Investmentanalyse vom 22.09.2004

EAIG Winkelcentrum De Zuidmolen

Der Initiator

Im Jahre 1979 legte der heutige Hauptgeschäftsführer Herman Bessem das Fundament für Euro American Investors: der Handelsname für eine Gruppe von Unternehmen, die heute besteht aus der Euro American International B.V., der Euro American Investors Group B.V. (im Folgenden „EAIG“), der Euro American Investors Group USA, Inc. und der Euro American Vermittlungs-GmbH. Die EAIG ist verantwortlich für die Auswahl, die Koordination und die Verwaltung von Immobilienprojekten in den Niederlanden und in anderen europäischen Ländern. Daneben sorgt die EAIG von jeher für die Bildung von für die Projektfinanzierung benötigten Anlegersyndikaten. Im Jahre 2002 wurde die Euro American International B.V. gegründet. Diese Holdinggesellschaft ist die Dachgesellschaft der verschiedenen Gesellschaften. Die EAIG hat in ihrem 25-jährigen Bestehen siebzig Immobilienfonds in den USA und in Europa plaziert. Seit Ende der 80er Jahre wurden die Fonds unter eigenem Management aufgelegt und verwaltet. Insgesamt wurden ca. 40 Fonds unter eigenem Management aufgelegt. Hiervon sind heute noch 21 Fonds im Bestand. Der Immobilienbestand in den Niederlanden umfaßt 17 Objekte. In der Vergangenheit hat der Initiator bewiesen, daß er sein Geschäft versteht - vor allem im Segment Projektentwicklung. Die erzielte Gesamtrendite liegt laut Leistungsbilanz weit über den im Immobilienbereich üblichen Werten.

Der Prospekt

Der Prospekt ist nicht nach IDW-S4-Standard gefertigt. Der Initiator erklärt dies damit, daß das Angebot primär für den holländischen Markt konzipiert sei. Um dort Gelder für ein Fondskonstrukt einsammeln zu dürfen, sind umfassende Prüfungen durch die holländische Aufsicht vorgeschrieben (siehe „Aufsichtsamt“). Der Umfang fällt mit 36 Seiten gering aus, da nur belegbare Fakten enthalten sein dürfen. Die Darstellung erinnert, wie auch der Initiator schreibt, sehr an ein „private placement“. Somit ein Prospekt, der nicht dem heute üblichen Standard an einen Emissionsprospekt genügt. Inhaltlich sind die wichtigsten Rahmenparameter aufgezeigt. Ein versierter Anleger kann mit den vorliegenden Daten sicherlich eine fundierte Entscheidung treffen.

Der Standort

Enschede ist mit zirka 150 000 Einwohnern die größte Stadt der Ostniederlande. Als Zentrum der „Euregio“ hat Enschede ein Versorgungsgebiet mit 2,6 Mio. Einwohnern im Umkreis von 60 km. Neben dem neu gestalteten Einkaufsgebiet will Enschede sich als eine Stadt voller Aktivitäten in den Bereichen Wohnen, Arbeiten, Infrastruktur, Studieren, Sport

Die Immobilie

Das Einkaufszentrum De Zuidmolen wurde Anfang der achtziger Jahre des vorigen Jahrhunderts im Zentrum von Enschede gebaut. Es ist ein fortschrittlicher Komplex, nicht zuletzt durch die Kombination von Wohnungen, Geschäften und Parkplätzen. De Zuidmolen ist durch all die massiven Neubauvorhaben nicht in Bedrängnis geraten. Im Gegenteil, nachdem die Neugestaltung des Zentrumgebiets nun nahezu vollendet ist, hat das Einkaufszentrum De Zuidmolen heute einen einzigartigen Standort: es bildet mit seinem bequem zu erreichenden Parkhaus mit Platz für ca. 560 Autos das ideale Tor zum Stadtzentrum. Im vergangenen Jahr wurde dieses Einkaufszentrum mit völlig neuen Ladenfronten, Schaufenstern an der Außenseite sowie einer neuen Luftbehandlungsanlage ausgestattet. Außerdem wurde der Mittelteil vollständig modernisiert, wodurch ein Einkaufszentrum mit einem klaren und zeitgemäßen Erscheinungsbild entstanden ist.

Die Mieter

Das Einkaufszentrum umfasst ca. 6900 m² Ladenfläche und ist momentan bis auf eine kleine Einheit (146 m²) vollständig vermietet. In naher Zukunft werden zwei Mieterwechsel stattfinden, wobei neue Mietverträge mit langer Laufzeit geschlossen werden. Der vorige Eigentümer hat eine Mietgarantie für maximal fünf Jahre sowohl für die von den Wechseln betroffenen Ladenräume als auch für die kleine, noch leer stehende Einheit geleistet. Im Zusammenhang mit möglichen zukünftigen Mieterwechseln wird in die Kalkulationen eine zweckgebundene Rücklage für mögliche Mieterwechselkosten von durchschnittlich ca. 2,0 % pro Jahr aufgenommen. Im Einkaufszentrum De Zuidmolen ist momentan eine Reihe namhafter Geschäfte zu finden, darunter Primafoon, Piet Zoomers, Freek Nietsch, Etos, Food Factory, Livéra sowie ein TUI-Reisebüro. Durch den Standort sollte die Immobilie auch mittelfristig für Ladengeschäfte interessant sein. Leider fehlen im Prospekt Angaben zum Mietzins im Vergleich zum Markt.

Aufsichtsamt für den Finanzmarkt

Dem niederländischen Aufsichtsamt für den Finanzmarkt (Autoriteit Financiële Markten, AFM) obliegt die Beaufsichtigung von Kapitalanlagegesellschaften. Die „Winkelcentrum de Zuidmolen C.V.“ fällt unter das niederländische Gesetz über die Beaufsichtigung von Kapitalanlagegesellschaften (Wet toezicht Beleggingsinstellingen, Wtb). Die Aufsicht des AFM ist auf das adäquate Funktionieren des Markts und den Schutz der Anleger gegen betrügerische Praktiken, unzulängliche Informationen und unsachkundiges Auftreten initiierender Parteien ausgerichtet, um die reibungslose Abwicklung von Transaktionen und die Erfüllung von Verpflichtungen zu gewährleisten. Die Prospektgestaltung erfolgt in Holland nach anderen Maßstäben, als in Deutschland: So dürfen im Prospekt keinerlei Aussagen getroffen werden, die nicht voll belegt sind. Eine emotionalisierende Darstellung im Prospekt würde eine Genehmigung zum Verkauf verhindern. Die AFM prüft zusätzlich die Qualität der Geschäftsleitung. Nur ein von der AFM alle zwei Jahre zertifiziertes Management erhält die Erlaubnis zum Auflegen von Fonds.

Das Konzept

Der Anleger soll in ein Einkaufszentrum in den Niederlanden investieren. Lage und Objektqualität sind gut. Die Fondskonstruktion hebelt die laufenden Ausschüttungen durch einen Fremdkapitalanteil von 70 % auf rund 8,1 % p.a. Ein solcher Fremdkapitalanteil ist für diese Art von Objekten offenbar normal. Durch die hohe Mieterstreuung, sowie die Standortsicherheit (Ortszentrum) ergibt sich ein vergleichsweise geringes Risikoprofil. Der geplante Verkaufsfaktor entspricht dem tatsächlichen Einkaufsfaktor. Insgesamt fällt die geplante Gesamtrendite von 12,2 % sehr hoch aus. Daran geknüpft ist eine geplante Laufzeit von zehn Jahren. Nach sieben Jahren bereits kann verkauft werden, sollte der Markt dafür reif sein. Die Risiken bei dieser Anlage dürften auf der Finanzierungs- und Verkaufsseite liegen. Der prognostizierte variable Anschlußzinssatz von 5 % nach Auslaufen der Festzinsperiode liegt rund 2 % über dem aktuellen Satz für variable Zinsen. Durch diese variable Finanzierung ergibt sich für einen Käufer die Möglichkeit, eine eigene Finanzierungsgestaltung umzusetzen. Der Initiator sichert für die ersten drei Jahre durch eine Sonderzahlung eine durchschnittliche Ausschüttung von 7% p.a. Mit einer Tilgung von 1 % von Beginn an steht das Konzept für den Anleger besser da, als im holländischen Fondsimmobilienmarkt üblich. Die große Erfahrung des Initiators im Bereich Projektentwicklung sollte dem potentiellen Investor eine gewisse Beruhigung bieten. Dennoch halte ich das vorliegende Angebot primär für erfahrene Anleger für interessant, welche die konstruktimmanenten Risiken verstehen und einschätzen können. Eine 20%ige Beteiligung am Verkaufsgewinn für die EAIG, deren Hauptmotivation an der ganzen Anlage, stellt für den Anleger einen zusätzlichen Sicherungsaspekt dar.

Summa summarum

kann das Angebot „Winkelcentrum De Zuidmolen C.V.“ des Initiators Euro American Investors für einen erfahrenen Investor durchaus von Interesse sein. Sollte die Planung aufgehen, würde für das überschaubare Risikoprofil eine sehr hohe Rendite bezahlt. Meiner Meinung nach verdient das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „1-“ (sehr gut). Euro American Investors Winkelcentrum De Zuidmolen C.V.