Investmentanalyse vom 30.06.2009

Realkontor 8 Sachwertfonds GmbH & Co. KG

Realkontor hat aus dem Marktumfeld gelernt: Der vorliegende Fonds weist noch größere Sicherheitspuffer auf als der Vorgänger. Die Kostenstruktur ist sehr gut, das Konzept weist eine hohe Planerfüllungssicherheit auf.

Der Initiator

Die Realkontor Innovative Fondskonzepte GmbH, Gärtringen, wurde 2002 gegründet. Das junge Unternehmen hat sich bereits als Nischenanbieter etabliert. Das Haus konzentriert sich auf Mischobjekte in Süddeutschland. Bei den beiden ersten Fonds konnte das geplante Emissionsvolumen nicht erreicht werden. Dafür wurden die beiden Folgefonds mit dem nahezu jeweils doppelten Volumen geschlossen. Die aktuelle Leistungsbilanz weist für die Jahre 2007 und 2008 ein schwieriges Marktumfeld aus, dadurch konnten die Planzahlen nicht erfüllt werden. Laut Aussage des Initiators sollen aber (ab 2009 für alle Fonds) positive Jahresergebnisse saldiert werden. Bis Ende 2008 wurde ein Gesamtkapital von EUR 44,1 Mio. von rund 1.500 Anlegern eingesammelt. Das verwaltete Immobilienvolumen betrug zum 30. 09. 2008 ca. EUR 20 Mio. Die Durchschnittsmarge der bis zu diesem Zeitpunkt ganz oder teilweise abgewickelten 26 Objekttransaktionen liegt bei über 20 % p. a. Der erlebte Außenauftritt ist sehr professionell und pro-aktiv.

Schwächen – Vorgängerfonds haben in den Jahren 2007 / 08 die Zielzahlen verfehlt.

Stärken – Initiator hat offensichtlich aus dem schwierigen Marktumfeld gelernt.

Note für Außenauftritt – A.

Der Prospekt

Mit 112 inhaltlich relevanten Seiten fällt der Prospekt schlank aus. Die Angebotsstruktur ist gut erläutert. Die Sprachführung ist ungewöhnlich lebendig und ansprechend, die optische Aufmachung ist ebenfalls gelungen.

Der Markt

Der Fonds investiert in Immobilien in Städten und Gemeinden der alten Bundesländer, dabei mit einem Schwerpunkt in Süd- und Westdeutschland. Durch die Vorgängerfonds ist der Initiator in diesem Zielsegment etabliert. Das Umfeld ist interessant: Offensichtlich steht in den Zielregionen einer wachsenden Nachfrage eine zu niedrige Neubautätigkeit gegenüber. Aus Metropolen, wie München, ist eine Wohnungsknappheit seit Jahren bekannt. Dieses Phänomen hält laut Fachpresse nun auch vermehrt in Mittelstädten (20.000 bis 100.000 Einwohner) Einzug. Dieser Wohnraummangel soll bis mindestens 2025 vorhalten, der Fonds bewegt sich damit in einem sehr attraktiven Marktumfeld. Voraussetzung für eine rentable Investition ist trotz des guten Marktumfeldes eine überdurchschnittliche Attraktivität der Objekte: Die Zielobjekte müssen mindestens eine gute Substanz an sehr guten Standorten aufweisen. Anhand eines abgewickelten Transaktionsvolumens von EUR 30 Mio. mit einer Durchschnittsmarge von über 20 % netto (Aufschlag auf Objektkosten) kann Realkontor eine hohe Expertise mit einem derartigen Konzept nachweisen. Zur Zeit befinden sich Immobilienobjekte mit einem Bestandsvolumen von EUR 23 Mio. im Portefeuille der Realkontor-Fonds.

Stärken – Attraktives Marktumfeld mit guten Ertragschancen.

Die Investitionsstruktur

Die Zielobjekte für den vorliegenden Fonds liegen in Städten und Gemeinden der alten Bundesländer. Im Schwerpunkt handelt es sich um gemischt genutzte Wohn- und Geschäftsimmobilien in Innenstadtlagen bzw. um reine Wohnimmobilien mit deutlichem Wertsteigerungspotential. Standorte in Süddeutschland sollen bevorzugt werden. Die Immobilien sollen vom Verkäufer als verwaltungs- bzw. arbeitsintensiv empfunden werden. Derartige Objekte sind erfahrungsgemäß in der Regel nur von einer professionellen Verwaltung optimal zu bewirtschaften. Realkontor konzentriert sich neben dem Erwerb von Immobilien stark auf die Folgebetreuung. Diese wird auch für externe Dritte angeboten. In diesem Bereich beschäftigt die Unternehmensgruppe aktuell 13 Angestellte. Die Zielobjekte sollen plangemäß über mindestens 10 Jahre in der Fondsgesellschaft gehalten werden. Die Anlagestrategie ist auf Bestandshaltung und -entwicklung ausgerichtet. Damit fallen viele projektentwicklungstypische Risiken weg. Der Initiator hat aus dem aktuell schwierigen Marktumfeld gelernt und die Prognosesicherheit weiter erhöht. Der geplante durchschnittliche Einkaufsfaktor (12,66 der Brutto-Jahresmiete / Kaltmiete ohne Nebenkosten) entspricht dem Verkaufsfaktor im Jahr 2021. Diese Vorgabe ist marktunüblich zurückhaltend und bietet ein hohes Mehrertragspotential. Dabei werden Mietsteigerungsraten von 2 % p. a. ab 2011 kalkuliert, was beim angestrebten Zielmarkt sehr konservativ ist. Das Angebot wird zu rund 57 % fremdfinanziert (nach rund 70 % beim Vorgängerfonds). Der Initiator ist ab 2011 zu 50 % am Mehrgewinn des Fonds über den Prognoserechnungen beteiligt. Damit sehe ich eine hohe Leistungsmotivation gegeben.

Stärken – Sehr konservative Prognosen mit deutlichem Mehrertragspotential.

Das Konzept

Der Fonds versteht sich als Bestandshaltungsfonds mit dem Zielfokus Wohn- und Geschäftshäuser bzw. reine Wohnhäuser in den alten Bundesländern. Das Konzept ist grundsätzlich erprobt. Bei einer geplanten Fondslaufzeit bis Ende 2021 soll die Gesamtheit der Anleger kumulierte Rückflüsse von 214 % (vor Steuern) erhalten. Tatsächlich sind die Prognoseannahmen ausgesprochen konservativ, so daß ein deutliches Mehrrenditepotential vorliegt. Der Initiator erhält ab 2011 50 % des handelsrechtlichen Mehrgewinns über dem prospektierten Gewinn. Die Weichkosten auf Fondsebene fallen mit anfänglich 17,73 % (bez. auf EK incl. Agio) niedrig aus. Dazu kommen substanzbildende Weichkosten, so daß die Netto-Investitionsquote durchschnittliche 81,4 % (incl. Agio, exkl. Liquiditätsreserve) erreicht. Die laufenden Kosten sind angemessen. Der Fonds hat eine Fremdkapitalquote von rund 57 %. Mit der im Vergleich zum Vorgängerfonds gesunkenen Quote wird dem Finanzierungsumfeld Rechnung getragen. Durch die breite Diversifikation in mehrere Standorte und verschiedene Objekte sinkt das Gesamtanlagerisiko. Die Prognoseannahmen sind ausgesprochen konservativ, das Risikoprofil fällt auch dadurch sehr gut aus. Gute Marktkenntnisse des Initiators sind offensichtlich vorhanden, was sich am Leistungsnachweis bereits abgeschlossener Investitionen ersehen läßt. Der Anbieter hat aus der aktuellen Marktschwäche gelernt, was an der verstärkten Konzeptsicherheit für den Anleger zu sehen ist. Die vertragliche Gestaltung des vorliegenden Angebots ist wie gehabt partnerschaftlich und transparent. Das Chancen-Risiko-Verhältnis halte ich für gelungen: Die Verkaufsprognosen sind sehr zurückhaltend, das Mietsteigerungspotential der Zielobjekte wird in den Berechnungen zurückhaltend bewertet. Damit halte ich den Fonds für ein grundsätzlich gelungenes Basisinvestment.

Schwächen – Blind-Pool. Bei den Immobilienhandelsfonds wurden in den Jahren 2007 / 08 die Planzahlen verfehlt.

Stärken – Gute Kostenstruktur. Sehr gute Marktkenntnis des Initiators mit umfangreichem Leistungsnachweis. Der Initiator ist ausschließlich nachrangig am Fondserfolg beteiligt. Deutliches Mehrertragspotential. Im Vergleich zum Vorgängerfonds verstärkt konservative Kalkulation.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Realkontor 8 Sachwertfonds GmbH & Co. KG“ für einwandfrei. Der erlebte Außenauftritt verdient ein A. Das Fondskonzept ist erprobt, der Initiator ist nachvollziehbar erfahren. Die Prognosen sind sehr konservativ, es besteht ein ausgesprochen großes Mehrertragspotential. Das Konzept ist insgesamt stärker sicherheitsorientiert gestrickt als der Vorgängerfonds. Der Anbieter hat offensichtlich Konsequenzen aus der schwierigen Marktsituation gezogen. Besonders positiv ist die ausschließlich nachrangige Entlohnung des Initiators aus dem Mehrgewinn über den Prognosen. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot in meinen Augen eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).