Investmentanalyse vom 29.10.2008

US Treuhand UST XXI

Der neue Fonds der US Treuhand läßt sich in der Produktqualität kaum mehr steigern. Die Anlagesicherheit ist sehr hoch, dennoch bleibt der zu erwartende Ertrag einer Projektentwicklung angemessen. Einziger Nachteil des Angebots ist wiederum die hohe Mindestbeteiligung.

Der Initiator

Die US Treuhand, Darmstadt, wurde 1995 gegründet. Seit 1. Juli 2007 ist die HSH Real Estate AG, Hamburg, zu 50 % an der US Treuhand beteiligt. Die Gesellschafter verfügen über langjährige Erfahrung im Bereich US-Immobilienfonds. Bis dato wurden 18 derartige Fonds emittiert. Das bei 6.800 Privatanlegern plazierte Gesamtkapital beträgt rund USD 4,3 Mrd. Laut der makellosen Leistungsbilanz 2006 verlaufen sämtliche bisher aufgelegten Fonds positiv. Insgesamt 11 Fonds wurden mit einer durchschnittlichen Ausschüttung von 12,1 % p. a. aufgelöst. Damit verfügt dieser Anbieter nachweislich über eine große Erfahrung. Der Außenauftritt ist professionell.

Stärken – Erfahrener Anbieter von USA-Fonds. Überzeugender Leistungsnachweis.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 131 Seiten fällt der nach IDW-S4-Standard erstellte Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die Aufmachung ist gelungen, die Besonderheiten des Angebots werden sehr gut und nachvollziehbar erläutert.

Der Standort

Bekanntlich existiert in den USA auf Grund der Landesgröße kein Einzelmarkt für Immobilien. Vielmehr zerfällt der Gesamtmarkt in viele lokale und regionale Einzelmärkte. In diesen Teilmärkten gibt es sehr unterschiedliche Entwicklungen - gerade vor dem Hintergrund der so bekannten Immobilienfinanzierungskrise. Entgegen der in Deutschland weit verbreiteten Meinung, der Immobilienmarkt in den USA seit tot, haben sich in den letzten Monaten zahlreiche Teilmärkte gegen den Landestrend konstant positiv entwickelt. Die Stadt New York zählt aktuell zu den Immobilienmärkten mit wieder ansteigenden Preisen. Der Mikrostandort Port Imperial gilt als Luxusmarkt, die Preise für Eigentumswohnungen liegen deutlich über USD 1 Mio. Seit den 90er Jahren wird das Gebiet von einem Industriegelände zu einer Wohngegend umgebaut. Insgesamt sind auf der Fläche 4.100 Wohneinheiten für 20.000 Menschen geplant. Die Anbindung nach Manhattan ist sehr gut, der Transfer per ÖPNV dauert nur wenige Minuten. Die Fährverbindung nach Manhattan liegt in unmittelbarer Nähe der Grundstücke.

Stärken – Attraktives Marktumfeld, hervorragende und nicht reproduzierbare Lage.

Das Projekt

Auf 5 aneinandergrenzenden Grundstücken in Weehawken, Hudson County, New Jersey, sollen bis zu 710 Eigentumswohnungen, Pent- und Stadthäuser und bis zu 2.323 m² Einzelhandelsflächen errichtet werden. Damit unterliegt das Gesamtprojekt den typischen Projektentwicklungsrisiken, zumal noch keine Baugenehmigungen vorliegen. Für den Anleger sehr positiv ist die nachrangige Entlohnung der Partner vor Ort, die zudem rund die Hälfte des Kapitals einbringen. Diese würden unter einem Bauverzug besonders leiden, was zu einer sehr hohen Motivation führt, das Projekt wirtschaftlich rentabel werden zu lassen. Die Wohneinheiten sollen hochpreisig sein, die Bauqualität hochmodern und -wertig. Damit wird in erster Linie eine solvente Käuferschicht angesprochen, der Bedarf an derartigen Wohnungsflächen besteht nachweislich in mehr als ausreichendem Maße. Der Projektpartner vor Ort, Lennar Corporation, ist einer der größten US-amerikanischen Bauträger für Eigenheime. 1954 in Miami gegründet, zählt Lennar zu den erfahrensten Unternehmen in der Entwicklung innerstädtischer Wohnimmobilien. Ebenso ist der Partner Hillwood Investments, gegründet 1988, bekannt als eines der landesweit führenden Unternehmen für Projektentwikklungen. Diese Partner, neben weiteren eingebundenen Unternehmen, stellen neben ihrer notwendigen Expertise Eigenkapital und notwendige Netzwerke zur Verfügung. Dennoch verdienen sie nachrangig nach der Fondsgesellschaft.

Stärken – Hochinteressante Projekte, etablierte Fachpartner mit einer hohen Leistungsmotivation.

Die Anlagestruktur

Parallel zum Anlegerkapital investieren der Komplementär (USD 2,8 Mio.) und der US-Partner (USD 80,5 Mio.) eigenes Kapital. Die Fondsgesellschaft erhält Vorzugsausschüttungen (15 % p. a.) und ist vorrangig am Veräußerungserlös beteiligt. Das Kommanditkapital kann bis zu einer Verlustgrenze aus dem Investment von 43 % voll zurückgezahlt werden. Ein derartiger Sicherheitspuffer ist einmalig. Ende 2016 kann die Fondsgesellschaft das Projekt dem US-Partner zu einem definierten Preis andienen (kumuliert 174,8 % bez. auf die Kapitaleinlage der Anleger ohne Agio). Insgesamt erhält der Privatanleger eine außergewöhnlich sichere Anlage mit einer sehr hohen geplanten Rendite bei einer überschaubaren Laufzeit.

Stärken – Sicherheits- und sehr anlegerorientiertes Konzept.

Das Konzept

Der Fonds wird in die Entwicklung von 5 Grundstücken am Hudson River, direkt gegenüber Manhattan, investieren. Hier sollen in den nächsten 5 Jahren bis zu 710 hochwertige Wohneinheiten mit Gewerbeflächen entstehen. Wie gewohnt investiert der Fondsanleger parallel zum Initiator und dem US-Partner vor Ort. Das Gesamteigenkapital des Fonds wird bei USD 183,5 Mio. liegen. Tatsächlich könnte die Investition ein Minus von rund 43 % bringen, und der Anleger erhielte immer noch sein gesamtes Kapital rückgezahlt. Die Fondslaufzeit soll bei rund 5 Jahren liegen, dafür erhält die Fondsgesellschaft eine Vorzugsausschüttung von 15 % p. a. Kumuliert soll der Anleger 174,8 % an Ausschüttungen erhalten, dann wird das Investment aufgelöst. Die Weichkosten fallen mit rund 16,6 % (incl. Agio) niedrig aus. Dem Investor werden mehrere Sicherheitspuffer geboten: Der Komplementär wie auch der Partner sind nachrangig beteiligt, sie befinden sich damit ungleich höher im Anlagerisiko als der Privatinvestor. Der Initiator und der Partner sind mit eigenem Geld in beträchtlicher Höhe (rund USD 92 Mio.) involviert. Das Marktumfeld und die Konzeption sorgen m. E. für ein außergewöhnliches Chancen-Risiko-Verhältnis. Auf Objektebene soll eine Fremdkapitalaufnahme erfolgen, deren Höhe noch nicht feststeht. Auf Fondsebene fällt kein Fremdkapital an, was das Gesamtrisiko minimiert. Die Mindestanlagesumme fällt mit USD 50.000 meiner Meinung nach höher aus, als auf Grund der Sicherheitspuffer notwendig wäre. Für Anleger mit dem notwendigen Investitionskapital bietet der Fonds eine hervorragende Renditechance mit einem erprobten Konzept.

Stärken – Umfangreiches Sicherheitskonzept für den Anleger. Etablierter Partner. Hochattraktiver Markt. Kosten und Gebühren sind auf allen Ebenen transparent ausgewiesen. Exzellentes Fondsprojekt an aussergewöhnlich attraktivem Standort.

Summa summarum

halte ich das Angebot „UST XXI“ des Initiators US Treuhand für vorbildlich. Der Außenauftritt des Initiators verdient ein B. Die in das Konzept eingearbeiteten Sicherheitspuffer sind kaum zu überbieten. Die nachrangige Beteiligung des US-Partners, dessen direkte Beteiligung und das Marktumfeld sorgen für eine sehr hohe Gesamtanlagesicherheit mit einem gleichzeitig exzellenten Ertrag. Das Angebot verdient aus meiner Sicht eine Bewertung mit „hervorragend“ (1+).