Investmentanalyse vom 21.11.2009

Garching SLC 2

Ein Projektentwickler legt einen §6b-Spezialfonds auf. Die Rahmendaten des Angebots überzeugen. Die Immobilie ist hervorragend gelegen, das Entwicklungskonzept schlüssig. Insgesamt ist der Fonds gelungen, was stört ist das Beschneiden des sehr hohen Mehrertragspotentials für die Anleger.

Der Initiator

Die Garching SLC 2 GmbH & Co. KG, Grünwald bei München, ist bis dato ein unbeschriebenes Blatt. Hinter dem Unternehmen steht als Wissensträger Jürgen Jost, der im Münchner Umfeld als Immobilien-Projektentwickler etabliert ist. Geschlossene Fonds wurden bisher weder von Jost noch den Finanziers der Fondsgesellschaft aufgelegt. Auf der anderen Seite wurden nach eigener Aussage bereits zahlreiche §6b-Projekte entwickelt und plaziert. Für einen vorhandenen Sachverstand spricht die gelungene Konzeption des vorliegenden Fonds. Ebenso augenscheinlich ist der vorhandene Sachverstand im Bereich Immobilienentwicklung. Auf Fragen im Rahmen des Analyseentwurfs reagierte der Initiator umfassend innerhalb von drei Tagen.

Schwächen – Bis dato ist kein Leistungsnachweis des Anbieters möglich.

Stärken – Anbieter ist nachweislich erfahren im Zielmarkt.

Der Prospekt

Mit rund 136 Seiten ist der Prospektumfang groß, was nicht zuletzt der speziellen steuerlichen Gestaltung geschuldet wird. Inhaltlich sind alle wichtigen Eckdaten aufgeführt. Die Aufmachung überzeugt.

Der Standort

Garching als Standort für Hochtechnologie und Forschung ist weltweit etabliert. Mit zahlreichen namhaften Unternehmen und Institutionen, wie den Max-Planck-Instituten, dem Leibniz-Rechenzentrum und General Electric, weist der Standort eine hohe Dichte an Forschungseinheiten auf. Prägend für den Standort sind die Technische Universität (TU) München sowie die Ludwig-Maximilians-Universität München (LMU), die in Garching die Forschungseinrichtungen der mathematisch-physikalischen Fakultäten betreiben. Neben den Hochschulen haben sich zahlreiche wissenschaftliche Institute niedergelassen, die von der außerordentlich hohen Dichte technischen Wissens am Standort profitieren. Weltbekannt wurde Garching in den 50er Jahren durch die Eröffnung des Atom-Eis, des ersten Forschungsreaktors mit internationaler Bedeutung. Auch heute werden die Einrichtungen weltweit nachgefragt, die Anfragen nach Forschungszeit für Externe am aktuellen Forschungsreaktor „Heinz Maier-Leibniz“ übersteigen die Kapazitäten um das Doppelte. Da ich den Standort selbst seit Jahren kenne, weiß ich um die hohe Dynamik und die außerordentliche Anziehungskraft auf Forschende technischer Disziplinen. Die TU München wurde 2006 ebenso wie die LMU als Exzellenzuniversität eingestuft. Das Wachstum der Studentenzahlen hat sich infolge offenbar auf fast 20 % p. a. erhöht. Da der Standort Garching über eine außerordentliche Attraktivität verfügt (mehr als 10.000 Studenten), gleichzeitig aber der entwickelbare Raum für Wohngelegenheiten vergleichsweise gering ist, besteht ein sehr hoher Nachfrageüberhang. Für den Fonds ist dieses Umfeld perfekt. Der Anbieter hat in unmittelbarer Nachbarschaft zur Fondsimmobilie ein vergleichbares Wohnheim fertig gestellt, das seit Eröffnung 2008 voll ausgelastet ist. Der Mikrostandort ist sehr gut angebunden an den ÖPNV, mit dem man in kürzester Zeit ins Stadtzentrum von München gelangt. Die BAB liegt quasi vor der Haustüre, der Flughafen München ist ebenfalls über mehrere Wege sehr schnell erreichbar.

Stärken – Für die Nutzungsart perfekter Standort.

Das Objekt

Das Studentenwohnheim SLC 2 wurde im Juni 2009 begonnen und soll im September 2010 fertig gestellt sein. Da der Generalübernehmer für die Planeinhaltung garantiert und Erfahrungen aus dem Vorgängerobjekt SLC 1 vorliegen, ist die Planbarkeit für den Fonds sehr hoch. Insgesamt wird das Objekt auf 2.867 m² Mietfläche 107 Wohneinheiten aufweisen, dazu 77 unterirdische Parkplätze. Da das Objekt unter anderem mit Fördermittel der KfW finanziert wird, ist die geplante Bauausführung stark orientiert an einem Maximum an Energieersparnis. Die Wände, Fenster und das Dach werden die Vorgaben des Energieeffizienzhaus-55-Programms einhalten. Die beiden möglichen Wohnungstypen variieren in ihrer Aufteilung mit 20 m² und 34 m². Neben einem Hochgeschwindigkeitszugang zum Münchner Wissenschafts-Computernetz verfügt jede Einheit über ein eigenes Bad, Küche, Fußbodenheizung und moderner Beleuchtung, sowie Videosprechanlage für den Hauszugang. In jeder Hinsicht bieten die Wohnungen, die je nach Typ über einen Balkon oder eine Dachterrasse verfügen, dem Studierenden alles, was das Herz begehrt. Dies läßt sich auch an der Vollauslastung des Vergleichsobjekts SLC 1 sehen.

Stärken – Modernes und sehr ansprechendes Fondsobjekt.

Die Mieterin

Das Fondsobjekt ist komplett an die Jost Verwaltungs GmbH, Grünwald, vergeben. Der Mietvertrag läuft bis 31. 12. 2028. Der m²-Mietzins liegt incl. Nebernkosten bei umgerechnet EUR 16, für Münchner Verhältnisse ist diese Miete sehr niedrig. Der Vertrag erhöht sich auf Basis einer prognostizierten Inflationssteigerung von 3 % p. a. Die Mieterin hat vollumfänglich für die Betreuung des Objekts zu sorgen. Für den Fonds entsteht daraus eine sehr hohe Kosten- und Einnahmesicherheit. Darüber hinaus ist sie zu Untervermietung der Flächen zu beliebigen Konditionen ermächtigt. Dies stellt in meinen Augen auch die einzige konzeptuale Schwäche dar, wird hier doch ein deutliches Mehreinnahmepotential für den Anleger begrenzt.

Schwächen – Mehreinnahmepotential ist für Anleger gedeckelt.

Stärken – Mietvertrag über gesamte Fondslaufzeit mit dem Projektanten.

Das Konzept

Dem geeigneten Anleger wird als § 6b EStG-Konstruktion ein neu zu errichtendes Studentenwohnheim in Garching offeriert. Das Marktumfeld ist exzellent und sollte auch über die Fondslaufzeit über jeden Zweifel erhaben sein. Das vom Initiator entwickelte Verkaufsszenario ist konservativ. Das Fondsobjekt ist komplett an den Projektanten / Initiator vergeben, der zu beliebigen Preisen vermieten kann. Die geplante Fondslaufzeit geht bis zum Jahr 2028. Dies liegt an der steuerlichen Sonderstellung des Fonds: Das Konzept ist vor allem für Anleger gedacht, die Rückstellungen und Gewinne aus einem Gewerbebetrieb steuerlich neutral umschichten wollen (im Rahmen des § 6b,c EStG). Insgesamt weist der Prospekt Rückflüsse von 141 % über die gesamte Laufzeit aus. Das ganze Konzept ist sehr konservativ gerechnet. Durch die exzellente Objekt- und Standortgüte ist die Gesamtanlagesicherheit ausgesprochen hoch. Die Fremdfinanzierung ist in EUR dotiert und basiert zu rund 67 % auf Fördermitteln. Die Tilgung fällt mit mindestens 2 % hoch aus, die prognostizierten Anschlußzinsen (ab 2019) bieten mit 7 % aus heutiger Sicht einen deutlichen Risikopuffer. Die Weichkosten fallen mit 23,9 % (bez. auf EK incl. Agio) hoch aus. Der Anleger erhält dafür ein sehr solides Konzept. Die Inflationsrate wird durchgehend mit hohen 3 % p. a. veranschlagt. Für den Anleger wünschenswert wäre es, wenn der Initiator das Mehreinnahmepotential aus höheren Mieten mit ihm teilte. Die sehr enge Verflechtung von Initiator / Entwickler / Mieter in Personalunion halte ich beim vorliegenden Angebot für unproblematisch. Insgesamt ist das Konzept gelungen, über die Steuerstundung hinaus beteiligt sich der Anleger an einem Fonds mit einer sehr hohen Einnahme- und Planungssicherheit.

Schwächen – Anleger partizipieren nicht am Mehreinnahmepotential.

Stärken – Hohe Gesamtanlagesicherheit. Lange Mietvertragslaufzeit mit Wertsicherung. Sehr attraktives Objekt mit ausgeprägten Standortvorteilen. Konservative Prognosen.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Garching SLC 2“ für ansprechend. Die Gesamtanlagesicherheit ist sehr hoch, die Berechnungsparameter sind konservativ. Das Chancen-Risiko-Verhältnis prädestiniert das Angebot als Basisinvestment, durch die § 6b-EStG-Gestaltung wird eine geeignete Zielgruppe angesprochen. Als einziges Manko sehe ich die Deckelung der Mehreinnahmen durch höhere Mieterträge. In meinen Augen verdient der Fonds eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).