Investmentanalyse vom 09.03.2011

Hanzevast Holland 65

Hanzevast betritt den deutschen Markt geschlossener Fonds mit einem klassischen Hollandfonds: Ein Objekt, ein (staatlicher) Mieter, lange Laufzeit, wenig Potential für (negative) Überraschungen. Ein klassisches Basis-Investment nach dem Geschmack des aktuellen Markts.

Der Initiator

Die Hanzevast Capital N. V., Hilversum / NL, betritt mit diesem Fonds erstmalig deutschen Anlegerboden. Die Unternehmensgruppe geht auf das Jahr 1995 zurück und hat bis dato mit 54 Fondsangeboten ein Investitionsvolumen von über EUR 1,4 Mrd. bei mehr als 8.000 Anlegern eingeworben. Hanzevast ist das größte bankunabhängige Emissionshaus geschlossener Fonds in den Niederlanden [1]. Bis heute wurden 20 Fonds mit niederländischen Immobilien emittiert. Die Unternehmensgruppe beschäftigte bei Prospektlegung 72 Mitarbeiter an 4 Standorten. Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator innerhalb von 4 Wochen.

Stärken – Der Anbieter kann eine umfangreiche, langjährige und überzeugende Leistungsbilanz vorlegen.

Der Standort

In Zwolle, einem klassischen Bürostandort der Niederlande, gelegen, weist das Objekt für die Nutzungsart als Bürogebäude eine gute Lage auf: der ÖPNV ist durch eine Haltestelle vor dem Haus und die Nähe zum Bahnhof angebunden; der Individualverkehr ist durch die Nähe zu mehreren Autobahnkreuzen erschlossen; die Innenstadt von Zwolle liegt in fußläufiger Entfernung. Da das Fondsobjekt bereits seit 1992 genutzt wird, hat sich der Standort zweifelsfrei etabliert.

Stärken – Standort ist etabliert.

Das Objekt

Fertiggestellt 1992, weist das Objekt laut Gutachten aktuell einen guten Allgemeinzustand auf. Verteilt auf 11 oberirdische Stockwerke (incl. EG), zzgl. 1 Kellergeschoß (Tiefgarage), bietet die Büroimmobilie 15.321 m² Mietfläche. Das Objekt ist in 3 Gebäudeteile unterteilt, die, ineinander übergehend, sämtlich über einen Haupteingang zu betreten sind. Im Rahmen des Eigentumsüberganges soll die Energieeffizienzklasse durch Modernisierung der Beleuchtung und Belüftung verbessert werden (auf Klasse C). Die notwendigen Investitionsmittel (EUR 103.000) werden vom Fonds bezahlt. Das Objekt wird zu einem Preis übernommen, der über dem von zwei voneinander unabhängig erstellten Gutachten ermittelten Wert liegt (EUR 175.000 bzw. EUR 905.000 darüber). Die Immobilie kann also in keinem Fall als unter Marktwert erworben gelten. Für die seit 20 Jahren im Objekt befindliche Mieterin (siehe „Der Mieter“) wurden offensichtlich keine besonderen Innenausbauten durchgeführt. Laut Bauplan wäre das Objekt bei einem eventuellen Mieterwechsel mehrteilig durch andere Büromieter nutzbar. Mit 158 Parkplätzen auf eigenem Gelände plus weiteren 122 möglichen Parkplätzen auf einer angrenzenden Fläche bietet das Objekt ausreichend Stellmöglichkeiten für Angestellte und Besucher. Über die Fondslaufzeit wurden für Instandhaltungsmaßnahmen 2,25 % p. a. der Mieteinnahmen (3 % p. a. ab 2016) veranschlagt.

Stärken – Das Objekt ist gut erhalten und am Standort etabliert.

Der Mieter

Das Liegenschaftsamt Rijksgebouwendienst ist seit Fertigstellung der Immobilie deren Nutzer. Der aktuelle Mietvertrag wurde am 1. Juni 2006 geschlossen, in diesen ist die Fondsgesellschaft als neue Eigentümerin eingetreten. Der Vertrag endet am 30. September 2017 und beinhaltet eine 2malige Verlängerungsoption von jeweils 5 Jahren. Der Mietvertrag folgt den üblichen Parametern (Triple-Net) und beinhaltet einen Umsatzsteuerausgleich (2,5 %), da der staatliche Mieter keiner Umsatzsteuerpflicht unterliegt. Der jährliche Mietzins beträgt im Durchschnitt 133 EUR / m² und ist gestaffelt indexiert. Laut Initiator wurden 2010 in Zwoll durchschnittlich 160 EUR / m² bei Neuvermietungen im gewerb-lichen Bereich erzielt. Theoretisch weist das Fondsobjekt damit ein ausgeprägtes Mehrertragspotential auf. De facto greift dieser Bonus meines Erachtens aber nur bei einer Neuvermietung. Der Einzelmieter kann sich durch die bestehende Abhängigkeit erfahrungsgemäß gegen marktgerechte Mieten wehren, andererseits festigt dies gleichzeitig die Mieterbindung.

Schwächen – Abhängigkeit von einem Einzelmieter.

Stärken – Mieter ist seit 20 Jahren im Objekt ansässig. Durch eine Miete unter Marktdurchschnitt steigt die Mieterbindung.

Das Konzept

Hanzevast bietet mit dem vorliegenden Fonds ein konservatives Konzept: eine langfristig an einen staatlichen Zentralmieter vergebene Immobilie mit einer lang laufenden Vermietungshistorie an denselben Mieter zu einem vertretbaren Kaufpreis. Das Konstrukt bietet wenig Raum für negative Überraschungen. Der aktuelle Mietzins liegt unter Marktniveau, eine Erhöhung wird meines Erachtens aufgrund der klaren langfristigen Abhängigkeit vom Mieter nicht realisierbar sein. Der über die geplante Fondslaufzeit zu erwartende Ertrag ist dem Risikoprofil angemessen. Über die geplante Fondslaufzeit von ca. 11 Jahren soll der Anleger kumulierte Ausschüttungen von 184,6 % erhalten. Dank der steuerlichen Gestaltung fließen die Erträge an den deutschen Anleger quasi steuerfrei. Die anfänglichen Weichkosten liegen bei vergleichsweise hohen 17,28 % (bez. auf EK incl. Agio). Der Anbieter erhält einen jährlichen Vorabgewinn, außerdem ist er mit 25 % am Nettogesamtertrag der Fondsgesellschaft nach Veräußerung beteiligt. Der Anbieter investiert eine Eigenbeteiligung von EUR 367.500. Unter dem Strich erhält der Anleger einen Fonds, der ihn ruhig schlafen lassen sollte. Der Anbieter wird für seine Arbeit sehr gut honoriert, für den Anleger stellen die relativ hohen Weichkosten den Preis für den staatlichen Mieter und die gut planbaren Eckparameter des Fonds dar. Die externe formale Mittelverwendungskontrolle erfolgt durch eine WP-Kanzlei.

Schwächen – Klumpenrisiko durch einen Einzelmieter und ein Einzelobjekt.

Stärken – Konservative Prognosen. Langjährige Objekt-Mieter-Historie. Günstige Miete sorgt für eine langfristige Mieterbindung.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Holland 65“ der Hanzevast Capital N. V., Hilversum / NL, für gut. Der Fonds ist handwerklich sauber konzipiert. Die Objekt-Mieter-Konstellation hat sich über 20 Jahre bewährt. Der Einkaufspreis der Immobilie ist nicht sonderlich günstig, dafür bietet der Mietzins theoretisch ein deutliches Mehrertragspotential. Trotz der Abhängigkeit von einem (staatlichen) Einzelmieter halte ich den Fonds für ein konservatives Basis-Investment. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „gut“ (2).