Investmentanalyse vom 22.10.2004

HGA Mitteleuropa III

Der Initiator

Die HGA Capital, Hamburg, - gegründet 1972 - ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSN Real Estate AG, diese eine 100%ige Tochtergesellschaft der HSH Nordbank AG. Die HSH Nordbank verfügt über eine Bilanzsumme von rund EUR 170 Mrd. Das Institut gehört zu den führenden Kreditinstituten in Deutschland. Die HGA Capital hat seit 1972 insgesamt 33 geschlossene Immobilienfonds und 2 Mobilienfonds mit einem Investitionsvolumen von rd. EUR 2,4 Mrd. aufgelegt. Über 9.000 Anleger sind an den Fonds der HGA Capital beteiligt, 950 davon mehrfach. Bis Ende 2003 wurden 14 Fonds aufgelöst. Von 18 in der Bewirtschaftungsphase befindlichen Fonds lagen die Ausschüttungen von 6 Fonds über Plan. Die übrigen Fonds liegen im Soll, 3 Fonds liegen unter den Prognosen. Der Initiator ist als erfahren und konservativ einzustufen.

Der Prospekt

Der Umfang des nach IDW-S4-Standard erstellten Prospekts beträgt gewichtige 130 Seiten. Die Aufmachung ist ansprechend. Inhaltlich sind sämtliche relevanten Daten klar nachvollziehbar aufbereitet. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen lückenlos skizziert. Vor allem die Sensitivitätsanalysen sind sehr umfangreich, was positiv auffällt.

Der Standort

Der Makrostandort Polen ist grundsätzlich, auch auf Grund der Öffnung im Rahmen der EU-Erweiterung, hochinteressant. Die Wirtschaft ist in den letzten Jahren exorbitant gewachsen, während die Inflation nun beherrscht zu sein scheint. Krakau ist die drittgrößte Stadt Polens mit rund 750.000 Einwohnern. Der Mesostandort Krakau ist hervorragend in das überregionale Verkehrsnetz eingebunden. Dies kommt unter anderem dem geplanten Einkaufszentrum zugute. Danach umfaßt das Einzugsgebiet des geplanten Einkaufszentrums ca. 1,3 Mio. Menschen. Das Vorhaben wurde im Januar 2003 vom Prisma Institut, Gesellschaft für Handels-, Stadt- und Regionalforschung mbH, in einer Standort- und Marktanalyse untersucht und als interessanter Investitionsstandort mit Zukunftsperspektiven qualifiziert. Der Mikrostandort ist für die Nutzungsart optimal. Durch die unmittelbare Nähe zum Hauptbahnhof, sowie die angeschlossenen Bushalte- und Straßenbahnstellen ist ein sehr hohes Personenaufkommen gegeben. Die Nähe zur Krakauer Altstadt (200m) erhöht die Attraktivität des Standortes zudem. Interessanterweise ist durch die gegebene Bebauung Krakaus in absehbarer Zeit kein Konkurrenzkonzept möglich.

Das Objekt

Das Einkaufszentrum wird am Hauptbahnhof in Krakau errichtet. Der Baubeginn ist im Oktober 2004 erfolgt, die Eröffnung im Herbst 2006. Das Konzept der „Galeria Krakowska“ ist ähnlich dem vieler innerstädtischer Einkaufszentren in Deutschland. Vorgesehen ist ein Einzelhandels- und Dienstleistungszentrum auf drei Verkaufsebenen und rund 56.000m². Die Planung verspricht ein hochmodernes Gebäude, in dem sich Kunden wohl fühlen sollten. Objektattraktivität sollte somit gegeben sein. Die Haftung für eine tatsächlich hochwertige Umsetzung der Bauplanung liegt bei ECE. Durch deren Erfahrung auf dem Ostmarkt sollte eine reibungslose Umsetzung möglich sein. Die darlehengewährende Bank, die HSH Nordbank AG, prüft während der Bauphase die Einhaltung sämtlicher Kostenbudgets. Dies stellt für den Anleger eine nicht zu unterschätzende Sicherheit dar, daß die Fondskonzeption in der Zeit bis zur Fertigstellung eingehalten wird. Das Bauherrenrisiko wird somit teilweise beschränkt. Zudem ist ein Festpreis mit dem Generalunternehmer vereinbart. Eine 20%ige Vertragserfüllungsbürgschaft sowie ein 5%iger Gewährleistungseinbehalt wurden ebenfalls eingesetzt. Die beiden ersten Fondsobjekte der HGA in Mitteleuropa, die nach einem vergleichbaren Konzept erreichtet wurden, sind beide vor dem avisierten Fertigstellungszeitpunkt eröffnet worden Dies spricht für eine eher vorsichtige Objektplanung auf Seiten des Initiators.

Die Mieter

Die standarisierten Mietverträge sollen laut Initiator grundsätzlich zu 100% indexiert sein. Insgesamt wird ein breit diversifizierter Mietermix von rund 270 Mietern angestrebt. Neben Ankermietern aus internationalen Konzernen sollen vor allem lokale Einzelhandelsgeschäfte eingebunden werden. Dieses Konzept wird zweifellos die Attraktivität aus Kundensicht erhöhen. Gleichzeitig erhöht sich die Mietervolatilität, was eine aktive Objektverwaltung notwendig macht. Die Mietbedingungen aus Sicht des Fonds positiv: Die Mietlaufzeit soll weitgehend 10 Jahre betragen. Eine Verlängerungsoption und ein Sonderkündigungsrecht sollen ausgeschlossen sein. Zudem sollen die Mietverträge voll indexiert sein. Auch hier sprechen die Erfahrungen von ECE dafür, daß sich die Mietplanung umsetzen lassen sollte. Offenbar hat ECE in der Vergangenheit sämtliche Zentren vollvermietet eröffnet.

Der Partner

Die ECE-Gruppe übernimmt neben der Vermietung auch das des Einkaufszentrums. Die ECE gehört zur Otto-Gruppe. Beim vorliegenden Fonds handelt es sich um ein Co-Investment an einer Beteiligungsgesellschaft, an der die Familie Otto maßgeblich und langfristig beteiligt ist. Die ECE hat sich seit 40 Jahren auf Einkaufszentren spezialisiert. Mit 76 im Betrieb befindlichen Zentren ist sie Marktführer in Europa. Das Unternehmen engagiert sich seit einigen Jahren in Polen, Ungarn, Türkei, Tschechien und Österreich. So werden von der ECE Einkaufszentren in Breslau, Lodz, Pécs und Budapest verwaltet. Das realisierte Projektvolumen beträgt rund EUR 8,4 Mrd. ECE bemüht sich um eine sehr proaktive Objektverwaltung. So wird die Geschäftsentwicklung der einzelnen Mieter ständig beobachtet, um potentielle Pleiten frühzeitig auszufiltern und bei Bedarf zu ersetzen. In Folge gibt es bei von ECE verwaltenden Zentren offenbar kaum Leerstände, da ein Mieterwechsel nahtlos durchgeführt wird. Die effiziente Arbeit der ECE läßt sich auch erkennen am hohen Vermietungsgrad von über 44%, zwei Jahre vor der geplanten Fertigstellung des Objektes.

Das Konzept

Der Anleger soll in das Einkaufszentrum „Galerie Krakowska“ in der polnischen Stadt Krakau investieren. Bei einer Laufzeit bis mindestens 2021 soll er dafür eine (geplante) Nachsteuerrendite von rd. 8,1% erhalten. Dem Investor wird bei einer langen Planlaufzeit somit eine ordentliche Rendite geboten. Die Konzeption ist konservativ gestaltet. So werden bei einem eventuellen Verkauf erst die Komplementärin und die geschäftsführende Kommanditistin vorab abgefunden. Der Investor ist nachrangig beteiligt. Die verwendete Inflationsrate fällt mit 2,5% hoch aus. Die Vermietung ist mit langfristig 99% sehr ehrgeizig gerechnet, basierend auf Erfahrungswerten von ECE. Der Partner vor Ort, die ECE GmbH, ist zweifelsfrei ein sehr kompetenter Partner. Ein vorhandenes Bauherrenrisiko - das Objekt soll im Herbst 2006 fertiggestellt sein - wird durch ein sehr aktives Einbinden der darlehengewährenden Bank begrenzt. Mit einer Vermietung an rund 270 Mieter kann eine einseitige Mieterabhängigkeit verhindert werden. Gleichzeitig steigt die Nutzungsattraktivität durch Kunden. Für den Gesellschaftervertrag gilt polnisches Recht, für den Anleger im Zweifelsfall eine komplette Unbekannte. Die Objektgesellschaft wird durch die deutsche Beteiligungsgesellschaft beherrscht, damit läßt sich dieses Risiko in Grenzen halten. Das Konzept steht und fällt mit der Qualität von ECE. Diese wird dafür sehr großzügig belohnt. Die Kosten für die Vermietung belaufen sich auf mindestens 40% der Jahresnettomiete. Offenbar wird hier weit überdurchschnittliche Leistung sehr gut bezahlt.

Summa summarum

halte ich das vorliegende Angebot Mitteleuropa III Fonds des Initiators HGA Capital für beachtenswert. Durch die Partnerqualität, sowie das besondere Marktumfeld sollten die Planzahlen aus heutiger Sicht realisierbar sein. Trotz der hohen Kosten soll der Anleger eine beachtliche Nachsteuerrendite erhalten. Zum Abrunden eines international diversifizierten Portefeuilles kann dieses Spezialangebot Beachtung finden. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „ordentlich“ (2+) verdient. HGA / Mitteleuropa III Fonds