Investmentanalyse vom 22.03.2006

HPC US-Hypotheken 1 Renditefonds

Der Initiator

Gegründet in 2002 ist der Initiator HPC Capital ein junger Anbieter. Der Auftritt des Initiators wirkt dynamisch. Das vorliegende Angebot ist das erste seiner Art in Deutschland für Privatinvestoren. Insgesamt ist es das fünfte Fonds-

Der Prospekt

Der Prospekt fällt mit 86 relevanten Seiten übersichtlich aus. Die Markterläuterung ist ausführlich und gut gelungen. Die optische Gestaltung ist angenehm, der Sprachduktus leicht verdaulich.

Stärken - Gut gestalteter und professioneller Prospekt.

Der Markt

Der Hypothekenmarkt in den USA ist mit einem Volumen von knapp USD 10,8 Bio. (Stand März 2005) an ausangebot dieses Initiators. Das bisher plazierte Gesamtvolumen lag bei rund USD 150 Mio. Vom Außenauftritt wirkt der Initiator professionell. Die Kommunikationsqualität ist hoch. Bisher liegen keine negativen Eindrücke vor.

Schwächen - Bisher noch keine aussagekräftige Leistungsbilanz.

Stärken - Innovative und seriös konzipierte Angebote.

Note für Außenauftritt - 2 stehenden Krediten der weltweit größte Finanzmarkt. 2004 wurden Hypothekenkredite für über USD 3 Bio. neu vergeben oder umfinanziert. Hypothekendarlehen für privatwirtschaftlich genutzte Immobilien machen ca. 83% des Gesamtvolumens aus. Für gewerblich genutzte Immobilien stehen derzeit ca. USD 1,7 Bio. an Hypothekenkrediten aus. Über 50% des Gesamtvolumens werden von Fonds und Privatinvestoren finanziert, da es in den USA auch Privatunternehmen erlaubt ist, Hypothekenkredite zu vergeben. Somit wird ein signifikanter Anteil der Kreditmittel von „Nicht-Banken“ bereitgestellt. Ein dem US-amerikanischen vergleichbarer Kredit- und Hypothekenmarkt existiert hierzulande nicht. Alternative Darlehensgeber werden als „Mortgage Broker“ bezeichnet. Diese Gesellschaften sind im Immobilienmarkt erfahren und spezialisiert auf die kurzfristige Bereitstellung von Kreditmitteln, bei denen vorhandenes Immobilienvermögen als Sicherheit dienen soll. Das Hauptmotiv für die meisten Kreditnehmer ist regelmäßig die Schnelligkeit in der Kreditvergabe. Potentielle Kreditnehmer sind Unternehmen und Privatpersonen. Die marktüblichen Kreditzinsen im Hochzinskreditmarkt variieren zwischen 10% und 14% p. a., zuzüglich anfänglicher Gebühren zwischen 2% und 5%. Das Marktvolumen in den USA wird derzeit auf über USD 5 Mrd. p. a. mit steigender Tendenz geschätzt.

Stärken - Interessanter Markt mit Steigerungspotential.

Die Anlageparameter

Jedem Kredit sollte ein Zinssatz von mindestens 10% p. a. zugrunde liegen. Aktuelles Gutachten über den Verkehrswert der Immobilie. Ausschließlich hypothekarisch besicherte Kredite werden vergeben. Auf Portfolioebene max. Beleihungswert von 75%. Die Kreditlaufzeit max. 4 Jahre. Zur Risikostreuung unterschiedliche Kreditnehmer. Max. 10% des Fondsvolumens als Einzelkredit. Je Einzelkredit min. USD 100.000. Die rechtliche Dokumentation für die Kreditvergabe muß einwandfrei sein. Jede Hypothek wird durch eine sog. „Title Insurance“ gegen Einreden Dritter an der Immobilie versichert. Für jedes hypothekarisch besicherte Objekt wird eine Gebäudeversicherung mit ausreichender Deckung abgeschlossen. Dauerhaft mehr als 20 Kredite im Portefeuille. In der Prognose legt der Initiator Kreditzinsen von 12% und eine Bearbeitungsgebühr von 4% zu Grunde. Die prognostizierte Kreditausfallrate liegt bei 1,5% p.a.

Stärken - Nachvollziehbare und sicherheitsorientierte Vergabekriterien.

Die Partner

Der US-Berater, die European Investors Inc., New York wurde 1983 gegründet. Die Vermögensverwaltungs- und Beratungsgesellschaft hat ca. USD 2,5 Mrd. Immobilienvermögen unter Verwaltung. Seit 1987 ist European Investors Inc. als Portfoliomanager für börsennotierte Immobiliengesellschaften tätig. Über die letzten 18 Jahre erzielte European Investors Inc. mit seinem REIT-Portfolio eine durchschnittliche Rendite von jährlich 14,4%. Das Unternehmen ist erfahren und im Markt etabliert. Interpretiert man die Leistungsbilanz der ausgewählten Investment-Partner, über welche die einzelnen Kredite akquiriert werden sollen, so sind diese offensichtlich als sehr professionell einzustufen. Vor allem sind bis dato keine Kreditausfälle zu verzeichnen. Die bisher eingebundenen Partner haben bis dato zusammen Darlehen in Höhe von über USD 1,3 Mrd. vergeben und sind seit vielen Jahren im US-amerikanischen Markt tätig.

Stärken - Sämtliche Partner sind sehr erfahren.

Das Konzept

Der Anleger soll in die Vergabe von US-Hypothekendarlehen investieren. Diese kurz laufenden und hochverzinslichen Darlehen werden durch Immobilien hinterlegt, die bis max. 75% ihres gutachterlich festgestellten Verkehrswertes beliehen werden können. Der Fonds hat eine geplant Laufzeit bis Ende 2014. Renditeaussagen trifft der Initiator nicht. Die Weichkosten fallen mit 11,8% unterdurchschnittlich aus. Der Investitionsgrad beträgt 87%. Die Konzeption ist ausgesprochen konservativ. Unter anderem ist der US-Partner erfolgsorientiet beteiligt. Er erhält erst nach einer internen Schwelle von 14% eine Beteiligung. Durch eine Investition in USD liegt ein Währungsrisiko vor. Der Fonds ist gewerblich konzipiert. Die gewählten Partner sind professionell und in ihrem jeweiligen Arbeitsfeld etabliert. Die Vergaberichtlinien für Kredite sind nachvollziehbar und sicherheitsorientiert. Das vorliegende Angebot ist das erste seiner Art in Deutschland. Der Markt ist hochinteressant und lukrativ. Dafür sind die beim Investor letztendlich ankommenden Rückflüsse sehr gering. Die Prognoseannahmen schließen einerseits ausreichend Risikopuffer ein (Kreditausfallrate und Laufzeit). Andererseits liegen die Annahmen der Zuflüsse im möglichen Mittel. Werden die Investitionsvorgaben umgesetzt, fällt das Risikoprofil des Angebots sehr niedrig aus. Die Treuhandkommanditistin, Tochtergesellschaft des Initiators, kann bei Gesellschafterversammlungen ohne Weisung nach „eigenem Ermessen“ entscheiden. Daher sollte sich ein Investor als Direktkommanditist beteiligen.

Schwächen - Fremdwährungsrisiko.

Stärken - Hochinteressanter Markt; professionelle Partner. Sehr konservative Konzeption.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „US-Hypotheken 1“ des Initiators HPC für für einwandfrei. Die Expertise des Initiators und die gewählten Partner erschließen dem Anleger einen interessanten Markt. Das Chancen / Risikoverhältnis ist ausgewogen. Die Konzeption ist sehr sicherheitsorientiert. In meinen Augen hat das vorliegende Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+) verdient.