächen dienen der Büronutzung. Die verwendeten Materialien, wie Granit, Edelstahl, Naturstein und Glas entsprechen modernem Standard. Die Objekte sind optisch ansprechend. Die Ausstattung ist hochwertig, die technische Infrastruktur der Objekte modern. Die Immobilie in Essen ist optisch ansprechend. Der Ausstattungsstandard ist modern. In Richtung der Hans-Böckler-Straße wird der U-förmige Gebäudekörper durch eine durchgängige Ganzglasfassade getrennt. Diese dient als Schallschutz und schafft damit eine Ruheoase in dem verglasten Innenhofbereich, der vollständig begrünt wird. Die Flächen sind flexibel aufteilbar, jede Etage ist in mindestens vier Mieteinheiten teilbar. Damit können unterschiedliche Mietergrößen bedient werden. Die Fertigstellung ist zum 01.11.2005 geplant. Zum Zeitpunkt der Prospektherausgabe liegt der Baufortschritt über Plan. Alles in allem sind die Objekte hochmodern und optisch ansprechend.

Stärken - Hochmoderne Objekte, die eine langfristige Mietattraktivität aufweisen; ebenso sollten die Immobilien für einen späteren Verkauf interessant sein.

Die Mieter

Die Objekte in Dortmund sind heute zu 90%, bzw. zu 100% vermietet. Das noch fertigzustellende Objekt ist komplett an die Bundesrepublik Deutschland vermietet. Das Ende 2004 übergebene Gebäude ist zu 70% an eine renommierte Rechtsanwaltskanzlei vergeben. Zur Kompensation des Leerstandes ist der Kaufpreis um zwei Jahresnettomieten reduziert worden. Das Objekt in Essen ist zu 89% an das Unternehmen ARGE vergeben. Dieses agiert als Software- und Systemhaus für gesetzliche Krankenkassen. Über die restlichen Flächen ist ein Vertrag mit einer Immobilien-Management Firma geschlossen worden. Die Mietverträge haben Laufzeiten zwischen 6 und 15 Jahren. Auf Grund der Objektqualität und der Lage sollte sich eine langfristige Vermietung problemlos darstellen können. Für die Anschlußvermietung wird eine Reserve von 1% p.a. (ab 2015: 1,5%) gebildet, was bei der Lage und der Objektqualität ausreichend sein sollte.

Das Konzept

Der Anleger soll in drei neue Büroimmobilien in Dortmund und Essen investieren. Bei einer geplanten Mindestlaufzeit von 16 Jahren soll er eine durchschnittliche Ausschüttung vor Steuern von 7,23% erhalten. Das Angebot ist solide erarbeitet. Die Standorte sind exzellent, die Objekte modern. Der Konzeption wohnt eine hohe Planerfüllungssicherheit inne. Die Finanzierung (48% der Gesamtinvestition) ist in EUR- und SFR-Darlehen aufgeteilt, was heutigem Marktusus entspricht. Die Tilgung fällt mit rund 1% p.a. marktüblich aus, gleichzeitig wird auf eine Tilgungsaussetzung verzichtet. Insgesamt sollten die Objekte auf Grund der guten Lage, des Alters und der Ausstattung langfristig vermietbar sein. Ebenso sollte sich ein Verkauf am Ende der Fondslaufzeit realisieren lassen. Die Konzeption kann keine besonderen Alleinstellungsmerkmale vorweisen. Die Gestaltungsparameter liegen hinsichtlich des konservativen Ansatzes über dem Marktdurchschnitt. Das Angebot kann sich durch seine Solidität eignen als Basisbaustein in einem konservativ ausgerichteten Portefeuille.

Schwächen - Keine ausgesprochenen Alleinstellungsmerkmale.

Stärken - Sehr solide gestaltetes Angebot.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot Europa Immobilien-Fonds Nr. 11 für grundsolide konzipiert. Die Objektqualität ist hoch, die Standorte gut gewählt. Das Fondskonstrukt ist sauber erarbeitet, entspricht damit einem „guten“ Angebot. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot damit eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.