Investmentanalyse vom 23.05.2007

Lloyd Fonds Immobilienportfolio Hamburg-Sylt

Der Initiator

Das Emissionshaus Lloyd Fonds wurde 1995 gegründet und im Dezember 2001 in eine Aktiengesellschaft umgewandelt (seit Oktober 2005 börsennotiert). Bis zum Zeitpunkt der Prospekterstellung wurden insgesamt 79 Beteiligungsangebote initiiert. Das bisherige Investitionsvolumen liegt bei über EUR 3,5 Mrd. Über 30.000 Anleger haben sich bisher an den Fonds beteiligt. Das vorliegende Angebot ist der vierte deutsche Immobilienfonds dieses Initiators, der erste mit Hotelimmobilien. 53 von 68 laufenden Angeboten haben die prognostizierten Planzahlen eingehalten oder übertroffen (Leistungsbilanz 2005). Der Außenauftritt ist hanseatisch zurückhaltend und sehr professionell.

Stärken - Sehr erfahrener Anbieter mit einer sehr guten Leistungsbilanz.

Note für Außenauftritt - A.

Der Prospekt

Mit rund 160 Seiten fällt der Prospekt sehr umfangreich aus. Sämtliche entscheidungsrelevanten Daten sind aufgeführt und verständlich erklärt, vor allem die Marktbesonderheiten sind sehr gut erläutert. Die Aufmachung ist sehr ansprechend.

Stärken - Gut lesbarer und verständlicher Prospekt.

Die Standorte

Deutschland hat international eine wachsende Bedeutung als Ziel für Urlauber und Geschäftsreisende. Anziehungspunkte sind u.a. die vier Großstädte Berlin, München, Köln und Hamburg. Hamburg ist für inländische Gäste ein etabliertes Reiseziel, wie die Wachstumsraten der letzten Jahre und die Prognosen für die Zukunft nachhaltig belegen. Interessanterweise weist Hamburg für international Reisende im deutschlandweiten Vergleich noch ein deutliches Wachstumspotential auf. Die sehr internationale Ausrichtung durch den Flughafen und den Hafen sowie die kompakte Innenstadtgröße sorgen für eine sehr hohe Attraktivität. Hamburg ist eine pulsierende Metropole mit hohem Bildungsstand, positiven Wirtschaftszahlen und optimal ausgebauter, wenn auch oft überlasteter Verkehrsinfrastruktur. Der Mikrostandort des Hotels ist sehr gut erschlossen. Die zentrale Lage am Hamburger Michel in der Innenstadt macht das Objekt in erster Linie für Geschäftsreisende, aber auch für Touristen interessant. Durch die geplante Fertigstellung der S-Bahn-Anbindung des Flughafens zur Innenstadt Ende 2008 steigt die Standortattraktivität weiter. Die Immobilie verfügt mit 128 Tiefgaragenplätzen über ausreichend Stellplätze in dieser an Parkplatzmangel leidenden Umgebung. Der ÖPNV ist durch mehrere Bus-, U- und S-Bahn-Stationen unmittelbar angebunden. Die Ferieninsel Sylt ist als Urlaubsziel etabliert. Die Zahl der Gästebetten liegt beim Doppelten der Einwohnerzahl. In die 4-Sterne-Kategorie fallen 8, in die 5-Sterne-Kategorie 2 Hotels. Dazu kommen einige wenige Hotelvorhaben. Die Erweiterung des Hotelangebots ist laut Regionalplan beschränkt. Insgesamt ist der Standort bereits stark erschlossen. Derzeit gibt es nur ein weiteres Hotel, welches speziell auf Familien mit Kindern ausgerichtet ist. Damit konzentriert sich das Fondsobjekt auf einen ausgesprochenen Wachstumsmarkt, der für die Insel Sylt noch zu erschließen ist. Für das Hotelvorhaben gibt es ein Referenzobjekt aus dem Jahr 2000. Dieses Hotel in Mecklenburg-Vorpommern wurde im Februar 2007 als bestes Familienhotel Europas ausgezeichnet.

Stärken - Die Lage und Anbindung der Standorte ist exzellent. Hamburg bietet ein sehr gutes Marktumfeld.

Die Objekte

Die beiden Hotelvorhaben sollen im Januar 2008 (Hamburg) bzw. Juni 2007 fertiggestellt werden. Die Übernahme des Objekts Sylt ist für Januar 2008 vorgesehen. Nach den Plänen werden beide Objekte modern und den Kategorien (4-Sterne) entsprechend ausgestattet. Das Vorhaben Sylt wird als Dorfanlage mit großem Erholungsbereich errichtet. Damit sollen vor allem Familienurlauber angesprochen werden. Der Nutzungsart entsprechend sollen die beiden Fondsobjekte ein Höchstmaß an Flexibilität gewährleisten. Vor allem das Objekt Hamburg soll für eine geschäftliche Nutzung so weit wie möglich attraktiv werden. Die Einkaufspreise der beiden Objekte sind durch Wertgutachten unterlegt. Dabei entspricht der Kaufpreis für das Objekt Sylt dem aktuellen Marktwert, das Objekt Hamburg konnte für einen unter Marktwert liegenden Preis eingekauft werden. Durch die unterschiedliche Nutzung und Standorte wird eine Risikodiversifikation erreicht.

Stärken - Moderne Bausubstanz. Exzellente Ausstattung und Anlage. Objektqualität und Einkaufspreise durch Gutachten bestätigt. Risikodiversifikation durch zwei Objekte.

Die Pächter

Die Fondsobjekte sind komplett verpachtet. Die Laufzeiten liegen bei 25 Jahren (1 x Verlängerungsoption à 5 Jahre für Pächterin) in Hamburg bzw. 20 Jahren (2 x Option à 5 Jahre). Damit liegen die Pachtlaufzeiten deutlich über der geplanten Fondslaufzeit, was sehr positiv ist. Die Lindner Hotels AG als Pächterin des Objekts Hamburg betreibt aktuell 23 4- und 5-Sterne-Hotels. Die Bonität der Pächterin wurde Ende 2006 von Creditreform mit sehr gut bewertet. Die Muttergesellschaft, die Lindner Unternehmensgruppe GmbH & Co. KG, hat eine Patronatserklärung abgegeben und weist eine gute Bonität auf. Die Pächterin des Hotels auf Sylt, die Hotelbetriebsgesellschaft Dorfhotel Sylt GmbH & Co. KG, hat einen Betriebsführungsvertrag mit der TUI AG über 20 Jahre geschlossen. Für diesen Pachtvertrag wurde eine Patronatserklärung durch die GBI Gesellschaft für Beteiligungen und Immobilien-Projektentwicklung mbH & Co. KG, Berlin, abgegeben. Die GBI kann eine Creditreform-Bewertung von „gut“ vorweisen (Ende 2006). Die TUI AG wurde Februar 2007 mit „ausgezeichnet“ bewertet.

Stärken - Deutlich über die Fondslaufzeit reichende Pachtverträge. Bonitätsstarke Pächter und Betreiber.

Das Konzept

Der Anleger soll in zwei Hotelprojekte in Hamburg und auf Sylt investieren. Die Gebäude sollen im Januar 2008 bzw. Juni 2007 fertiggestellt sein. Sie sind hochmodern, die technische Ausstattung ist exzellent. Über die Einkaufspreise liegen Gutachten vor. Bei einer geplanten Laufzeit von rund 15,5 Jahren soll der Investor einen kumulierten Kapitalrückfluß von 210,8% (ohne Agio, incl. Veräußerungserlös) erhalten. Liegt der Ver-äußerungserlös über 110% des Kommanditkapitals (ohne Agio), so erhält die geschäftsführende Kommanditistin als Vorabgewinn 20% des Mehrerlöses. Damit sollte eine ausreichende Motivation für einen möglichst lukrativen Verkauf am geplanten Fondsende vorliegen. Die Weichkosten fallen mit 17,12% (bez. auf EK, incl. Agio) unterdurchschnittlich aus. Die Gesamtkonzeption ist sehr sicherheitsorientiert. Für den prognostizierten Verkauf wurde derselbe Faktor zugrunde gelegt wie der tatsächliche Einkaufsfaktor. Die Fremdkapitalquote von 57% und die durchschnittliche Tilgung von anfänglich rund 1,13% p.a. liegen im Rahmen des Üblichen. Sehr positiv sind auch die Zinssicherungen für das Fremdkapital über die gesamte Fondslaufzeit, sowie die Pachtverträge, die deutlich über die Fondslaufzeit hinausreichen. Beide Pächter bzw. Betreiber sind sehr bonitätsstark. Das Marktumfeld ist mittelfristig sehr gut. Der Standort Sylt ist bereits sehr gut durch Hotels erschlossen. Durch die Pachtverträge ist eine tatsächliche Auslastung der Hotels für den wirtschaftlichen Erfolg des Fonds nicht relevant. Der Initiator bietet ein Sonderkündigungsrecht für Anleger in Fällen wirtschaftlicher Not.

Stärken - Risikodiversifikation durch zwei Objekte für unterschiedliche Zielgruppen. Moderne Objekte mit exzellenten Mikrostandorten. Konservative und nachvollziehbare Kalkulation. Erfolgsabhängige Teilentlohnung der geschäftsführenden Kommanditistin am Verkaufserlös.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot „Immobilienportfolio Hamburg-Sylt“ des Initiators Lloyd Fonds AG für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Die Fondskonzeption ist konservativ. Die hohe Objektqualität, die exzellenten Standorte und die Diversifikation über zwei Objekte und Pächter / Betreiber sorgen für ein sehr gutes Chancen-Risiko-Verhältnis. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.