Investmentanalyse vom 13.02.2007

Project Fonds Strategie 5

Der Initiator

Die Project GFU GmbH, Bamberg, ist seit 1998 als Emissionshaus tätig. Sämtliche Emissionen konzentrierten sich bis dato auf Gewerbe- und Wohnimmobilien in Deutschland, vor allem in und bei Berlin/Potsdam und Nürnberg/Fürth. Beim vorliegenden Angebot handelt es sich bereits um den zwölften Fonds dieses Initiators. Die Fonds der Vergangenheit liefen nicht ganz problemlos. So wurden zwei Fonds miteinander verschmolzen. Fonds Nummer 7 wurde ohne Schaden für die Anleger aus strategischen Gründen rückabgewickelt. Bis Mitte 2006 wurde ein Gesamtkapital von EUR 35,5 Mio. von 1.200 Anlegern eingesammelt. Das verwaltete Immobilienvolumen betrug zu dem Zeitpunkt EUR 14 Mio. Der erlebte Außenauftritt ist professionell.

Schwächen - Es liegt noch keine detaillierte Leistungsbilanz für einzelne Objekte vor.

Note für Außenauftritt - B.

Der Prospekt

Mit 97 Seiten fällt der Prospekt unterdurchschnittlich umfangreich aus. Die Angebotsstruktur ist gut erläutert. Der Text ist gelungen, ebenso die optische Aufmachung. Allerdings vermisse ich relevante Daten zum Erfahrungshintergrund der Entscheidungsträger sowie einen dezidierten Verlaufsnachweis der bisherigen Fonds. Einige Textpassagen sind mißverständlich abgefaßt. Die Kostenstruktur könnte transparenter erläutert werden.

Schwächen - Entscheidungswichtige Hintergrundfakten sollten ausführlicher dargestellt werden.

Stärken - Offene und vorsichtige Markteinschätzung und Prognosedarstellung.

Der Markt

Der Markt Projektentwicklung in Deutschland wird vom Initiator m. E. zu wenig belegt. Korrekt ist die Aussage, daß Projekte, welche ab Beginn der Wertschöpfungskette den Gewinn generieren, hochrentierlich sein können. Der Initiator prognostiziert mit einer Rendite von rund 9,5%, was für diesen Bereich wenig ist. Der Fonds soll zusätzlich zu je mindestens 20% in Wohn- und Gewerbeobjekte investieren. Dabei sollen primär rentable Objekte in Berlin/Potsdam und Nürnberg/Fürth/Erlangen gefunden werden. Die genannten Standorte weisen ohne Zweifel Renditepotential auf. Der Geschäftsführer Jürgen Seeberger ist durch einen Familienbetrieb als Architekt und Bauträger seit rund 45 Jahren in der Gegend um Nürnberg/Fürth/Erlangen etabliert. Der Standort Berlin/Potsdam wird seit rund 7 Jahren bearbeitet. Aus der Bauträgertätigkeit existieren laut Aussage von Hrn. Seeberger keinerlei Regreßforderungen bzw. Rechtsstreitigkeiten. Damit liegen nachvollziehbar eine sehr gute Marktkenntnis und exzellente Kontakte vor. Die Fachpresse stuft den Immobilienmarkt in Deutschland derzeit pauschal als Verkäufermarkt ein. Tatsächlich ist der Markt sehr differenziert zu sehen. Mit einem sehr guten Marktzugang durch bspw. eine langjährige Bauherrentätigkeit sind auch im aktuell teuren Markt hochrentierliche Objekte realisierbar. Die Annahmen des Initiators stufe ich vor der bestehenden Expertise als realistisch ein. Die Anlagekriterien des Fonds sind sehr weit. So wird bspw. ein externes Wertgutachten erst ab einer Einkaufssumme von EUR 1 Mio. verbindlich. Die drei Referenzobjekte im Prospekt liegen sämtlich unter dieser Grenze.

Schwächen - Derzeit hochpreisiger Markt, der exzellente Kontakte erfordert.

Stärken - Gutes Marktumfeld bei sehr gutem Netzwerk.

Die Angebotsstruktur

Die Fondskonstruktion ist grundsätzlich sehr interessant. Der Anleger kann bei diesem Immobilienhandelsfonds aus drei Anlagebausteinen sein individuelles Portfolio zusammenstellen. Bei einer beliebigen Laufzeit zwischen 10 und 25 Jahren wird zu je mindestens 20 und maximal 60% in Wohn- und Gewerbeimmobilien investiert. Darüber hinaus steht der Baustein „Real Estate Private Equity“ zur Verfügung. Hiermit kann die Durchschnittsrendite potentiell gehoben werden, mit gleichzeitig höherem Risikopotential. Die Idee hinter diesem Konzept halte ich für sehr ansprechend. Interessanterweise kommt das Angebot ohne Fremdfinanzierung aus, was sehr positiv ist. Der Initiator ist über die PI AG zu 20% am Verkaufsgewinn der einzelnen Objekte beteiligt. Dabei wird bei Wohn- und Gewerbeobjekten eine Gewinnschwelle von 3,5% p.a. Wertentwicklung auf den Bruttoeinkaufspreis angelegt. Bei Entwicklungsobjekten liegt die Gewinnschwelle für eine Initiatorbeteiligung bei einer jährlichen Wertentwicklung von 8%. Dazu kommen während der Laufzeit knapp 1,15% p.a. für die Geschäftsführung des Fonds. Auf Objektebene fallen bis zu 4% Kosten für die Suche, Prüfung, Vertragsabschluß und Verkauf an. Der Initiator hat sich verpflichtet, Objekte nicht zwischenzuhandeln, damit werden hier keine Gewinne abgeschöpft.

Stärken - Sehr flexibles Anlagekonzept, das dem Anleger das Zusammenstellen eines individuellen Portfolios ermöglicht.

Das Konzept

Der Anleger soll über einen Immobilienhandelsfonds mit Portfoliostruktur in zu erwerbende Objekte in den Großräumen Berlin und Nürnberg investieren. Es handelt sich um einen Blind-Pool, die Investitionskriterien sind sehr allgemein gefaßt. Bei einer individuellen Laufzeit zwischen 10 und 25 Jahren soll für den Anleger mindestens eine Verdopplung seiner Investition erreicht werden. Tatsächlich sind die Prognoseannahmen konservativ, so daß ein Mehrrenditepotential vorliegt. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,61% (incl. Agio) für ein derartiges Konzept durchschnittlich hoch aus. Die laufenden Kosten sind mit rund 1,15% p.a. vertretbar. Der Initiator ist ab einer Gewinnschwelle von 3,5% p.a. (Wohn und Gewerbe) bzw. 8% p.a. indirekt zu 20% am Veräußerungsgewinn der Objekte beteiligt. Die Expertise des Emissionshauses ist im Prospekt zu wenig dargestellt. Hinter einem der Geschäftsführer, Hrn. Seeberger, liegt eine fast 45jährige örtliche Bauherren- und Architektentätigkeit im Familienbetrieb. Der Standort Berlin wird seit rund 7 Jahren bearbeitet. Verflechtungen mit dem Baugewerbe sind sämtlich aufgelöst. Bestehen bleiben die gewachsenen Kontakte zu Bauunternehmen und Maklern. Nur durch dieses exzellente Beziehungsgeflecht kann das Fondskonzept funktionieren. Für Projektentwicklungen bspw. sind unbürokratisch schnelle Kommunikationswege entscheidend. Das systemimmanente Schlüsselpersonenrisiko wird laut Initiator durch selbständig arbeitende Mitarbeiter abgefedert. Eine klare Anforderungsvorgabe durch die Geschäftsführung erleichtert die Vorauswahl von Objekten durch Mitarbeiter. Der Fonds kommt ohne Fremdmittel aus, was positiv ist. Die Renditeannahmen sind vor den exzellenten Marktkenntnissen des Initiators realistisch. Die Mindestbeteiligungssumme fällt sehr niedrig aus. M. E. besteht die Gefahr, daß unerfahrene Anleger gewonnen werden könnten. Hauptvertriebspartner für den Initiator ist eine seit Jahren etablierte Finanzplanergruppe mit geeigneter Klientel. Die Anbindung neuer Vertriebskanäle soll durch einen qualifizierten Mindestanspruch ebenfalls erfahrene Anleger erschließen.

Schwächen - Blind-Pool. Noch kein ausreichender Leistungsnachweis möglich. Marktumfeld macht exzellentes Netzwerk unerläßlich.

Stärken - Sehr flexibles Fondskonstrukt ermöglicht eine ausgesprochen individuelle Portfoliogestaltung. Angemessene Kostenstruktur. Hervorragende Marktkenntnis des Initiators.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Project Fonds Strategie 5“ des Initiators GFU für interessant. Der erlebte Außenauftritt verdient ein B. Das Fondskonzept ist schlüssig, der Initiator ist nachvollziehbar sehr erfahren und etabliert in den jeweiligen Teilmärkten. Die Prognosen sind konservativ, es besteht ein ausgesprochenes Mehrertragspotential. Aus der Vergangenheit liegt noch kein ausreichender Leistungsnachweis vor. Konzeptionelle Fehler der Vorgängerfonds wurden beim vorliegenden Angebot vermieden. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot meiner Meinung nach eine Bewertung mit „gut“ (2).