Investmentanalyse vom 08.08.2008

SachsenFonds Indien II

SachsenFonds und die Deutsche Fonds Holding bieten zusammen den zweiten Fonds der Indien-Reihe an. Das Angebot punktet mit einem sehr guten Chancen-Risiko-Profil. Vor allem durch die thematische Diversifikation bleiben hohe Renditechancen gewahrt.

Die Initiatoren

Mehrteilseigner der 1999 gegründeten SachsenFonds ist seit Dezember 2007 die alteingesessene (1978) KanAm-Gruppe, München. Dazu kommt eine Beteiligung des Managements. Bisher wurden 46 Fonds mit einem Gesamtvolumen von rund EUR 3,3 Mrd. emittiert. Bis dato werden rund 55.000 Anleger betreut. Die Deutsche Fonds Holding AG, Stuttgart, hat seit 1993 85 Projekte mit einem Volumen von rund EUR 12 Mrd. initiiert. Dabei werden aktuell 22.000 Anleger betreut. Das vorliegende Angebot ist die zweite Gemeinschaftsproduktion mit Immobilieninvestitionen in Indien. Bei den bisherigen Fondsangeboten der beiden Emissionshäuser wurden die Prognosen in der Regel eingehalten. Der Außenauftritt ist ausgesprochen professionell und zurückhaltend.

Stärken – Erfahrene Initiatoren mit positiver Leistungsbilanz und sehr großem Emissionsvolumen.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit rund 183 Seiten fällt der Prospekt überaus umfangreich aus. Die Markterläuterungen sind sehr detailliert und bringen auch völlig Indien-Fremden den lokalen Markt nahe. Die Aufmachung ist angenehm, die grafische Gestaltung gut.

Der Markt

Der indische Subkontinent stellt einen Wachstumsmarkt der Superlative dar. Neben dem extremen wirtschaftlichen Aufschwung der letzten 10 Jahre steht ein außerordentlicher Nachholbedarf in allen Versorgungsbereichen eines Landes: benötigt wird Infrastruktur jeder Art. Der hohe Investitionsbedarf hat zu einer deutlichen Öffnung des Landes für ausländische Investoren geführt. So ist es seit 2005 für Ausländer möglich, in Immobilien-Projektentwicklungen zu investieren. Auf Grund des großen Bevölkerungswachstums, des steigenden Bildungsgrades und, damit einhergehend, einer steten Zunahme an liquidem Einkommen besteht ein ausgesprochen großes Defizit an Immobilien jeglicher Couleur. So ist bspw. das Hotelangebot in Indien völlig unzureichend. Wegen des großen Bedarfs an rund 125.000 weiteren Betten sind zur Zeit in den Großstädten Spitzenpreise um die USD 350 für eine Übernachtung zu zahlen - falls erhältlich. Die indische Bevölkerung wächst jedes Jahr um rund 18 Mio. Im Bereich Wohnimmobilien wird ein Bedarf von 10 Mio. Neuwohnungen jedes Jahr erwartet, der aktuelle Bedarf liegt bei rund 20 Mio. Tatsächlich wurde in den letzten Jahren eine Vielzahl an schlecht gebauten Wohn- und Büroimmobilien in den Großstädten auf den Markt gebracht. Derartige Bauten haben zunehmend schlechte Absatzquoten. Für Investoren bedeutet dies, auf handwerklich solide Arbeit lokaler Partner zu setzen. Lokale und etablierte Partner sind essentiell für einen Anlageerfolg, da nur diese die Mentalität und die jeweiligen lokalen Gegebenheiten kennen können. Beim immer noch sehr intransparenten Immobilienmarkt wissen diese lokalen Partner, welche Marktteilnehmer wie zu motivieren sind, zudem haben nur sie einen tatsächlich funktionierenden Zugang zu den Marktteilnehmern.

Schwächen – Intransparenter Markt, der eines verläßlichen lokalen Partners bedarf.

Stärken – Hochattraktives Marktumfeld mit enormem Renditepotential.

Die Partner

Investmentmanager ist die TSF Advisors Mauritius Ltd., Port Louis, Mauritius (TSF). Diese ist eine gemeinschaftliche Unternehmung der SachsenFonds Asset Management GmbH und der Trikona Advisers Ltd. 2003 gegründet, zählt sie zu den führenden unabhängigen Fondsmanagern für institutionelle Investoren in Projektentwicklungen auf dem indischen Subkontinent. Das Unternehmen beschäftigt rund 50 Mitarbeiter in Delhi, Mumbai, London und New York. Die international erfahrenen Entscheidungsträger sowie der Investitionsbeirat entstammen größtenteils dem indischen Raum. TSF erhält eine jährliche Verwaltungsgebühr von 2 % des investierten Kapitals. Darüber hinaus erhält sie eine 20%ige Gewinnbeteiligung des Mehrertrags bis zu einer IRR-Rendite von 20 % p. a. Ab einer IRR-Rendite für den Fonds von 20 % p. a. erhält TSF eine Gewinnbeteiligung von 30 %. Die Trikonia-Capital-Unternehmensgruppe bildet über eine Holding-Struktur eine Plattform für institutionelle Investoren, die sich so mittelbar an Projektgesellschaften in Indien beteiligen können. Für Privatanleger vorteilhaft ist die Möglichkeit, parallel zu professionellen Anlegern investieren zu können, da diese in jedem Fall eine eigene Zielinvestmentprüfung vornehmen. Die einzelnen Projektentwickler vor Ort werden nach ihrer erfolgreichen Historie ausgewählt. Zudem muß eine substantielle Eigenbeteiligung je Investition gewährleistet sein.

Stärken – Etablierter Partner, der für jede Zielinvestition erfahrene Entwickler mit hoher Eigenbeteiligung vor Ort sucht. Parallelinvestition durch institutionelle Anleger.

Das Konzept

Der Fonds wird sich mittelbar an 5 ausgesuchten Projektentwicklungen beteiligen. Diese sind thematisch breit diversifiziert, die Zielregionen weisen sämtlich einen ausgesprochen hohen Bedarf auf. Zwei der Zielprojekte sollen in Sonderwirtschaftszonen umgesetzt werden, was hohe steuerliche Vorteile mit sich bringt. Der Fondsmanager wählt über bestehende Netzwerke etablierte lokale Entwickler aus. Bei einer geplanten Laufzeit von 5,25 Jahren soll der Investor einen kumulierten Kapitalrückfluß von 150 % (ohne Agio) erhalten. Die Weichkosten fallen mit rund 14,57 % (incl. Agio) niedrig aus. Das Angebot kommt auf Fondsebene ohne Fremdfinanzierung aus, was das Gesamtanlagerisiko minimiert. Die Gesamtkonzeption ist sicherheitsorientiert: Der Fondsmanager erhält einen hohen Anteil seiner Entlohnung leistungsabhängig und nachrangig. Die Projektentwickler vor Ort müssen substantiell selbst beteiligt sein. Die Diversifikation der Zielinvestments ist regional und thematisch. Parallel zum Fonds investieren institutionelle Anleger, was für den Privatanleger eine zusätzliche Absicherung darstellt.

Stärken – Projektentwicklungen in Zielregionen mit außerordentlich hohem Bedarf. Konservative und nachvollziehbare Kalkulation. Diversifikation über 5 Investments. Etablierte Partner.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Indien II“ der Initiatoren SachsenFonds und Deutsche Fonds Holding für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Marktumfeld ist exzellent. Durch die breite Diversifikation und das Einbinden erfahrener lokaler Partner ist das Chancen-Risiko-Profil sehr gut. In meinen Augen hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.