Investmentanalyse vom 26.10.2004

Hahn 135 Fulda

Der Initiator

Die Unternehmensgruppe Hahn konzipiert seit 1979 geschlossene Immobilienfonds. Dabei hat sich dieser Initiator vor allem auf Angebote im Bereich SB-Warenhäuser spezialisiert. Das vorliegende Angebot ist das 135. seiner Art. Das plazierte Gesamtvolumen beträgt 1,5 Mrd. EUR . Rund 2450 Anleger haben sich bisher beteiligt. Die durchschnittliche Beteiligungshöhe war in der Vergangenheit also ungewöhnlich hoch. Über den vom Initiator angebotenen Zweitmarkt wurden bis Ende 2003 rund EUR 345 Mio. umgesetzt. Dies stellt den höchsten Umsatz aller bekannten internen Zweitmärkte dar. Von den bisher 123 aufgelegten Publikumsfonds haben laut Leistungsbilanz 70 die prognostizierten Ausschüttungen erreicht, in 38 Fällen übertroffen. 15 Fonds blieben hinter dem Ergebnis zurück. Im Vertrieb waren bisher 4 von 50 Mitarbeitern tätig, der Rest im Bereich Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege. Dies spricht sehr für die Erfahrung des Initiators. Hahn verfügt nach eigener Aussage über eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität sein soll. Ein professioneller Initiator mit einem hochinteressanten Nischenprodukt.

Der Prospekt

Der Prospekt ist nach IDW S4-Standard erstellt. Mit 148 Seiten fällt er sehr umfangreich aus. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Die Chancen sind auf einen Blick erkennbar. Die Risikoparameter sind plausibel und vollständig aufgelistet. Vor allem die Mietverträge sind erschöpfend erläutert, wodurch sich der große Seitenumfang erklärt. Die Gesamtdarstellung ist ansprechend.

Der Markt

Das Errichten großflächiger Einzelhandelsniederlassungen ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Durch eine „Novelle des Baugesetzbuches“ vom Juli 2004 wird die Ausweisung eines „Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe“ nun auch durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden beschränkt. Das Ausweisen solcher Sonderflächen wurde erschwert, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. In Folge lassen sich Standorte für Einzelhandelsimmobilien nicht beliebig vermehren. Hohe Mieterbonität und langfristige Mietverträge bewirken eine langfristige Einnahmesicherheit solcher Objekte. Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz wächst leicht, aber konstant. Somit ergibt sich ein Nachfragermarkt für gute Standorte. Dies beweist auch die Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn AG: diese liegt bei 99,1%.

Der Standort

Der Landkreis Fulda umfaßt ca. 215.000 Einwohner. Die Einzelhandelszentralität der Stadt Fulda ist mit einem Wert von 186,69 weit über durchschnittlich. Der Landkreis Fulda liegt in der Mitte Deutschlands. Er ist durch überregionalen Straßen- und Schnellbahnverkehr hervorragend erschlossen. Der Mikrostandort liegt in den Kaiserwiesen, im südlichen Stadtgebiet Fuldas. Die Verkehrsanbindung erfolgt über eine neu erstellte Abfahrt an der Bundesstraße B 27. Diese wird durch ihre Anbindung an die Autobahn A7 stark frequentiert. Die ca. 1.150 Parkplätze des Objekts sind bequem zu erreichen. Aufgrund der Lage, des guten Parkplatzangebotes vor den Haupteingängen sowie eines guten Branchenmixes handelt es sich, so der Initiator, um einen idealen Fachmarktstandort. Vergleichbare Objekte gibt es in der näheren Umgebung nicht.

Das Objekt

Fertiggestellt in 2004, ist der Komplex „Kaiserwiesen“ von ganz ungewöhnlich markanter Bauweise. Durch die geschwungene Fassadenführung, die große Raumhöhe und die Flächengröße (34.473m²) ist ein sehr großer Wiedererkennungswert garantiert. In Folge sind die „Kaiserwiesen“ als Einkaufskomplex überregional bekannt. Die Bauausführung ist überdurchschnittlich hochwertig. Als Einhandelskomplex sind die „Kaiserwiesen“ außergewöhnlich attraktiv und emotional ansprechend. Auch die Außenanlagen sind durch die geschwungene Form der Anlage sehr nutzerfreundlich. Das Parkplatzangebot ist ausreichend. Durch das geringe Alter ist die Gesamtanlage hochmodern ausgestattet. Die mögliche Nutzungsdauer für den Komplex geht weit über die geplante Fondslaufzeit hinaus. Das vorliegende Objekt verfügt über eine langfristig hohe Attraktivität für Mieter und Kunden. Alles in allem ein erstklassiges Fondsobjekt.

Die Miete

Der Gesamtkomplex ist an 18 Parteien (plus Tankstelle) vermietet. Bis auf zwei Mieter liegen für sämtliche Parteien Bonitätsauskünfte vor. Laut Creditreform-Auskunft liegen die Indizes mit „103“ (Sparkasse Fulda) und „272“ (Reisebüro Fischer) zwischen „sehr gut“ und „befriedigend“. Der Vertrag mit dem Mieter Hettlage ist durch den Insolvenzverwalter gekündigt worden. Hier haften zwei Kommanditisten für die Erfüllung des Mietvertrags bis 2016. Grundsätzlich sind die Mietverträge indexiert. Die Anpassungsgrößen liegen zwischen 60 und 80%, abhängig von der Mietflächengröße. Der Mietermix erhöht für Kunden die Nutzungsattraktivität der Anlage. Gleichzeitig steigt für die Fondsgesellschaft das Mieterausfallrisiko. Da die Hauptmieter aber als „sichere Mieter“ gelten können, egalisiert sich durch die Objektattraktivität dieses Risiko wieder. Eventuelle Nachmieter zu finden sollte der Objektverwaltung nicht schwer fallen.

Die Objektverwaltung

Die Verwaltung, Mieterpflege und sämtliche anderen Aspekte einer solchen Anlage werden von der Hahn Immobilien Service GmbH übernommen. Hierfür steht der Großteil der Angestellten der Unternehmensgruppe zur Verfügung. Der Initiator bezeichnet sich als Marktführer- neben der Konzeption, auch in der Verwaltung und Vermietung solcher SB-Warenhäuser. Die bisherigen Erfolge sprechen auf jeden Fall sehr für die Professionalität des Initiators in diesem Bereich.

Das Konzept

Der Anleger soll in einen Einzelhandelskomplex in Fulda investieren. Das Objekt aus dem Jahr 2004 mit unterschiedlichen Laufzeiten zwischen 4 und 15 Jahren an einen sich ergänzenden Mietermix vollständig vergeben. Das Angebot ist von den Eckparametern übersichtlich. Die Konstruktion ist sauber erarbeitet und konservativ. Vor allem das Verwenden einer niedrigen Inflationsquote (2%) und einer hohen Währungsschwankungsreserve (3%) fällt positiv auf. Durch die Baunutzungsverordnung, sowie die Objektgröße ist vor Ort langfristig kein vergleichbarer Mitbewerber zu erwarten. Die für einen deutschen Fonds mit konstanten 7% durchschnittliche Ausschüttung wird durch eine Anteilsfinanzierung (zu 85%) auf beispielhafte 10,39% nach Steuern gehebelt (Seite 145). Dieses Ergebnis wäre ein exzellentes Ergebnis, das die mit der langen Laufzeit verbundene Inflexibilität einer solchen Anlage ausgliche. Der Initiator verfügt nach eigener Aussage über einen gut funktionierenden internen Zweitmarkt: Bis Ende 2003 wurden offenbar 23% ( 345 Mio.) des bisherigen Investitionsvolumens über den Zweitmarkt ver-äußert (Seite 15). 630 Anteilshandelsvorgänge wurden bis dato durchgeführt. Damit wäre die Unternehmensgruppe Hahn einer der wenigen Anbieter mit einem funktionierenden Zweitmarkt. Dies erhöht die Attraktivität für potentielle Anleger beträchtlich. Insgesamt spricht die konservative Konzeption neben der ungewöhnlich hohen Objektattraktivität sehr an. Risiken bestehen durch den Mietermix, sowie den Fremdwährungsanteil in SFR.

Summa summarum

ist das vorliegende Angebot Immobilienfonds Hahn Pluswertfonds 135, Fulda GmbH & Co.KG sehr interessant. Das Objekt ist außergewöhnlich ansprechend. Die Konzeptionssicherheit ist hoch, die Berechnungsparameter konservativ. Die langjährige Erfahrung des Anbieters in diesem Spezialsegment erhöht die Planerfüllungssicherheit. Die Nachteile der langen Laufzeit werden durch die sehr hohe geplante Rendite kompensiert. Der offenbar funktionierende Zweitmarkt bietet eine Exitchance. In meinen Augen ist das vorliegende Angebot des Initiators Hahn in seinem Segment nahezu perfekt. Damit erscheint eine Bewertung mit „ausgezeichnet“ (1) angemessen. Hahn Pluswertfonds 135, Fachmarktzentrum Fulda GmbH & Co.KG