Investmentanalyse vom 02.12.2008

United Investors S&K Real Estate Value Added

Der erste Immobilienfonds von United Investors überzeugt mit einer sehr hohen Planerfüllungssicherheit, insbesondere durch den eingebundenen Projektpartner. Die Prognosen sind konservativ, das Marktumfeld zunehmend schwierig.

Der Initiator

Im Oktober 2005 gegründet, handelt es sich bei der United Investors & Cie. Emissionshaus GmbH, Hamburg, um ein junges Haus mit erfahrenen Entscheidungsträgern. Einer der Gesellschafter, Hauke Bruhn, war über ein Jahrzehnt bei anderen Initiatoren im Vertrieb und in der Geschäftsführung tätig. Unter seiner Regie wurden zwei US-Immobilienfonds entwickelt, die bis heute prospektkonform laufen. Für den vorliegenden Fonds wurden Fachpartner mit nachweislich umfangreicher relevanter Expertise angebunden. Das Angebot ist der dritte Fonds des Hauses, dabei der erste Immobilienfonds. Der erlebte Außenauftritt ist professionell.

Schwächen – Noch keine Leistungsbilanz möglich.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 133 inhaltlich relevanten Seiten fällt der Prospekt durchschnittlich umfangreich aus. Die inhaltliche Qualität ist hoch, die Besonderheiten des Angebots sind leicht verständlich dargestellt und angenehm präsentiert.

Der Markt

Das Emissionshaus investiert in das hochinteressante Anlagefeld der gebrauchten Immobilien aus Bankverwertungen und Zwangsversteigerungen. 2007 standen rund 92.000 Termine zu Zwangsversteigerungen an, Tendenz steigend. Angaben zum Gesamtvolumen liegen nicht vor, da viele Transaktionen am grünen Tisch erledigt werden. Banken bieten Netzwerken in aller Regel die Möglichkeit, Immobilien vor einer Versteigerung direkt zu erwerben. Das Marktumfeld ist grundsätzlich sehr interessant, aber auch zunehmend schwierig, da sich hier immer mehr Marktteilnehmer tummeln. Der Projektpartner kann eine herausragende Expertise nachweisen, was für den Fondserfolg unerläßlich ist. Für den wirtschaftlichen Erfolg einer Anlage ist es sehr förderlich, wenn über den Einkauf und die Sanierung hinaus auch der anschließende Verkauf aus einer Hand erfolgen kann. Damit lassen sich sämtliche möglichen Verdienstquellen anzapfen. Ob einer Fremdfinanzierung in diesem Investitionsumfeld eingesetzt wird, wird von den verschiedenen Marktteilnehmern unterschiedlich beurteilt. Der vorliegende Fonds kann auf Objektebene bis zu 65 % des Einkaufspreises über Fremdmittel finanzieren. Damit können die Gewinnmargen spürbar gehebelt werden. Die Risiken aus einer Fremdfinanzierung halte ich bei einem gut funktionierenden Marktzugang für überschaubar.

Stärken – Interessantes Marktumfeld bei sehr gutem Netzwerk.

Die Angebotsstruktur

Der Fonds darf nach folgenden Kriterien investieren: Wohnimmobilien mit max. 50 % Gewerbeanteil, erworben zu 80 % des amtlichen Verkehrswertes; maximal 25 % des Zielportefeuilles darf sich in Ostdeutschland befinden. Zudem wird unterteilt in Rendite- (25 %), Makler- (15 %) und Privatisierungsobjekte (60 %). Die Zielobjekte sollen nach Erwerb, wenn nötig, saniert (max. 10 % des amtlichen Verkehrswertes) und wiederverkauft werden. Dabei sind die Kriterien klar definiert und auch für Außenstehende nachvollziehbar. Der Initiator plant, die Zielobjekte in bis zu 4 Objektgesellschaften zu bündeln. Dadurch wären Objektpakete beispielsweise an institutionelle Investoren weiterveräußerbar. Für Makler- und Privatisierungsobjekte sind jeweils 2 Re-Investitionen prognostiziert. Der Initiator rechnet hier mit einer durchschnittlichen Haltedauer von 18 Monaten je Objekt. Derartig kurze Drehzeiten sind marktüblich und realistisch. Die vorgegebenen Einkaufsraten der Zielobjekte fallen sehr konservativ aus. Andere Marktteilnehmer haben in den letzten Jahren großvolumig Preise von bis zu 50 % unter dem Verkehrswert erreichen können. Damit sollte ein großes Mehrertragspotential über die Prognosen hinaus bestehen. Das vorliegende Konzept arbeitet mit einem Fremdfinanzierungshebel. Damit steigen die möglichen Renditen auch bei vergleichsweise geringen Einkaufsmargen. Gleichzeitig steigt aber auch das Gesamtanlagerisiko.

Stärken – Klar definierte Anlagevorgaben sorgen für eine sehr hohe Transparenz. Prognosen weisen ein deutliches Mehrertragspotential auf.

Die Partner

Als Projektpartner fungiert die S&K Real Estate GmbH. Das Mutterunternehmen S&K Rhein-Main Investment & Immobilien GmbH arbeitet seit 2003 als Immobilienmakler. Seit Mitte 2007 betätigt sich S&K als Berater für die Auswahl und die Abwicklung des Erwerbs geeigneter Objekte aus Versteigerungen. S&K arbeitet bundesweit und verfügt über eine Datenbank sämtlicher Versteigerungstermine und -objekte. Damit wird eine zeitnahe Einschätzung der Angebote ermöglicht, bei Interesse folgt eine Überprüfung vor Ort. S&K nimmt auch die Versteigerungstermine über erfahrene Immobilienmakler wahr. Seit Juni 2007 wurde für Kunden ein Volumen von rund EUR 90 Mio. ersteigert / vermittelt. Dabei lag der Kaufpreis bei 69 % des amtlichen Verkehrswertes. Als Projektpartner ist die S&K auch für die Objektverwaltung und -vermietung zuständig. Die eingebundenen Entscheidungsträger können ein hohes Maß an Fachkompetenz nachweisen. S&K ist mit EUR 500.000 selbst am Fonds beteiligt, dies stellt für den Anleger augenscheinlich eine substantielle Absicherung der Arbeitsleistung dar. S&K verdient als Fachpartner in erster Linie am Fondserfolg, sobald eine Gewinnschwelle von 18 % p. a. überschritten ist. Unter dem Strich halte ich diese Zahlungsmodalitäten für angemessen und anlegerorientiert.

Stärken – Fachpartner ist sehr erfahren. Aus Anlegersicht sehr positive Historie, da die aktuelle Geschäftsführung überdurchschnittliche Arbeitsqualität bewiesen hat. Hohe Leistungsmotivation der Geschäftsführung.

Das Konzept

Über einen versierten und gut etablierten Fachpartner wird der Fonds in gebrauchte Immobilien investieren. Dabei sind die Anlagekriterien sehr transparent und nachvollziehbar. Die Prognosen sind sehr konservativ, das Marktumfeld nachweislich sehr gut. Auffällig ist die sehr zurückhaltende Annahme beim Einkaufspreis der Zielimmobilien: Während andere Marktteilnehmer mit 50 % des Verkehrswertes rechnen, geht der Initiator von durchschnittlich 75 % aus. Beim Angebot handelt es sich um einen Blind-Pool, der Anleger muß auf die Expertise des Partners vertrauen, was allerdings sehr leicht fällt. Grundsätzlich sollen Immobilien aus Verwertungen / Versteigerungen deutlich unter Marktwert erworben werden. Bei einer Laufzeit von 5 Jahren soll der Anleger auf der Investitionsebene einen Gewinn von 18 % p. a. erhalten. Erst ab dieser Gewinnschwelle verdient der Fachpartner, der EUR 500.000 Eigenmittel investiert, in nennenswertem Maße mit. Die Weichkosten fallen mit anfänglich 18,3 % (bez. auf EK, incl. Agio) für ein derartiges Konzept mittelmäßig aus. Die laufenden Kosten sind mit rund 2,5 % p. a. vertretbar, da ein sehr hoher permanenter Arbeitsaufwand notwendig ist. Der Fonds setzt auf Objektebene einen Fremdkapitalhebel von bis zu 65 % des Einkaufspreises an, was ich für vertretbar halte. Insgesamt halte ich das Chancen-Risiko-Profil für sehr gut. Der eingebundene Projektpartner sollte vor dem attraktiven Markthintergrund für eine hohe Planerfüllungssicherheit sorgen.

Schwächen – Blind-Pool. Marktumfeld macht exzellentes Netzwerk unerläßlich.

Stärken – Hohe Fachexpertise des Projektpartners mit einem großen Umsatzvolumen im Zielmarkt. Nachweislich gut funktionierendes Netzwerk. Sehr hohe Gewinnschwelle für die nachrangige Beteiligung des Projektpartners.

Summa summarum

halte ich das Angebot „S&K Real Estate Value Added “ des Initiators United Investors, Hamburg, für sehr gut. Der erlebte Außenauftritt verdient ein B. Der Investmentansatz ist erprobt, die Fachkenntnis des Projektpartners nachweislich sehr hoch. Das Chancen-Risiko-Profil des Fonds ist gut. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).