Investmentanalyse vom 22.03.2010

Conrendit 15 Real Estate

Conrendit geht neue Wege: Der vorliegende Fonds ist der erste öffentliche Immobilienfonds mit einem Spezialobjekt. Das notwendige Know-how ist eingebunden, die Planung ist durchdacht, allerdings befindet sich die Umsetzung noch in einer sehr frühen Phase.

Der Initiator

Die Conrendit-Gruppe, Hamburg, wurde 2002 gegründet und hat sich mit 25 Emissionen (EK rund EUR 180 Mio. bei rund 7.000 Anlegern) einen Namen als auf Container und -zubehör spezialisiertes Haus gemacht. Die Gruppe wurde 2008 / 09 umstrukturiert, u. a. haben sich die Gesellschafterstruktur und die Ausrichtung der Emissionstätigkeit verändert. Neben zahlreichen ungewöhnlichen Privatangeboten legt Conrendit den ersten Immobilienfonds der Firmengeschichte vor. Da die Entscheidungsträger vor allem im Containermarkt firm sind, wurde die fehlende Expertise im Immobiliensektor von einem externen Partner eingebracht, der für die Projektumsetzung verantwortlich zeichnet. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator innerhalb einer Woche auf mehrmalige Nachfrage.

Schwächen – Im Immobiliensektor liegen bisher keine Emissionserfahrungen vor.

Stärken – Kreativer Anbieter, der mit einer neuen Struktur aus Marktschwächen klar fokussiert hervorgeht.

Der Prospekt

Der Prospekt umfaßt entscheidungsrelevante 102 Seiten und fällt damit vergleichsweise schlank aus. Ich vermisse eine Standortanalyse im Prospekt. Der Anbieter legt diese nur auf Nachfrage vor.

Der Markt

Laut Statistik wird im Jahre 2030 in Deutschland der Personenkreis über 60 Jahre ein Drittel der Gesamtbevölkerung ausmachen. Gleichzeitig steigt in unseren Breiten die Lebenserwartung stetig an. Ältere Menschen - ganz besonders ältere Frauen - leben vermehrt allein. Bis zum Jahr 2030 werden voraussichtlich rund 13,2 Mio. ältere Menschen allein leben. Ein zunehmender Anteil wird auf stationäre Pflege angewiesen sein. Der Initiator weist im Prospekt ein absolutes geschätztes Wachstum von 12.500 Pflegeplätzen im Jahr aus. In den letzten Jahren haben zahlreiche öffentliche Diskussionen, unter anderem auf Betreiben des bekannten Anwalts Claus Fussek, zur Pflegequalität in deutschen Altenheimen zu einer gestiegenen Aufmerksamkeit dieser Problematik geführt. Der Wettbewerb unter den Betreibern von Pflegeheimen wird härter: Auf der einen Seite stehen die Wohlfahrtsverbände (über 55 % Marktanteil), auf der anderen private Betreiber. Häuser, die bereits mehr als 15 Jahre auf dem Markt sind, entsprechen in der Regel nicht mehr den gestiegenen Ansprüchen heutiger Heimbewohner. So sind Riesenanlagen mit mehreren Hundert Plätzen zu unpersönlich. Allerdings gilt wie so oft: Die Betreuer machen die Musik. Und deren Motivation hängt nicht unbedingt zusammen mit der baulichen Qualität eines Heimes. Die Bewohner, die in der Regel einen über dem Bundesdurchschnitt liegenden Kaufpreisindex mitbringen, erwarten heute eine aktive Mitbestimmung ihres Heimalltags.

Stärken – Konjunkturunabhängiger Wachstumsmarkt, mit einem hohen Bedarf an modernen Heimen.

Der Standort

Der Makrostandort Hamburg weist per definitionem durch seinen Großstadtcharakter eine erhöhte Nachfrage nach Altenpflegeheimen auf. Anfang 2010 existierten in Hamburg laut Internetrecherche rund 78 private Pflegeheime und 142 öffentliche Einrichtungen (gesamt rund 15.500 Plätze). Bis 2025 wird mit einem Bedarf an 43 neuen Pflegeheimen mit jeweils 120 Plätzen gerechnet. Der Stadtteil Lurup zeichnet sich durch eine vergleichsweise alte Bebauung aus den 60er Jahren aus, die schrittweise saniert wird. Laut Standortanalyse von Anfang 2009 ist Lurup sehr gut geeignet für das Fondsobjekt: Im näheren Umfeld befinden sich 7 weitere Pflegeheime, eines davon 2008 eröffnet, ein zweites 2003 saniert. Die anderen 5 Häuser sind teils über 20 Jahre alt, ohne grundsaniert worden zu sein. Die durch den Betreiber des Fondsobjekts durchgeführte interne Qualitätseinschätzung der Heime bewertet davon nur eines der Heime als „gut“ in den Kategorien Standort, Gebäude und Betrieb. Das primäre und sekundäre Einzugsgebiet weisen einen Anteil von Senioren (älter als 65) von über 20 % auf. Der zusätzliche Bedarf an Pflegebetten Anfang 2009 wird mit 165 ausgewiesen. Der Hamburger Stadtteil Lurup liegt im Nordwesten der Stadt, im weiteren Einzugsgebiet leben rund 70.000 Einwohner. Der Kaufkraftindex, bezogen auf die Zielgruppe der Über-65-Jährigen, liegt bei rund 115, ist damit vergleichsweise hoch. Die Anbindung des Standorts an den ÖPNV ist gut. In der Nähe des Fondsobjekts ist ein Ärztezentrum eröffnet worden, ein Einkaufszentrum in unmittelbarer Nähe wird revitalisiert. Das Objekt liegt im Stadtteilzentrum, was eine hohe soziale Einbindung bedeutet.

Stärken – Standort ist für das Fondsobjekt gut geeignet. Revitalisierungsmaßnahmen im Stadtteil werden zu einem großen Teil zeitlich parallel zum Bau des Fondsobjekts abgeschlossen sein.

Das Objekt

Das geplante Gesamtobjekt wird auf 2.200 m² errichtet und soll neben einer Wohnanlage, u. a. für betreutes Wohnen, das Fondsobjekt beinhalten. Unter beiden Gebäudeteilen ist eine gemeinsame Tiefgarage geplant. Die Fondsgesellschaft investiert ausschließlich in die Errichtung des Altenpflegeheims. Für den Gesamtkomplex liegt ein Bauvorbescheid vor, die Baugenehmigung für den Bauabschnitt Pflegeheim liegt laut Initiator inzwischen vor. Die Baukosten für das Fondsobjekt sind durch eine schlüsselfertige Erstellung durch einen Generalbauunternehmer gedeckelt. Die Verträge mit diesem sind laut Initiator unterzeichnet, ebenso der Pachtvertrag. Das Pflegeheim ist als 5geschossiger Bau in konventioneller Ausführung zu errichten, plus ein Untergeschoß. Die als zur Pflege zu nutzende Fläche soll bei 7.502 m² liegen. Insgesamt sind 152 Zimmer geplant, 120 davon als 1-Personen-Appartements. Der Anteil der 1-Personen-Bereiche fällt mit rund 79 % sehr hoch aus. Da es sich beim Objekt um einen Neubau handelt, soll beim Bau den heute üblichen Ansprüchen an ein hochwertiges Heim Rechnung getragen werden. So wird bei den Zimmern auf ein Maximum an Licht und Aussicht Wert gelegt. Die sanitären Einrichtungen der Zimmer entsprechen der heute üblichen Qualität. Insgesamt also ist das Fondsobjekt neuwertig und für die Nutzungsart ansprechend gestaltet.

Stärken – Neubau, kann im Zweifelsfall auch für andere Betreiber interessant sein.

Der Mieter

Als Mieterin fungiert die Casa-Reha-Gruppe in Form einer Projektgesellschaft. Der Mietvertrag weist eine Laufzeit von 20 Jahren plus zweimaliger Verlängerungsoption à 5 Jahren auf. Die Muttergesellschaft hat eine Patronatserklärung abgegeben, die auf 6 Monatsmieten (netto, kalt) begrenzt ist. Casa Reha wurde 1996 gegründet und zählt mit rund 8.000 Betten in 53 Pflegeheimen und 4.600 Mitarbeitern (Stand 26. 01. 2010) zu den 4 größten privaten Betreibern Deutschlands. 2008 lag der Jahresumsatz der Gruppe bei EUR 162 Mio., eine aktuelle Creditreform-Auskunft bestätigt mit 176 eine sehr gute Bonität. Bei einem eventuellen Mieterausfall hätte der Initiator das Recht, das Objekt eigenständig zu leiten oder aber weiterzuvergeben. Casa Reha kam Ende 2007 in die Schlagzeilen mit einem Pflegeheim in Mainz-Finthen. Dieses wird heute aufgrund eines Vergleichs vor Gericht von einer Tochter der Unternehmensgruppe betrieben und ist voll ausgelastet.

Stärken – Lange Mietbindung, bonitätsstarker Betreiber.

Das Konzept

Fondsobjekt ist ein Seniorenpflegeheim, das als Teil einer größeren Immobilienentwicklung 2010 errichtet und 2011 vom Betreiber übernommen werden soll. Für den Anleger besteht theoretisch noch ein Finanzierungsrisiko, da ein Finanzierungsangebot vorliegt, das aber noch nicht endverhandelt ist. Die Verträge mit dem Bauträger und der Pachtvertrag sollen laut Initiator inzwischen unterzeichnet sein. Das Fondsobjekt ist komplett für 20 Jahre (plus Option) vergeben. Bei einer Fondslaufzeit von mindestens 12 Jahren soll der Anleger kumulierte Ausschüttungen von rund 185 % erhalten. Die Konzeptionsparameter sind konservativ. Da sich der Fonds in einem eindeutigen Wachstumsmarkt befindet, sollte die Kalkulation aufgehen. Wenn der Anbieter die Finanzierung wie geplant fixieren kann, vorgesehen ist hier zu 80 % ein sehr günstiges und langlaufendes KfW-Darlehen, wäre die Planerfüllungssicherheit hoch. Der gewählte Betreiber des Seniorenwohnheims ist als viertgrößter privater Anbieter in Deutschland sehr erfahren und kann eine sehr gute Bonität nachweisen. Die Kapitalerhaltsicherheit des Anlagekonzepts ist hoch. Mit dem Mieter ist ein Staffelmietvertrag vereinbart, womit sich fest kalkulierbare Mietsteigerungen ergeben. Zudem ist die Miete durch eine Investitionskostenvereinbarung rückgesichert.

Schwächen – Finanzierung ist noch nicht endverhandelt.

Stärken – Wachstumsmarkt, erfahrener Anbieter und Betreiber, hohe Kapitalerhaltsicherheit. Konservative Konzeption.

Summa summarum

halte ich das Angebot „15 Real Estate“ von Conrendit, Hamburg, für gut. Die Planungsparameter sind konservativ, einziges Manko ist aktuell die noch nicht endverhandelte Finanzierung. Diese soll in KW 11 fixiert werden. Klappt die Finanzierung, wäre das Angebot als Basisinvestment zu werten. Alles in allem verdient das aktuelle Angebot in meinen Augen eine Bewertung mit „gut“ (2). prognostiziert