Investmentanalyse vom 19.01.2012

DSI Sachwert Renditefonds Bielefeld-Brackwede Aktualisierte Analyse

„Im Einkauf liegt der Gewinn“ – auf dieser Kaufmannsweisheit baut der vorliegende Fonds auf. Das Fondsobjekt wurde deutlich unter Wert erworben und ist an eine Vielzahl unterschiedlicher Mieter vergeben. Sauber konzipiert, bietet der Fonds wenig Überraschungspotential und eignet sich gut als Basis-Investment.

Der Initiator

Die DSI Projekt GmbH, Löhne, wurde bereits 1982 als Verwaltungs-GmbH gegründet. Das Unternehmen berät, projektiert und konzipiert seit 2004 geschlossene Fonds. Das vorliegende Angebot ist der zweite Fonds, der namens der DSI emittiert wird. Der Entscheidungsträger im Unternehmen, Dietmar Sander, kann eine sehr umfangreiche Erfahrung in der Konzeption und Umsetzung von Fondsangeboten vorweisen. Anleger werden die DSI kaum kennen, Initiatoren hingegen sind die Namen DSI und Sander deutschlandweit ein Begriff. Anleger befinden sich hier auf jeden Fall in sehr erfahrenen Händen, auch wenn naturgemäß keine Leistungsbilanz vorweisbar ist.

Die Centaurus Immobilien Management UG, Mainz, gegründet im September 2011, hat die Geschäftsführung des Fonds übernommen. Hinter der Centaurus Immobilien Management UG steht Frank Simon, der sich in den letzten Jahren als Emittent von Projektentwicklungsfonds in Dubai und Indien versucht hat. Offensichtlich setzt Simon mit dem Vertrieb des vorliegenden Angebots einen neuen Fokus auf deutsche Immobilienfonds.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator umgehend.

Schwächen – Keine Leistungsbilanz möglich.

Stärken – Der Anbieter ist seit Jahren als Konzeptionär für andere Anbieter etabliert.

Der Standort

Deutschland zerfällt in viele unterschiedliche Immobilienstandorte mit teils entgegengesetzten Entwicklungstendenzen. Um die künftigen Chancen eines Standorts einschätzen zu können, sollte der Investor vor Ort sein oder zumindest verläßliche Partner haben, die den Zielmarkt entsprechend gut kennen und einschätzen können. Bielefeld liegt in NRW, mithin in einem der politisch und wirtschaftlich schwierigsten Bundesländer mit drohenden Neuwahlen [1]. Um in diesem Umfeld tatsächlich spannende Investitionsmöglichkeiten zu finden, bedarf es einer besonders guten Marktkenntnis. Diese ist durch den seit Jahrzehnten vor Ort etablierten Initiator und sein Netzwerk gegeben.

Das Fondsobjekt liegt in Brackwede, dem größten Stadtteil Bielefelds (im Südwesten gelegen). Brackwede gilt als für Gewerbetreibende attraktiver Standort [2]. Der Gewerbepark ist verkehrstechnisch sehr gut erschlossen durch die B61 und B68. Durch den für Ende 2011 geplanten Anschluß der A 33 [3] [4] in unmittelbarer Nähe wird der Standort weiter aufgewertet.

Laut Aussage der Projektentwickler sind in Bielefeld Gewerbeparks Mangelware. Als Folge wird ein Teil des Fondsprojekts auch von der Thyssen-Krupp-Tochter Hummert (Thyssen-Krupp sitzt in unmittelbarer Nähe zum Fondsobjekt) als Auslagerungsflächen angemietet. Für den Anleger würde dies eine hohe Projektattraktivität über die Fondslaufzeit hinaus bedeuten.

Schwächen – Der Makrostandort NRW zählt politisch und wirtschaftlich zu den schwierigsten deutschen Bundesländern.

Stärken – Mikrostandort ist für die Nutzungsart sehr gut geeignet und wird durch den BAB-Anschluß weiter aufgewertet.

Das Objekt

Der Gewerbepark wird vom Projektentwickler als einer der „modernsten und größten Gewerbeparks in Ostwestfalen-Lippe“ [5] bezeichnet. Der Park besteht aus 30 Lager- und Produktionshallen auf 67.932 m². Ursprünglich war auf dem Gelände eine KFZ-Firma beheimatet, die den Grund 2005 veräußert hat. Ein vorliegendes Verkehrswertgutachten aus dieser Zeit weist einen Wert von EUR 15,4 Mio. aus. Der Projektentwickler hat den Park seit Ende 2008 modernisiert und seit Januar 2011 komplett vergeben an 25 Mieter aus unterschiedlichen Branchen zu durchschnittlich 2,40 EUR / m². Sämtliche Verträge sind Kurzläufer (bis maximal Ende 2015) mit Verlängerungsoptionen und laufen in jedem Fall vor Ende der geplanten Fondslaufzeit aus [6]. Die Verträge liegen deutlich unter dem Marktdurchschnitt, laut Aussage des Projektentwicklers war primäres Ziel, die Flächen schnell zu vermieten. Für den Fonds ist grundsätzlich ein ausgeprägtes Mehrertragspotential gegeben. Laut dem aktuellen Mietspiegel der IHK liegen die Mieten für Lager- und Produktionsflächen zwischen 2,50 und 4,- EUR / m² [7]. Für den Fonds ergibt sich durch die breite Mieterstruktur ein sehr überschaubares Mietausfallrisiko.

Stärken – Breite Mieterstruktur, Mieten unter Marktniveau und Einkauf deutlich unter Wert sorgen für hohe Risikopuffer.

Die Partner

Der Gewerbepark Brackwede wurde jeweils hälftig von zwei Partnern verantwortet. Lohmeier Immobilien übernahm dabei die Rolle des Projektentwicklers. Wolfgang Lohmeier arbeitete 13 Jahre als Angestellter für Immobilienunternehmen, seit 8 Jahren betätigt er sich mit dem eigenen Unternehmen als Projektentwickler ausschließlich für Gewerbeimmobilien im Raum Bielefeld. Dabei werden die Segmente Projektentwicklung, Umsetzung und (Nach-)Vermietung im Haus abgearbeitet [8]. Bis dato wurde ein Projektvolumen von über EUR 100 Mio. verantwortet. Der zweite Partner, Hans Mensendiek, agiert seit 20 Jahren als Immobilieninvestor und -entwickler im Raum Bielefeld. Er gilt als einer der bekanntesten und größten privaten Investoren in der lokalen Immobilienbranche. Laut Lohmeier wurden in den letzten 8 Jahren zusammen mehrere Projekte entwickelt, wobei in jedem Fall auch substantiell Eigenkapital investiert worden sein soll, so auch beim Gewerbepark Brackwede.

Die Zusammenarbeit mit dem Initiator entspringt aus einer langjährigen persönlichen Bekanntschaft zwischen den Entscheidungsträgern.

Schwächen – Projektpartner sind lokale Größen, daher ist deren Etabliertheit für Ortsfremde nicht überprüfbar.

Stärken – Partner sind seit langen Jahren in der Entwicklung von Gewerbeimmobilien tätig, stets auch mit eigenem Kapital. Initiator und Partner sind seit Jahren miteinander bekannt.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt einen voll (unter Marktniveau) vermieteten Gewerbepark in Bielefeld, der modernisiert wurde und verkehrstechnisch sehr gut liegt, zu einem sehr günstigen Preis. Die Konzeption ist handwerklich sauber und bietet wenig Raum für negative Überraschungen. Die anfänglichen Weichkosten liegen bei vergleichsweise niedrigen 17,63 % (bez. auf EK incl. Agio), der Löwenanteil geht an die steuerliche und rechtliche Konzeption. Dafür fallen die laufenden Kosten mit EUR 78.000 sehr niedrig aus. Die externe Mittelverwendungskontrolle erfolgt durch eine WP-Kanzlei. Diese ist bei zahlreichen anderen Fondsgesellschaften eingebunden, seit Jahren etabliert und über jeden Zweifel erhaben. Die beiden Gesellschafter der Objektgesellschaft (Verkäuferin), Wolfgang Lohmeier und Hans Mensendiek, beteiligen sich jeweils mit EUR 150.000 an der Fondsgesellschaft. Diese Beteiligung ist nachrangig ausschüttungsberechtigt. Sobald die Prognosen (kumulierte Ausschüttungen 123,28 %) übertroffen werden, wird der Mehrerlös hälftig aufgeteilt auf die Anleger und die Gesellschafter der Objektgesellschaft.

Stärken – Risikodiversifikation über modernisiertes Fondsobjekt. Konservative Prognosen mit ausgeprägtem Mehrertragspotential. Hohe Eigenbeteiligung durch Objektgesellschaft.

Die Zielgruppe

Der Standort ist für einen nicht ansässigen Interessenten schwierig einzuschätzen. Die objektiven Kriterien wie Standortentwicklungsmaßnahmen (BAB-Anschluß), und Gewerbeflächendichte und Mietpreise sowie Wertgutachten lassen auf einen günstigen Einkauf mit Mehrertragspotential schließen. Die Verkäufer und Projektentwickler sind lokale Größen, deren Bekanntheit und Ruf in der Branche für Außenstehende nicht nachvollziehbar ist. Meiner Meinung nach bietet der Fonds ein gutes Einkaufsszenario, das bei einer professionellen Objektverwaltung und Anschlußvermietung vor allem für Zeichner aus dem lokalen Umfeld gut in Frage kommen kann.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Sachwert Renditefonds Bielefeld-Brackwede“ der DSI Projekt GmbH, Löhne, für einwandfrei. Der Fonds ist handwerklich sauber konzipiert. Der günstige Einkaufspreis, verbunden mit dem sehr guten Standort und gepaart mit der breit diversifizierten Mieterstruktur, sorgt für ein ausgewogenes Chancen-Risiko-Profil. Ich halte es für ein gutes Basis-Investment. Meiner Meinung nach verdient der Fonds eine Bewertung mit „einwandfrei“ (2+).