Investmentanalyse vom 11.06.2008

Global Premium Rendite Fonds

Die Global Investment Group legt einen bestehenden Fonds neu auf: Ein durch einen ungeeigneten GF ehemals in Schieflage geratener Fonds konnte ohne Verluste für den Anleger durch aktiven Handel aus dem Bestand saniert werden. Das Angebot weist einige innovative Aspekte auf. Der Anleger muß ein hohes Maß an Vertrauen leisten, was bei der Fondshistorie aber nicht schwer fällt.

Der Initiator

Die Global Investment Group GmbH & Co. KG, München, ist seit 2003 als Emissionshaus tätig. Die bisherigen fünf Emissionen konzentrierten sich auf atypisch stille Beteiligungen, eine Seniorenresidenz (rückabgewickelt) und vier Immobilienfonds. Für das vorliegende Fondsangebot liegen die ersten positiv abgewickelten Investitionen vor. Die Unternehmensgruppe ist außergewöhnlich vielschichtig aufgebaut, was für den Anleger zum Hinterfragen ein intensives Studium des Firmengeflechts notwendig macht. Der erlebte Außenauftritt ist professionell und proaktiv.

Schwächen – Sehr vielschichtige Unternehmensgruppe.

Stärken – Positive Leistungsbilanz und Fondshistorie.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 113 inhaltlich relevanten Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die inhaltliche Qualität hat im Vergleich zum Vorgängerprospekt deutlich gewonnen, nunmehr sind alle entscheidungsrelevanten Fakten aufgeführt.

Stärken – Nachvollziehbar und optisch ansprechend aufbereitet.

Der Markt

Das Emissionshaus investiert in das hochinteressante Anlagefeld der gebrauchten Immobilien aus Bankverwertungen und Zwangsversteigerungen. 2007 standen rund 92.000 Termine zu Zwangsversteigerungen an, Tendenz steigend. Der Initiator kann ein exzellentes Netzwerk zu Banken nachweisen. Über dieses können regelmäßig sehr günstig Wohnobjekte aus privater Hand deutlich unter Marktwert erworben werden. Der Initiator strebt hier eine Quote von 35 bis 55 % des Marktwertes an. Die Objekte sollen nach Erwerb in Teileigentum gestückelt, saniert und wiederverkauft werden. Durch die jahrzehntelange Tätigkeit als Bauträger / Architekt besteht eine sehr hohe fachliche Kompetenz. Diese wird durch eine einwandfreie Leistungsbilanz untermauert. Das Unternehmen beschäftigt heute 6 Angestellte, die als Architekten und Bausachverständige Objekte einwerten und beplanen können. Eine externe Expertise, die deutlich teurer käme, ist dadurch überflüssig. Zudem hat der Initiator eine eigene Hausverwaltung. Die durchschnittliche Haltedauer der einzelnen Objekte liegt erfahrungsgemäß bei rund 1 Jahr. Grundsätzlich erfolgen vor allem Investitionen in den neuen Bundesländern im Bereich Zwickau. Hier hat sich der Initiator seit 1995 eine nachweislich sehr gute Marktkenntnis erworben. Bezüglich der Objektgrößen sind keine Vorgaben definiert. Da die Unternehmensgruppe über das Emissionsgeschäft hinaus auch vor allem im Bauträgergeschäft tätig ist, kann der direkte Umsatz der einzelnen Objekte beim Endkunden gesteuert werden. Dies ist für den Fondserfolg unerläßlich.

Stärken – Gutes Marktumfeld bei sehr gutem Netzwerk.

Die Angebotsstruktur

Der Fonds darf nach folgenden Kriterien investieren: Wohnimmobilien mit max. 30 % Gewerbeanteil, erworben zu 35-55 % des aktuellen Verkehrswertes; Beteiligungen an Unternehmen der Immobilienbranche, möglicherweise aus der Unternehmensgruppe. Grundsätzlich sind die Vorgaben interessant und ermöglichen das Abdecken der gesamten Wertschöpfungskette. Nachteilig für den Anleger sind die weichen Faktoren, die dem Initiator einen großen Handlungsspielraum einräumen. Externe Kontrollen würden die in diesem Marktumfeld notwendigen kurzen Entscheidungswege potentiell unmöglich machen. Das erfordert ein hohes Maß an Vertrauen von Anlegerseite. Die eingebundenen Entscheidungsträger können ein hohes Maß an Fachkompetenz nachweisen. Dies läßt sich an der Historie des vorliegenden Angebots ablesen: Tatsächlich ist der Fonds bereits 2005 aufgelegt worden. Durch einen ungeeigneten Geschäftsführer geriet der Fonds mit rund EUR 1 Mio. gesammelten Anlegergeldern 2006 in die Schieflage. Objekte waren nicht bezahlt, erworbene Immobilien nicht gehandelt worden. Der jetzige Geschäftsführer Stefan Oehlerking bewies seine fachliche Eignung mit einer exzellenten Entwicklung innerhalb des Geschäftsjahres 2007. Heute ist der Fonds stabil, die sensitiven Kontakte zur Bankenwelt sind geheilt, für die bisherigen Anleger konnten Ausschüttungen von rund 4 % erwirtschaftet werden. Dies halte ich eingedenk der Startsituation für ausgesprochen positiv. Angesichts der niedrigen laufenden Gechäftsführervergütung von EUR 60.000 / Jahr und der gezeigten Arbeitsleistung ist die leistungsorientierte Entlohnung des GF meines Erachtens fair: Er erhält 50 % des Verkaufsgewinns, der über einer Gewinnschwelle von 12 % des gesammelten Kommanditkapitals liegt. Positiv aus Anlegersicht wäre eine nennenswerte Eigenbeteiligung des Initiators.

Schwächen – Die weichen Investitionskriterien erfordern ein hohes Maß an Vertrauen von Anlegerseite. Der Initiator ist zu wenig beteiligt.

Stärken – Flexible Anlagevorgaben ermöglichen das Wahrnehmen von Marktchancen. Aus Anlegersicht sehr positive Historie, da die aktuelle Geschäftsführung überdurchschnittliche Arbeitsqualität bewiesen hat. Hohe Leistungsmotivation der Geschäftsführung.

Das Konzept

Der Anleger soll über einen Immobilienhandelsfonds in beliebige zu erwerbende Objekte investieren. Es handelt sich um einen Blind-Pool, die Investitionskriterien sind allgemein gefaßt. Allerdings kann der Fonds auf Grund seiner Historie bereits sehr erfolgreiche Immobilienumsätze vorweisen, was das Blind-Pool-Risiko einschränkt. Grundsätzlich sollen Immobilien aus Verwertungen / Versteigerungen deutlich unter Marktwert erworben werden. Bei einer Laufzeit von 2 Jahren soll der Anleger eine Rendite von durchschnittlich bis zu 12 % p. a. erhalten. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 14,78 % (incl. Agio) für ein derartiges Konzept sehr niedrig aus. Die laufenden Kosten sind mit rund 4,66 % p. a. hoch. Die Fondskonstruktion bedingt ein hohes Maß an hausinternem Arbeitseinsatz, der die laufenden Kosten rechtfertigen kann. Darüber hinaus arbeitet der Initiator mit einem aus meiner Sicht sehr positiven Provisionsmodell: Neben einer niedrigen Anfangsprovision von bis zu 8 % kann der Vermittler eine Bestandspflegeprovision von bis zu 2,38% erhalten. Die Folge dieses Modells kann eine deutliche Qualifizierung des Vertriebs sein. Die nachweislich sehr hohe fachliche Expertise der Entscheidungsträger ist im Prospekt zu wenig dokumentiert. Zusammen mit einer fehlenden wirksamen Kontrolle von außen und den relativ weichen Investitionskriterien ist von Anlegerseite ein hohes Maß an Vertrauen notwendig. Das Haus verfügt über ein sehr hochkarätiges Netzwerk, vor allem auf Bankenebene. Über die hauseigene Objektverwaltung und angestellte Architekten / Sachverständige können für den Fonds notwendige Arbeitsschritte kostensparend durchgeführt werden. Insgesamt halte ich den Initiator für vertrauenswürdig, hilfreich ist hier vor allem auch die sehr positive Sanierung des Fonds.

Schwächen – Blind-Pool. Marktumfeld macht exzellentes Netzwerk unerläßlich.

Stärken – Hohe Fachexpertise des Initiators mit einer makellosen Leistungsbilanz über mehrere Jahrzehnte. Nachweislich gut funktionierendes Netzwerk. Aus Anlegersicht sehr positive Fondshistorie.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Global Premium Rendite Fonds“ des Initiators Global Investment Group für einwandfrei. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist erprobt, die Fachkenntnis des Initiators nachweislich sehr hoch. Das Chancen-Risiko-Profil des Fonds ist gut. Ein Anleger sollte sich persönlich mit dem Unternehmen vertraut machen, da für eine Anlage ein hohes Maß an Vertrauen notwendig ist. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).