Investmentanalyse vom 16.06.2005

MPC Opportunity Amerika

Der Initiator

„Seit 1994 entwickelt, initiiert und vertreibt MPC Capital Kapitalanlagen für private Anleger. Über 68.000 Kunden, von denen viele mehrfach investieren, vertrauen MPC Capital seit ihrer Gründung. Bis Ende 2004 wurden durch MPC Capital 79 Immobilienfonds mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von EUR 4,07 Mrd. und einem Eigenkapital von EUR 1,67 Mrd. aufgelegt. In 2000 wurde die Firma in eine börsennotierte AG umgewandelt. MPC ist Marktführer im Bereich geschlossener Fondsangebote“, so der Prospekt. Es handelt sich hier um einen erfahrenen Initiator, der in der Vergangenheit seine Expertise unter Beweis gestellt hat. Laut vorliegender Leistungsbilanz (2003) wurden bisher die Prognosen stets eingehalten, teils auch überboten.

Stärken - Sehr erfahrender Initiator mit einer überzeugenden Leistungsbilanz.

Der Prospekt

Der nach IDW S4-Standard erstellte Prospekt umfaßt stolze 169 Seiten. Die Aufklärung über Risiken, Vertragswerk, Verflechtungen, Zahlenwerk und mögliche Entwicklung ist umfassend. Das für die meisten Anleger vermutlich neue Immobilienmarktsegment der Projektentwicklung / Umstrukturierung / Neupositionierung ist ausgezeichnet erläutert. Der Text ist verständlich und auch für den Laien leicht nachvollziehbar. Die Aufmachung in Bild und Wort ist ansprechend.

Stärken - Ansprechender Prospekt, der die Besonderheiten des Angebots hervorragend erläutert.

Der Markt / Die Anlagephilosophie

Der Initiator arbeitet im Prospekt mit umfangreichen Analysen zum Marktumfeld. So wird dem interessierten Leser eindrucksvoll belegt, mit welchen Wachstumszahlen das Nischenprodukt Projektentwicklungs- und Umstrukturierungsfonds aufwarten kann. Während die Erträge von klassischen Immobilien hauptsächlich als Mieteinnahmen über eine längere Haltedauer erwirtschaftet werden, werden die Erträge beim vorliegenden Konzept aus einer signifikanten Wertsteigerung über eine eher kurze Haltedauer erzielt. Bei einer opportunistischen / chancenorientierten Anlagestrategie setzt das Unternehmen auf chancenreiche Investitionsgelegenheiten. Der Manager investiert in Immobilien, von denen erwartet wird, daß er innerhalb einer kurzen Zeit durch aktives Vorgehen Wertschöpfung generieren kann. Mögliche Zielobjekte sind bestehende Objekte, die saniert und für die Vermietung neu positioniert werden oder einer neuen Nutzung zugeführt werden müssen, um sie an die Marktanforderungen anzupassen. Es kann sich dabei auch um Projektentwicklungen handeln. Opportunity-Investment-Strategien sind mit über 150 Real Estate-Gesellschaften in den USA ein etabliertes Immobilienmarktsegment. In den USA wurden erste Real-Estate-Opportunity-Fonds bereits Ende der 80er Jahre aufgelegt. Insgesamt wurden ca. US$ 90 Mrd. bis zum Jahresende 2002 für rund 230 Real-Estate-Opportunity-Fonds eingesammelt. Die Weiterentwicklung einzelner Immobilien und die anschließende Realisierung der Wertsteigerung durch gewinnbringenden Verkauf liegen in der Regel zwischen zwei und sechs Jahren. Die durchschnittliche Laufzeit derartiger Fonds liegt meist zwischen sechs und zehn Jahren, die Renditen bewegen sich zwischen 12-20% p. a. (IRR-Methode)

Schwächen - Enger Markt, der hervorragende Kontakte und extrem professionelles Arbeiten essentiell macht.

Stärken - Hochrentabler und etablierter Markt, der bei einer kurzen Investitionszeit hohe Renditen bietet.

Die Partner

Tishman Speyer Properties, gegründet in 1978, hat seit 1997 fünf Opportunity-Fonds aufgelegt. Die durchschnittliche Nettorendite dieser Fonds beträgt 14,8% p. a. Bis dato wurden US$ 14,2 Mrd. in Immobilien investiert, das Unternehmen beschäftigt weltweit 450 Mitarbeitern. Apollo Real Estate Advisors, gegründet in 1993, hat bisher neun Fonds aufgelegt. Das betreute Bruttovermögen liegt bei US$ 12 Mrd. (Ende 2004). Die durchschnittliche Nettorendite aller direkten Immobilieninvestitionen innerhalb der USA beträgt etwa 19% p. a. Starwood Capital Group Global wurde in 1991 gegründet und hat seit 1992 sechs Fonds mit unterschiedlichem Fokus aufgelegt. Die durchschnittliche Nettorendite aller Investments beträgt 27% p.a. Bis dato wurden 250 Immobilieninvestitionen getätigt mit einem Volumen von US$ 8 Mrd. Insgesamt verfügen die drei Unternehmen über einen sehr breiten Investitionshintergrund: Es wird grundsätzlich in alle Immobiliensegmente (vom Hotel bis zum Bauland) an verschiedenen US-Standorten investiert. Sie wenden breitgefächerte Maßnahmen zur Wertschöpfung an (Projektentwicklung, Sanierung, Finanzmanagement, Neupositionierung etc.).

Stärken - Sehr erfahrene Partnerunternehmen, die jeweils beeindruckende Leistungen nachweisen können.

Das Konzept

Der Anleger soll über eine Dachfondskonstruktion in drei verschiedene Zielfonds aus dem Bereich Immobilien-Projektentwicklung und -Umstrukturierung investieren. Dabei handelt es sich zum größten Teil um einen Blindpool. Über eine geplante Laufzeit von rund 8 Jahren sollte der Investor mit einer marktüblichen Rendite von ca. 12% p.a. rechnen können. Durch eine Investition in rund 80 Objekte liegt die geplante Laufzeit damit im Marktdurchschnitt. Durch die raschen Verkäufe der weiterentwickelten Objekte erhält der Anleger signifikante Rückflüsse während der Fondslaufzeit. Die durchschnittliche Kapitalbindungsdauer liegt bei rund 4,5 Jahren. Die Rückflüsse werden anteilig verteilt: der Anleger erhält nach Rückzahlung seiner Beteiligung bis zu 11% Vorzugsausschüttung, ehe die Partner beteiligt werden. Die gesamte Fondskonstruktion ist sehr konservativ aufgebaut und weist zahlreiche Reserven auf. Die drei gewählten Fondspartner sind als sehr professionell einzustufen. In der Vergangenheit lag das schlechteste Fondsergebnis bei rund 10% p.a., was für die Auswahlpolitik der Anbieter spricht. Die US-Partner sind jeweils mit hohem Eigenkapital (insges. Rund US$ 65 Mio.) in den eigenen Zielfonds beteiligt, damit erhöht sich die Seriosität der Angebote. Die Anleger investieren gemeinsam mit professionellen Großinvestoren in die Zielfonds. Die gesamte Anlage ist in US$ dotiert, damit entsteht durch die Anlage ein Wechselkursrisiko. In der Konzeption wurde eine mit 2,5% hohe Inflationsrate verwendet. Abgesehen von einer möglichen Zwischenfinanzierung kommt der Fonds auf Anlegerebene ohne Fremdmittel aus. Die Zielfonds dürfen mit einer Fremdmittelquote von bis zu 75% arbeiten, was marktüblich ist.

Schwächen - Umfangreicher Investitionskatalog erhöht Abhängigkeit von Partnerexpertise.

Stärken - Professionelle Partner; Sicherheitsgewinn durch breite Diversifikationsmöglichkeiten der einzelnen Zielfonds; nachrangige Entlohnung der Partner, hohe Eigenbeteiligung der Partnerunternehmen in den jeweils eigenen Zielfonds.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Opportunity Amerika“ des Initiators MPC für ausgesprochen attraktiv. Der Teilmarkt ist hochinteressant, die langfristig übliche Durchschnittsrendite liegt weit über der konventioneller Immobilienfonds. Das Konzept ist sehr konservativ erarbeitet, in die Planung sind sehr viele Reserven eingebaut. Durch die Beteiligung über drei sehr renommierte Anbieter erschließen sich dem Anleger eine Vielzahl chancenorientierter Immobilieninvestments und ein in meinen Augen sehr ausgewogenes Chancen-Risiko-Verhältnis. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).