Investmentanalyse vom 04.05.2005

HGA Mitteleuropa IV

Der Initiator

Die HGA Capital, Hamburg, - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSHN Real Estate AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank verfügt über eine Bilanzsumme von rund EUR 170 Mrd. Das Institut gehört zu den führenden Kreditinstituten in Deutschland. Die HGA Capital hat seit 1972 insgesamt 34 geschlossene Immobilienfonds und 2 Mobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,4 Mrd. aufgelegt. Rund 10.000 Anleger sind an den Fonds der HGA Capital beteiligt, 1000 davon mehrfach. Bis Ende 2003 wurden 14 Fonds aufgelöst. Von 18 in der Bewirtschaftungsphase befi ndlichen Fonds lagen die Ausschüttungen von 6 Fonds über Plan. Die übrigen Fonds liegen im Soll, 3 Fonds liegen unter den Prognosen. Der Initiator ist als erfahren und konservativ einzustufen.

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt rund 110 inhaltlich relevante Seiten. Die Aufmachung ist ansprechend. Inhaltlich sind sämtliche relevanten Daten aufgeführt. Empfehlenswert gewesen wäre, in der Prognoserechnung die Tilgunggestaltung deutlicher zu beschreiben. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verfl echtungen lückenlos skizziert. Vor allem die Baubeschreibung ist umfangreich, was positiv auffällt.

Der Standort

Als Immobilienstandort zeichnet sich Budapest durch eine sehr gute Infrastruktur aus. Die Verkehrsinfrastruktur entspricht in weiten Teilen dem westlichen Standard. Nationale und internationale Verkehrsverbindungen bestehen über das Autobahn und das Schienennetz sowie über die Donauwasserstraße. Ca. 28 km vom Stadtzentrum entfernt liegt ein internationaler Flughafen. Der Budapester Immobilienmarkt erhielt von Feri insgesamt ein „AA“-Rating. Dies steht für ein „sehr geringes Investitionsrisiko“. Es wurde mit einem weit unterdurchschnittlichen Angebot bei sehr hoher Nachfrage und sehr hoher Wertzunahme begründet. Seit Anfang der 90er Jahre sind eine Reihe von Gebäuden modernisiert und neu errichtet worden. Heute ist die Büroleerstandsquote Budapests eine der höchsten in Europa. Der überwiegende Teil der leer stehenden Flächen befi ndet sich in Gebäuden, die Anfang der 1990er Jahre mit einfacher Ausstattung errichtet wurden. Diese Flächen sind inzwischen kaum noch marktgängig. Insgesamt besteht ein hoher Bedarf an modernen Bürogebäuden. Laut dem aktuellen Marktbericht von DTZ stehen vor allem kleiner Flächen mit fl exibler Aufteilung unter erhöhter Nachfrage. Das Bürohaus „Oktogon Ház“ liegt innenstadtnah im VI. Bezirk. Der Mikrostandort ist über einen direkten Anschluß an die Autobahn, sowie den Innenstadtring sehr gut für den Individualverkehr erschlossen. Der internationale Flughafen ist über die äußere Ringstraße und die Bundesstraße in ca. 20 Minuten Fahrzeit zu erreichen. Der Standort ist sehr gut an das öffentliche Verkehrsnetz angebunden. Nur wenige Minuten entfernt befi nden sich die Metrolinie, sowie der Hauptbahnhof. Dar-über hinaus befi nden sich in der nächsten Umgebung Haltestellen städtischer Autobus- und Straßenbahnlinien.

Stärken - Mikrostandort ist sehr gut erschlossen, Parkhaus erhöht Standortqualität.

Das Objekt

Das Bürohaus „Oktogon Ház“ ist ein dreiteiliger Gebäudekomplex, der aus einem siebengeschossigen Büroneubau, einem sechsgeschossigen, komplett modernisierten Altbauteil sowie einem Parkhaus mit einem Unter- und zehn Obergeschossen besteht. Das Objekt wurde 2002 fertig gestellt. Insgesamt bietet das Gebäude 6.809m² Bürobruttofl ächen, 469m² Lager- und Archivfl ächen sowie 339 Stellplätze im Parkhaus. Letzteres läßt sich auch separat betreiben. Das Gebäude ist hochmodern ausgestattet und läßt sich fl exibel in beliebige Bürogrößen unterteilen. Damit sollten sich unterschiedlichste Mieteransprüche befriedigen lassen. Das Objekt wurde zu einem vergleichsweise günstigen Einkaufsfaktor erworben. Damit ergibt sich grundsätzlich ein Wertsteigerungspotential.

Stärken - Neubau, fl exibel gestaltbare Bürofl ächen, Parkhaus im Objekt.

Die Mieter

Bisher sind rund 77% der Mietfl äche vergeben. Die Laufzeit der 18 Verträge liegt zwischen drei und fünf Jahren. Die Mietverträge sind zu 100% indexiert. Für die 23% Freifl äche liegt eine über fünf Jahre laufende Mietgarantie der Verkäuferin vor. Durch die breit diversifi - zierte Mieterschicht wird grundsätzlich eine Abhängigkeit von einer einzelnen Branche vermieden. Auf Grund der Objektqualität und der Betreuung vor Ort sollte ein hoher Vermietungsstand darstellbar sein. Der Initiator rechnet über die Laufzeit mit einer Auslastung von anfänglich 90%, steigend auf 95% (ab 2015).

Der Partner

Die ECE-Gruppe übernimmt die Vermietung und das Projektmanagement der Fondsimmobilie. Die ECE verfügt über große Erfahrung im Hinblick auf den ungarischen Immobilienmarkt und langjährige Erfahrungen in der Vermietung und im Facility Management von Bürogebäuden. Die ECE hat zahlreiche Bürogebäude realisiert und vermietet. Insgesamt betreut die ECE mehr als 500 Büromieter, darunter Botschaften, Banken, Versicherungen, Verlage und Maklerunternehmen.

Stärken - Sehr erfahrener Partner.

Das Konzept

Der Anleger soll in die Büroimmobilie „Oktgon Ház“ in Budapest investieren. Bei einer Laufzeit bis mindestens 2020 soll er dafür eine (geplante) Nachsteuerrendite von rd. 8,1% erhalten. Das Objekt besteht aus einem sanierten Altbauteil, sowie einem Neubau (beides 2002) und einem Parkhaus. Die Innenausstattung ist hochmodern und fl exibel und wurde zu einem verhältnismäßig günstigen Preis erworben. Aktuell ist das Objekt nur zu rund 77% vermietet, der Initiator prognostiziert mit einer Auslastung zwischen 90 und 95% (ab 2015). Durch eine Mietgarantie ergibt sich rechnerisch über die ersten fünf Jahre eine Vollvermietung. Die Immobilie ist infrastrukturell sehr gut erschlossen, sie befi ndet sich in unmittelbarer Nähe zum CBD Die Konzeption dieses Angebots weist in meinen Augen eine Schwäche auf: Die Fremdfi nanzierung ist zum größten Teil (78%) endfällig vereinbart, dies erhöht in meinen Augen das Gesamtanlagerisiko. Sollte sich zum geplanten Verkaufszeitpunkt in 2020 der Markt als schwierig erweisen, kann die dann noch hohe Restschuld problematisch werden. Die Weichkosten liegen (20% bez. auf das Eigenkapital) über dem Marktdurchschnitt. Der Partner für das Gebäudemanagement vor Ort, die ECE GmbH, ist zweifelsfrei sehr kompetent und erfahren.

Schwächen - Teilweise endfällige Tilgung, verhältnismäßig hohe Weichkosten.

Stärken - Sehr kompetenter Partner vor Ort; hochmodernes und fl exibles Gebäude, das zu einem günstigen Preis erworben wurde.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot Mitteleuropa IV Fonds des Initiators HGA Capital für gut. Die Objektlage ist gut, die Objektqualität hoch. Das Gebäude wurde günstig erworben. Die Konzeption ist offenbar vor allem auf einen gewinnbringenden Verkauf ausgerichtet. Störend daran ist in meinen Augen die verhältnismäßig geringe Tilgung der Fremdfi - nanzierung über die Gesamtlaufzeit. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „gut“ (2) verdient.