Investmentanalyse vom 05.03.2009

Dubai Forum Project

Gamebridge geht neue Wege - nach Dubai. Das Konzept ist sehr innovativ: Erstmals beteiligt sich ein Anleger über die Objektentwicklung hinaus am langfristigen Mietertrag der Fondsimmobilie. Die Konzeption ist sicherheitsorientiert, bietet dabei aber Chancen auf Mehrertrag.

Der Initiator

Die Gamebridge AG, München, wurde 1998 gegründet. Die Entscheider im Haus sind seit 1997 im Bereich geschlossener Fonds tätig. Bis dato wurden 2 Fonds im Bereich Computer- und Videospiel emittiert. Im Bereich Immobilien stellt der vorliegende Fonds das Erstlingswerk dar. Die eingebundenen Partner sind nachweislich erfahren. Den Außenauftritt des Fondsinitiators empfinde ich als professionell.

Schwächen – Für den Immobilienbereich liegt keine Eigenexpertise vor.

Stärken – Anbieter ist seit mehreren Jahren als Emittent geschlossener Fonds tätig.

Note für Außenauftritt – B.

Der Prospekt

Mit 86 entscheidungsrelevanten Seiten fällt der Prospekt schlank aus. Der Markt ist ausgezeichnet recherchiert und dargestellt. Der Text ist verständlich, die Aufmachung in Bild und Wort ansprechend.

Der Standort

Der Immobilienmarkt in Dubai ist seit Jahren sehr dynamisch. Einer ständig wachsenden Nachfrage steht unverändert ein inadäquates Angebot gegenüber. Speziell im Bereich der Büroimmobilien herrscht eine ausgeprägte Nachfrage. Der Leerstand liegt bei rund 1 %, was einer Vollauslastung gleichzusetzen ist. Durch den ständigen Zuzug von Unternehmen steigt die Nachfrage weiter an. Dazu kommen Bestandsmieter, die weitere Flächen anmieten wollen. Die Wartezeiten für Toplagen liegen bei rund einem Jahr. Die städtebauliche Entwicklung ist in Dubai für die nächsten Jahre klar geplant. Neben international markanten Großprojekten, wie dem weltweit größten Flughafen und der weltgrößten Finanzbörse, sind weitere tourismusfördernde Projekte geplant, so der weltgrößte Vergnügungspark. Im Rahmen der Stadtplanung werden gezielt Investitionen durch den Staat subventioniert. So werden Baumaßnahmen entlang der Verbindungsstraße vom Flughafen zum Stadtzentrum massiv gefördert, in Form eines subventionierten Kaufpreises. Der Standort ist vor dem Hintergrund der geplanten Entwicklungen sehr gut: Das Grundstück liegt zwischen dem Finanzzentrum und dem Flughafen von Dubai, ist damit für die geplante Nutzung exzellent geeignet. In unmittelbarer Nähe zum Grundstück liegt die Ende 2009 fertigzustellende Metro. Durch das Konstrukt als vermögensverwaltende Unternehmung löst der Fonds das steuerliche Risiko. Gewinne werden nur mit der Abgeltungssteuer belegt.

Stärken – Exzellenter Standort auf Grund von Lage und Marktumfeld.

Das Objekt

Für das zu entwickelnde Objekt wurde ein vom Staat subventioniertes Grundstück (AED 38,3 Mio. anstelle AED 144 Mio.) erworben. Das dort stehende rund 20 Jahre alte Gebäude soll abgerissen und durch das Fondsobjekt ersetzt werden. Geplant ist ein fünfstöckiges Bürogebäude mit Tiefgarage. Das Objekt ist komplett geplant und genehmigt, die Details sind im Prospekt nicht abgedruckt. Der Projektentwickler ist erfahren, der Bedarf bekannt, das Bauunternehmen etabliert. Da der lokale Partner durch eine nachrangige Gewinnbeteiligung verdient, kann der Anleger von einer professionellen Projektentwicklung ausgehen. Die mit einer Immobilienentwicklung üblicherweise einhergehenden Risiken sind so weit wie möglich vermindert: Für das innerhalb von 18 Monaten fertigzustellende Projekt liegt eine Festpreisgarantie durch den Generalübernehmer vor. Inklusive Grundstücks-, Projektentwicklungs- und Finanzbeschaffungskosten hat der Preis bei AED 165 Mio. zu liegen. Nach Fertigstellung stellt der lokale Partner für 12 Jahre Mietgarantien über AED 24 Mio. (hinterlegt durch eine Bankgarantie) und eine Tilgungsgarantie für das Fremdkapital, das auf Projektebene aufgenommen wird. Mieteinnahmen zwischen AED 24 Mio. und AED 27 Mio. gehen an den lokalen Partner. Bei einem Mieteinnahmenüberschuß über AED 27 Mio. wird der Fonds zu 40 % beteiligt. Vergleichsmieten liegen bei über AED 37 Mio. Der Bedarf vor Ort an Objekten von der Art des Fondsobjektes ist zweifellos langfristig vorhanden.

Stärken – Das Fondsobjekt sollte auch über die Fondslaufzeit hinaus für Rückflüsse über den Prognosen sorgen.

Die Partner

Als einheimischer Projektpartner tritt die Abdulla Ali Bin Haider Gen. Trading LLC, Dubai, auf. Der Fonds hat zusammen mit diesem Partner eine Beteiligungsgesellschaft gegründet. Diese soll das Grundstück erwerben, bebauen und vermieten. In über 30 Jahren Tätigkeit hat der Unternehmenseigner Bin Haider Firmen in verschiedenen Bereichen aufgebaut. Offensichtlich genießt der Unternehmensverbund einen untadeligen Ruf in Dubai. Die Bauausführung wird durch die Al Oroba Contracting Company erledigt. Das Unternehmen kommt aus den VAE und baut unter anderem für die Herrscherfamilie. Al Oroba ist vom TÜV ISO 9001 zertifiziert, unterliegt damit internationalem Qualitätsstandard. Da Baufirmen heute in Dubai vor Baubeginn ausreichend Sicherheiten über die Entwicklungssumme hinterlegen müssen, ist Al Oroba als ausreichend sicher einzustufen. Als Architekt fungiert das NEB, National Engineering Bureau. 1984 gegründet, ist das Unternehmen in der ganzen Golfregion tätig. NEB deckt vor allem die Planung großflächiger Bauvorhaben ab, von der Stadtplanung bis zu Wohntürmen.

Schwächen – Partner sind nicht nach westlichem Standard überprüfbar.

Stärken – Partner sind vor Ort etabliert, im Zielmarkt verwurzelt und können eine langjährige Leistungshistorie vorweisen.

Das Konzept

Der Fonds soll über einen lokalen Partner eine einzelne Büroimmobilie in Dubai entwickeln und vermieten. Dabei bietet der Partner weitreichende Garantien während der Projektumsetzung und der 12jährigen Vermietungsphase. Gleichzeitig trägt er das Finanzierungsrisiko aus dem Projekt. Der Anleger erhält damit ein Novum am deutschen Markt: die Gelegenheit, am hochattraktiven Büroimmobilienmarkt Dubai zu partizipieren, dabei aber die Planbarkeit eines Bestandsfonds zu erleben. Bei einer geplanten Laufzeit bis Ende 2022 soll der Fonds kumulierte garantierte Mieterträge von 235 % erhalten. Der Partner partizipiert an Mehrerträgen aus der Miete, die auf den Partner und den Fonds verteilt werden. An den Mehrerträgen für den Fonds partizipiert der Initiator zu 50 %. Die Weichkosten fallen mit rund 14,81 % (incl. Agio) niedrig aus. Der Fonds kommt ohne Fremdmittel aus, auf Projektebene werden rund 65 % Fremdmittel eingesetzt. Deren Beschaffung und Tilgung ist Aufgabe des lokalen Partners. Die Mittelverwendung durch ein Fremdunternehmen ist detailliert und sorgt dafür, daß die geplanten Garantien auch eingehalten werden. Der Investitionsgrad ist mit 86,6 % (incl. Agio) überdurchschnittlich. Der gesamte Erfolg steht und fällt mit der Qualität der Partner vor Ort. Diese sind sämtlich in ihren Bereichen etabliert und ergänzen einander sehr gut. Nachteilig für den deutschen Anleger ist die Schwierigkeit, die lokalen Partner fundiert einzuschätzen. Er ist hier einem spürbaren Schlüsselpersonenrisiko ausgesetzt. Ein solches ist im Zielmarkt kulturbedingt immer vorhanden. Das Chancen-Risiko-Profil fällt meines Erachtens sehr gut aus. Eine Beteiligung kann für erfahrene Anleger in Frage kommen.

Schwächen – Schlüsselpersonenrisiko.

Stärken – Sehr konservative Konzeption. Projekttypische Risiken werden durch lokalen Partner getragen. Sehr gutes Marktumfeld.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Dubai Forum Project“ des Initiators Gamebridge AG, München, für sehr gut. Für seinen Außenauftritt verdient der Anbieter ein B. Das Konzept bietet die Chancen eines hochattraktiven Marktes, gepaart mit den planbaren Parametern eines Bestandsanlageobjekts. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).