Investmentanalyse vom 08.11.2006

SachsenFonds Australien I

Historische und kernsanierte Baustubstanz, hervorragender Standort, gewohnt konservative Konzeption.

Der Initiator

Hinter der Sachsen-Fonds Holding GmbH steht die sächsische Landesbank (beteiligt über die EastMerchant GmbH), sowie eine Beteiligung der Geschäftsführer Heinrichs, Schmidt, Schober, Hof und de Vries. Das Geschäftsfeld der SachsenFonds GmbH ist recht groß: Neben Immobilienfonds in Deutschland, den Niederlanden, Österreich, den USA und Tschechien, wurden auch Fonds im Bereich Flugzeugleasing, Windkraft und anderen Bereichen aufgelegt. Bisher wurden 38 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 2,8 Mrd. emittiert. Bis dato werden rund 35.000 Anleger betreut. Das vorliegende Angebot ist das erste mit einer Immobilie in Australien. Bei den bisherigen Fondsangeboten wurden die Prognosen in der Regel eingehalten. Der Außenauftritt ist ausgesprochen professionell und zurückhaltend.

Stärken - Erfahrener Initiator mit bisher sehr vorsichtig kalkulierten Angeboten.

Note für Außenauftritt - A

Der Prospekt

Mit rund 144 Seiten Umfang liegt der Prospekt im heute Gewohnten. Sämtliche entscheidungsessentiellen Daten sind aufgeführt und verständlich erläutert. Die Aufmachung ist angenehm. Die grafische Gestaltung ist gut.

Stärken - Gut gestalteter und verständlicher Prospekt.

Der Standort

Als Wirtschaftsstandort ist Australien interessant. 85% der Bevölkerung sind urbanisiert. Eines der Hauptzentren ist dabei Melbourne. Die Lebenshaltungskosten sind hier im internationalen Vergleich günstig bei einem gleichzeitig sehr hohen Lebensstandard. Die wirtschaftliche Entwicklung der letzten dreizehn Jahre war ununterunterbrochen positiv. Auch für qualifizierte Zuwanderer stellt Australien nach wie vor eine der besten Adressen dar. In Folge ist die Bevölkerung multikulturell (140 Nationalitäten), offen für Neues und im Schnitt gut ausgebildet. Diese exzellente menschliche Ressource stellt neben der hervorragenden technischen Infrastruktur eine sehr gute Ausgangsbasis für alle Arten der Industrie und Dienstleistungen dar. Das Investitionsklima ist günstig - laut Prognosen steht der Immobilienmarkt in Melbourne vor einem langanhaltenden Aufwärtstrend. Das Fondsobjekt liegt zentral im Geschäftsviertel, an einem der prestigeträchtigsten Standorte Melbournes. Hier liegt es an prominenter Stelle direkt an einer der Hauptverkehrsstraßen. Der Mikrostandort ist sehr gut: der ÖPNV ist durch die Nähe zum Bahnhof und zu verschiedenen Bus- und Straßenbahnlinien exzellent angeschlossen. Der Individualverkehr ist ebenfall sehr gut erschlossen. Im Objekt sind ausreichend Parkmöglichkeiten gegeben.

Stärken - In jeder Hinsicht exzellenter Standort.

Das Objekt

Ende der 20er Jahre des letzten Jahrhunderts errichtet, ist das in den 90er Jahren kernsanierte Fondsobjekt als Büro- und Geschäftsgebäude der „Class A“ eingestuft. Das elfgeschossige Objekt hat eine Mietfläche von 40.302m² Büro- und 2.831m² Einzelhandelsnutzung. Teil der Immobilie ist das sog. „Richard Allen Building“, das 1991 im Rahmen der Komplettsanierung angeschlossen wurde. Es verfügt über insgesamt 350 Tiefgaragenplätze. Die Gebäudestruktur ist hochwertig aufgebaut, die Materialien sind ansprechend. Die Gebäudeoptik sorgt durch die markante Fassade für einen hohen Wiedererkennungswert. Sämtliche vorhandenen Großraumflächen können flexibel unterteilt werden. Die Räume sind durch moderne Technik klimatisiert, die technische Ausstattung ist hervorragend. Ein vorliegendes Gutachten bestätigt die Objekt- und Standortqualität.

Stärken - Modernes Gebäude mit einem hohen Wiedererkennungswert. Exzellente Ausstattung und Anlage. Objektqualität durch Gutachten bestätigt.

Die Mieter

Aktuell ist das Fondsobjekt zu 97% vermietet. Dabei handelt es sich um drei Hauptmieter (KPMG Australien zu 65%, IAG zu 19% und die Regierung zu 4%). Das Objekt liegt mit einer exzellenten Leerstandsquote von rund 3% deutlich unter dem der durchschnittlichen Leerstandsquote von rund 7%. Die Mietverträge sind sämtlich als gestaffelte Verträge vereinbart, mit festen Mietsteigerungen. Die Verträge mit den Hauptmietern laufen bis Juli 2016, Juni 2009 und November 2009. Insgesamt beträgt die durchschnittliche Restmietlaufzeit 7 Jahre. Aus den Tiefgaragenplätzen wird ein Überschuß von rund AUD 1,1 Mio. p.a. prognostiziert. Die Betriebskosten werden größtenteils auf die Mieter umgelegt. Die Prognosen gehen mit einer 50%igen Wahrscheinlichkeit von der Verlängerung der Mietverträge zu unveränderten Konditionen aus. Angesichts des sich mittelfristig positiv entwickelnden Marktes ist die Annahme akzeptabel. Zur Mietergewinnung sind jeweils drei Monatsmieten als Investitionskosten eingerechnet.

Schwächen - Hohe Abhängigkeit von einem Hauptmieter.

Stärken - Sehr gutes Mietumfeld. Staffelmietverträge. Bonitätsstarke Mieter.

Das Konzept

Der Anleger soll sich an einer Büroimmobilie mit Einzelhandelsflächen in Melbourne, Australien, beteiligen. Das in den 1920ern errichtete Objekt ist kernsaniert und modern. Die technische Ausstattung ist exzellent. Hier-über, wie auch über die Standortqualität, liegt ein Gutachten vor. Die Immobilie ist als „Class A“ eingestuft. Bei einer geplanten Laufzeit von 12 Jahren soll der Investor einen kumulierten Kapitalrückfluß von 195% (ohne Agio, nach aust. Steuern) erhalten. Die Weichkosten fallen mit rund 14,9% (bez. auf EK, incl. Agio) unterdurchschnittlich aus. Die niedrige Tilgungsquote von 6% über den Prognosezeitraum ist für den australischen Immobilienmarkt üblich. Die Gesamtkonzeption ist konservativ. Das Objekt hat einen hohen Wiedererkennungswert. Die aktuellen Mieter sind sämtlich international renommiert und bonitätsstark. Allerdings liegt eine hohe Abhängigkeit von einem Hauptmieter vor, der 65% der Flächen angemietet hat. Die durchschnittliche Restmietlaufzeit liegt bei rund sieben Jahren. Das Mietumfeld ist mittelfristig sehr gut. Sehr positiv am vorliegenden Konzept ist die Co-Investoren-Struktur. Der ehemalige Eigentümer ist zu zwölf Prozent am Objekt beteiligt. Die Anleger sind gegenüber dem Co-Investor beim Kapitalrückfluß bevorzugt beteiligt, was die Gesamtanlagensicherheit erhöht. Nach zwölf Jahren Fondslaufzeit kann der Co-Investor das Objekt zurückkaufen. Ansonsten hat die Fondsgesellschaft das Recht, die Immobilie auf dem freien Markt zu veräußern.

Schwächen - Wechselkursrisiko. Mietverträge unterliegen australischem Recht. Hohe Abhängigkeit von einem Hauptmieter.

Stärken - Modernes Objekt an einem exzellenten Standort. Konservative und nachvollziehbare Kalkulation. Co-Investoren-Struktur. Bevorzugte Stellung der Anleger gegenüber Co-Investor.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Australien I“ des Initiators SachsenFonds für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt ist professionell und sehr sympathisch und verdient ein A. Die Fondskonzeption ist gewohnt konservativ. Die hohe Objektqualität, der exzellente Standort und die Co-Beteiligungs-Struktur sorgen für ein sehr gutes Chancen/Risiko-Verhältnis. Eine Beteiligung kann als Basisbeteiligung in Frage kommen. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.