Investmentanalyse vom 25.09.2004

BIM Holzkirchen/München

Der Initiator

Die BIM Bayerische Immobilien-Partner GmbH, München, ist ein junger Initiator. Gegründet in 2000, ist das vorliegende Angebot der dritte vom Initiator entwickelte Fonds, der zweite für den eigenen Vertrieb. Der Geschäftsführer Matthias Happ verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Fondskonzeption. Insgesamt wird die Gruppe mit fünf Personen laut Initiator bewußt schlank gehalten, um Weichkosten gering zu halten. Der Außenauftritt dieses Initiators ist noch verbesserungsfähig.

Der Emissionsprospekt

Der nach IDW-S4-Standard aufbereitete Prospekt weist 94 Seiten auf. Inhaltlich sind alle relevanten Fakten aufgeführt. Die Risikoaufklärung ist umfassend. Die Liquiditätsberechnung wird vorbildlich über zwanzig Jahre extrapoliert. Insgesamt wirkt der Prospekt trotz der vollständig aufgeführten Fakten und der umfassenden Aufklärung auf Grund der gestalterischen Schwächen optisch verbesserungsfähig. Vor allem der Textfluß wäre zu optimieren.

Der Standort

Der Makrostandort Bayern ist seit vielen Jahren als „Wirtschaftmotor Deutschlands“ etabliert. Der Mesostandort München stellt die Kernregion dieses wirtschaftlich stärksten Bundeslandes dar. Die Entwicklung wird u.a. getragen durch den internationalen Flughafen in unmittelbarer Nähe. Holzkirchen, im Süden Münchens gelegen, ist ausgezeichnet an München und das überregionale Straßenverkehrsnetz angebunden. Ein S-Bahn-Anschluß ist ebenfalls vorhanden. Die Lage des Fondsobjekts im Gewerbegebiet Holzkirchens ist durch die unmittelbare Nähe zur BAB interessant. Das Objekt selbst liegt ebenfalls verkehrsgünstig, Stellplätze in ausreichender Menge sind vorhanden. Für die Nutzungsart der Immobilie ist somit eine optimale Erreichbarkeit gegeben.

Das Objekt

Die Fondsimmobilie ist ausgewiesen als Objekt gemäß Sondernutzungsverordnung. Durch dieses Alleinstellungsmerkmal wird eine langfristige Attraktivität gewährleistet. Das Gebäude ist für eine Großhandelsimmobilie ungewöhnlich ansprechend. Die Bauweise garantiert einen hohen Wiedererkennungswert. Laut vorliegendem Gutachten ist der Gebäudezustand gut. In 1990 errichtet und in 1997 erweitert und nachfolgend modernisiert, entspricht das Objekt heutigen Erwartungen. Der Stellplatzbereich verfügt mit 118 Plätzen über ausreichend Raum für Besucher. Teilweise liegen die Parkplätze auf einem dafür langfristig angemieteten Nachbargrundstück. Der Bereich des Studios ist bautechnisch modern ausgestattet. Durch den Mieter eingebrachte Ausstattung ist Eigentum des Mieters. Bei einem Auszug wäre selbige durch den Mieter zu entfernen oder durch den Eigentümer abzulösen. Insgesamt ein ansprechendes Objekt, das auch für potentielle Nachmieter langfristig interessant sein sollte.

Die Mieter

„Das Erbbaugrundstück ist zum einen gemäß Mietvertrag vom 07.03.1996 an die Firma Baustoff Union GmbH & Co. KG, München, und zum anderen gemäß Mietvertrag vom 14.08.2003 an die Firma Sport- und Fitneßpark Schwabl Betriebs GmbH, Holzkirchen, jeweils bis zum 31.05.2017, vermietet. Die Mieteinnahmen aus dem Mietvertrag mit der GmbH & Co. KG betragen ca. 84,5% der Gesamtmieteinnahmen“, so der Prospekt. Hauptmieter der Fondsimmobilie ist die GmbH & Co. KG. Diese ist Gesellschafterin von hagebaumarkt, einem der führenden Baustoffhändler und Baumarktbetreiber in der Münchner Region. Für die Mietverpflichtungen des Betreibers haftet indirekt die mit ihrem Gesellschaftsanteil i.H.v. 12%. Eine aktuelle Creditreformauskunft attestiert der B eine gute Bonität von „235“. Dem Unternehmensverbund hagebaumarkt sind bundesweit ca. 160 Gesellschafter aus dem Baustoff- und Holzhandel mit mehr als 900 Standorten angeschlossen. In Deutschland lag der Umsatz bis Ende Mai 2003 bei rund EUR 1 Mrd. Der Markt (rund 5.000m²) wird seit 1996 vom Betreiber angemietet. Durch die Verlängerung des Mietvertrags bis Mitte 2017 kann man von einem langfristigen Interesse des Mieters an diesem Objekt ausgehen. Der Mieter Sport- und Fitneßpark Schwabl Betriebs GmbH (Schwabl) ist seit 1990 im Objekt (rund 2.000m²) ansässig. Der GGF der Firma ist zugleich auch Verkäufer des Objekts und Gründungskommanditist der Fondsgesellschaft. Insofern bestehen hier zumindest Interessensverflechtungen. Der Initiator attestiert dem Bereich „Fitness und Wellness“ für die Zukunft weiterhin ein rasantes Wachstum. Der Mieter ist am Standort offenbar etabliert. In der Vergangenheit wurde das Studio mehrfach modernisiert. In Folge ist auch hier von einem längerfristigen Interesse am Standort auszugehen. Grundsätzlich dürfte das Objekt vor allem durch die Sondernutzungsverordnung für potentielle Nachmieter interessant sein. Großhandelsflächen sind hierdurch nicht beliebig erstellbar. Allerdings fällt die Mietfläche beim vorgestellten Objekt vergleichsweise klein aus. Damit ist sie nicht mehr für jeden Betreiber attraktiv. Die Mietfläche des Studios ist zur Zeit zweckorientiert verbaut. Für eine andere Nutzung wären hier weitreichende Umbaumaßnahmen notwendig. Durch die momentan sehr niedrige Miethöhe sollte bei einer Neuvermietung ein deutlich höherer Mietpreis erzielbar sein. Die Mieten sind zu 100% an den Lebenshaltungskostenindex gekoppelt. Beim Baumarkt liegt die Konzeption somit deutlich über der üblichen 60%igen Koppelung.

Das Konzept

Der Anleger soll in eine Gewerbeimmobilie in Holzkirchen bei München investieren. Das Objekt ist langfristig vermietet. Der Anleger kann seine Beteiligung ab Ende 2013 kündigen. Dafür soll er eine Rendite von über 7% (nach Steuern) erhalten. Die Finanzierungsparameter sind „normal“. Die Tilgung fällt mit anfänglich 0,5% (bis 2011) niedrig aus. Die in der Berechnung verwandte Teuerungsrate von 2,3% ist vergleichsweise hoch. Der Zustand des Objekts ist laut Gutachten dem Alter entsprechend technisch einwandfrei. Der Baustil ist für eine Großhandelsimmobilie emotional ansprechend. Problematisch könnten m.E. die (Interessens)verflechtungen sein. Der Verkäufer des Objekts ist Gründungskommanditist der Gesellschaft, gleichzeitig indirekt weiterhin Teilmieter.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „München / Holzkirchen“ des Initiators BIM Bayerische Immobilien-Partner GmbH, München, für ordentlich. Die Objektqualität ist hoch, die Mieter sollten während der Fondslaufzeit erhalten bleiben. Die Geschäftsleitung verfügt über langjährige Erfahrung im Bereich Konzeption. Auf Grund der inhaltlichen Qualität bei gleichzeitigen Schwächen im Außenauftritt hat das vorliegende Angebot des Initiators BIM in meinen Augen eine Bewertung mit „ordentlich“ (2+) verdient.