Investmentanalyse vom 12.10.2009

Hamburg Trust Shopping Edition 2

Hamburg Trust legt einen Fonds nach bewährter Manier vor: Der Partner ECE ist über jeden Zweifel erhaben, zudem am Objekt selbst substantiell beteiligt. Das Konzept ist zurückhaltend gerechnet, das Chancen-Risiko-Verhältnis sehr gut.

Der Initiator

Hamburg Trust, Hamburg, legt mit dem siebten Fondsangebot augenscheinlich einen ersten Einzelhandelsimmobilienfonds auf (der Vorgängerfonds Shopping Edition mit einem Zentrum in Melbourne wurde im Dezember 2008 auf Eis gelegt). Tatsächlich ist die Zusammenarbeit mit dem Partner ECE seit Jahren etabliert, für derartige Projekte bringen die Entscheidungsträger des Emissionshauses große persönliche Erfahrung mit. Hinter Hamburg Trust steht zu 60 % eine deutsch-US-amerikanische private Vermögensverwaltung. Die restlichen Anteile werden von den Geschäftsführern Dr. Seeler, Arndt, Pohl, Wiemer und Walter gehalten. Die bisherigen Fonds laufen sämtlich gemäß den Vorgaben oder besser. Der erwähnte Australienfonds wurde rückabgewickelt, ohne Schaden für den Anleger. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte das Haus innerhalb einer Woche.

Stärken – Sehr erfahrene Entscheidungsträger, vorsichtig kalkulierte Angebote mit sehr ausgewogenem Chancen-Risiko-Verhältnis.

Der Prospekt

Mit 168 Seiten fällt der Prospekt umfangreich aus. Die Aufmachung ist ansprechend. Die Risikoaufklärung ist umfassend, das Vertragswerk und die Verflechtungen werden lückenlos skizziert.

Der Standort

Die Innenstadt des Oberzentrums Dortmund, der zweitgrößten Stadt im Ruhrgebiet, ist ein attraktiver Standort für ein gemischt genutztes Einkaufszentrum. 2007 lag die Einzelhandelszentralität Dortmunds bei 106,4, damit deutlich über Bundesdurchschnitt. Dortmund setzt für das ganze Innenstadtareal einen Stadtentwicklungsentwurf um. Für den Fonds vorteilhaft: Damit wird langfristig eine mögliche Konkurrenz durch andere Einkaufszentren in unmittelbarer Nähe unmöglich. Der Mikrostandort ist sehr gut geeignet für die Nutzung. Unmittelbar an die Hauptfußgängerzone (unter den 10 Einkaufsstraßen mit der höchsten Passantenfrequenz in Deutschland) angebunden, ist das Objekt für Laufkundschaft und für Erlebniskunden sehr attraktiv. Die Verkehrsanbindung ist sehr gut, die unmittelbare Lage an einer sechsspurigen Ringstraße ermöglicht eine sehr wirksame Außenwerbung am Objekt. Durch das Parkhaus in den Dachgeschoßen ist für die essentiellen Stellplätze gesorgt. Der ÖPNV ist unmittelbar mehrfach angebunden, ebenso liegen zahlreiche Taxistände direkt vor der Türe. Für das Objekt liegt ein Gutachten vor, das den Standort als nahezu einzigartig in seiner Attraktivität für die geplante Nutzung bewertet. Der Mikrostandort wird als A-Lage für den Einzelhandel bezeichnet. Die dortige Einkaufsmeile zählt zu den 10 teuersten Standorten Deutschlands (2008).

Stärken – Hervorragender Standort mit ausgezeichneter Anbindung.

Das Objekt

Das Fondsobjekt wird auf dem ehemaligen Produktionsgelände der Thier-Brauerei errichtet. Das Areal genießt durch die ehemalige Nutzung einen sehr hohen Bekanntheitsgrad in der Umgebung. Das Zentrum soll zwischen Juli 2009 und November 2011 errichtet werden. Der Baubeginn erfolgte im Zeitplan. Das Objekt umfaßt rund 45.000 m² Gesamtmietfläche (davon 39.500 m² Ladenfläche) und einen Parkbereich mit 730 Stellplätzen. Die gesamte Projektrealisierung obliegt dem etablierten Partner ECE. Dessen makellose Leistungsbilanz bezeugt eine große Erfahrung mit dieser Art von Objekten. Diese Erfahrung dürfte vor dem wirtschaftlich schwierigen Marktumfeld im Einzelhandel zunehmend wichtig sein. Für die Standortnutzung liegt ein positives Gutachten vor.

Stärken – Moderner Neubau, dessen Realisierungsrisiken durch Rahmenverträge abgefedert sind.

Die Mieter

Derzeit sind rund 30 % der Mietfläche vergeben (weitere 20 % sind laut Initiator endverhandelt), vor dem heutigen Marktumfeld ist dies ein guter Wert. Bei einem vergleichbaren Objekt im Jahr 2007 lag die Vermietungsquote 30 Monate vor Eröffnung noch bei 60 %. Dies zeigt, wieviel schwieriger das Marktumfeld geworden ist. Das Nutzungskonzept sieht eine breite Mischnutzung mit unterschiedlichen Einzelhändlern, Dienstleistern, Unterhaltung und Gastronomie vor. Der Schwerpunkt der geplanten rund 150 Mietverträge soll auf modischen Textilsortimenten liegen. Die Laufzeit der zu 100 % indexierten Standardverträge soll bei 10 Jahren liegen. Zudem sehen die Verträge eine Umsatzkomponente vor. Durch den Vermietungsvertrag mit ECE ist das Investitionsvolumen abgesichert, bei Mehrvermietung über der Planmiete erhält ECE eine Erfolgsprämie, die mit 5 % kalkuliert und auf maximal 10 % begrenzt ist. Bei Mindermiete zahlt die ECE das 15,08-fache der Mindermiete zurück. Basierend auf den hervorragenden Vermietungszahlen von ECE rechnet der Initiator mit einer Komplettauslastung. Über die Laufzeit werden konservativ Mietausfallreserven gebildet.

Schwächen – Die Ausrichtung der Mieter auf den Textilbereich impliziert eine hohe Quote von deutlich konjunkturabhängigen Produkten.

Stärken – Geplant ist eine breit diversifizierte Schicht an Mietern, die sich gegenseitig ergänzen und untereinander keinen Konkurrenzschutz genießen.

Der Partner

Gegründet 1965, ist die in 15 Ländern tätige ECE-Gruppe in Europa Marktführerin im Bereich innerstädtischer Einkaufszentren. Das realisierte Gesamtvolumen beträgt über EUR 12 Mrd. Aktuell werden 112 Einkaufszentren mit rund 11.700 Mietern betreut. Die ECE-Gruppe fungiert beim vorliegenden Fonds als Generalübernehmer, Projektverantwortlicher, Vermieter und Objektverwaltung. Dafür erhält sie teils pauschale, teils leistungsbezogene Entgelte. Insgesamt wird die ECE gut bezahlt. Andererseits ist die Güte dieses Partners erfolgsentscheidend. Von ECE verwaltete Center der gleichen Größe wie das Fondsobjekt ziehen laut Initiator 30 % mehr Besucher an als im Bundesdurchschnitt. Da die von ECE verwalteten Center unter anderen Mieter mit konjunkturabhängigen Angebotspaletten beheimaten, ist eine vergleichsweise hohe Mieterfluktuation vor dem heutigen Wirtschaftsumfeld zu erwarten. Hier wird sich die Kompetenz von ECE beweisen müssen. Da ECE am Gesamtprojekt zu 25 % beteiligt ist, kann der Anleger indirekt von einem sehr hohen Leistungsinteresse auf Seiten ECEs ausgehen.

Stärken – Sehr erfahrener Partner mit exzellenter Expertise.

Das Konzept

Der Fonds offeriert eine Beteiligung an einem neu zu errichtenden Einkaufzentrum in der Innenstadt von Dortmund. Neben dem Fonds und der ECE-Gruppe werden weitere private Co-Investoren in das Objekt investieren. Der Standort ist dank seiner Lage konkurrenzlos. Das Objekt soll im November 2011 eröffnet werden. Aktuell ist das Objekt zu rund 30 % vermietet. Der Initiator prognostiziert eine Komplettauslastung, kalkuliert aber mit einem Mietausfallwagnis. Die Mieterschicht fällt mit 150 geplanten Verträgen umfangreich aus. Es liegt eine deutliche Konzentration auf konjunkturabhängige Produkte vor. Bei einer Laufzeit bis mindestens 2026 soll der Anleger eine Vorsteuerrendite von 6,9 % p. a. erhalten. Der Initiator ist mit 10 % am Gewinn beteiligt. Auf Fondsebene werden keine langfristigen Fremdmittel eingesetzt. Die Weichkosten liegen mit 18,14 % (incl. Agio) unter vergleichbaren Konzepten. Der hochprofessionelle Partner - essentiell für den Fondserfolg - wird für einen entsprechenden Preis eingekauft. Ich halte das Fondskonzept auf Grund der Expertise und der erprobten Zusammenarbeit mit ECE für gelungen. Insgesamt weist das Angebot ein sehr gutes Chancen-Risiko-Verhältnis auf, dadurch wird es zu einem gelungenen Basis-Investment.

Schwächen – Konjunkturabhängigkeit bei Sortimenten der Mieter.

Stärken – Hervorragender Standort. Sehr gutes Ertrags-Risiko-Verhältnis. Sehr erfahrener Partner. Konservative Kalkulation. Co-Investment neben weiteren Direktinvestoren und ECE.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Shopping Edition 2“ des Initiators Hamburg Trust, Hamburg, für sehr gut. Die Objektlage ist sehr gut, die Einbindung in eine langfristige Städteplanung gewährleistet eine langfristige Standortattraktivität. Durch den sehr erfahrenen Partner, der selbst hoch investiert, sowie ausreichende Puffer ergibt sich eine hohe Gesamtanlagesicherheit. Aus meiner Sicht hat das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-) verdient.