Investmentanalyse vom 16.07.2013

Hahn Pluswertfonds 161

Mit einem Fondsobjekt, das neben Einzelhandelsflächen auch großvolumige Unterhaltungsflächen bietet, emittiert die Hahn-Gruppe ein sauber konzipiertes Angebot mit einem überzeugenden Risikoprofil.

Der Initiator

Die Hahn-Gruppe konzipiert seit 1979 geschlossene Fonds, mit einer Spezialisierung auf großflächige Einzelhandelsimmobilien. Anbieterin von Fonds 161 ist die Hahn Fonds Invest GmbH.

Das plazierte Gesamtvolumen betrug Mitte 2013 über EUR 2,6 Mrd. bei derzeit rund 3.740 Anlegern. Bis dato wurden über 170 Fonds emittiert, rund 94 % der Fonds liegen im oder über Plan. Damit steht die Hahn-Gruppe als einer der erfolgreichsten Fondsanbieter da. Der Erfolg der Hahn-Gruppe basiert offensichtlich auf einer strengen Beschränkung auf Einzelhandelsimmobilien. Rund 60 von 80 Mitarbeitern sind in den Bereichen Konzeption, Immobilienentwicklung und -pflege tätig. Der Initiator betreibt eine professionelle Verwaltung der Fondsobjekte (1,45 Mio. m² an 150 Standorten) durch ein Tochterunternehmen und genießt damit deutschlandweit bei Mietern von Handelsflächen einen ausgezeichneten Ruf. Hahn verwendet eine Spezialsoftware für eine flächendeckende Standortanalyse, die von einzigartiger Qualität ist.

Auf Fragen im Rahmen der Analyse reagierte der Initiator gewohnt konstruktiv innerhalb von Tagen.

Stärken – Der professionelle Initiator ist im Nischenmarkt seit Jahrzehnten etabliert.

Der Markt

Der großflächige Einzelhandel ist ein sehr spezieller Markt: Das Errichten großflächiger Einzelhandelsimmobilien ist durch die Baunutzungsverordnung geregelt. Eine Novelle des Baugesetzbuches (Juli 2004) beschränkt das Ausweisen eines Sondergebietes für großflächige Einzelhandelsbetriebe durch ein Mitspracherecht von Nachbargemeinden. Damit werden große Einzelhandelsflächen über 800 m² zu einem knappen Gut – eine wichtige Voraussetzung für Investoren. Diese Novelle schien notwendig, um dem Kaufkraftverlust der Innenstädte Einhalt zu gebieten. Zur stark eingeschränkten Vermehrbarkeit derartiger Objekte kommen eine hohe Mieterbonität und langfristige Mietverträge. Um für eine erhöhte Kundenattraktivität zu sorgen, werden in großvolumigen Einkaufszentren gerne Mischmieter versammelt, die für ein „Einkaufserlebnis“ sorgen. Dies ist sehr gut am Fondsobjekt zu sehen, das sich seit Eröffnung auch als Erlebniszentrum (speziell durch den Kinokomplex) regional etabliert hat.

Der Marktanteil des großflächigen Einzelhandels am Gesamtumsatz wächst leicht, aber konstant. Somit ergibt sich ein Nachfragemarkt für gute Standorte. Dies beweist auch die Vermietungsquote der Einzelhandelsfonds der Hahn-Gruppe: sie liegt für alle Objekte bei 98,4 % (Leistungsbilanz 2011). Die Hahn-Gruppe ist für Marktbetreiber als Flächenanbieter nachweislich sehr attraktiv, da das Unternehmen ein hochprofessionelles Flächenmanagement anbietet.

Stärken – Hochinteressanter Markt, die Hahn-Gruppe ist im Zielmarkt seit vielen Jahren auf mehreren Ebenen etabliert.

Das Objekt

Friedrichshafen liegt am Ostufer des Bodensees und damit, neben Bayern, in einer der beiden wirtschaftlich stärksten Regionen Deutschlands. Das Bodenseegebiet zählt durch seine Anrainerstaaten zu einem Gebiet mit hohem Wachstumspotential für die nähere Zukunft.

Friedrichshafen weist eine überdurchschnittliche Einzelhandelszentralität von 115 Punkten auf. Das Fondsobjekt hat sich regional seit Eröffnung 2003 als Einkaufs- und Freizeitzentrum etabliert.

Das Bodensee-Center ist dem Initiator wohlbekannt, schließlich hat die Hahn-Gruppe das Objekt mitentwickelt und übernimmt mit Fonds 161 nun den Anteil des damaligen Co-Entwicklers.

Das Objekt wurde 2002/03 errichtet und befindet sich in einem guten altersgerechten Zustand. Die Objektverwaltung erfolgte seit Eröffnung durch eine Hahn-Tochter, somit ist das Objekt bestens bekannt.

Das Zentrum weist 39.500 m² Mietfläche mit rund 1.400 Parkplätzen (teils auf einem Parkdeck auf einem Teil des Fondsobjekts) auf, incl. 300 Parkplätze auf einem benachbarten Grundstück, welches nicht Teil der Fondsimmobilie ist.

Das Zentrum besteht insgesamt aus drei Baukörpern, wobei einer davon nicht Teil des Fondsobjekts ist, Mieter ist hier ein Möbelhaus. Das Zentrum besteht aus einem SB-Warenhaus, einem Bau- und Gartenmarkt (Obi), einem Elektrofachmarkt (Media-Markt), einem modernen Multiplexkino und weiteren Gastronomie- und Freizeitflächen.

Die bautechnische Gestaltung des Objekts ist ansprechend und sehr markant. Der Initiator übernimmt gegenüber der Fondsgesellschaft in der Investitionsphase eine Nebenkostengarantie. Dank der laufenden Objektbetreuung sollte eine langfristig problemfreie Vermietbarkeit gegeben sein. Derzeit sind keine Investitionen in das Objekt vorgesehen.

Stärken – Attraktiver Standort, an dem das Fondsobjekt seit Eröffnung gut etabliert ist.

Die Mieter

Für den Anleger vorteilhaft: Die insgesamt 21 Mieter sind sämtlich seit mehreren Jahren im Objekt etabliert. Die Restmietlaufzeit ist unterschiedlich, woraus sich eine Streuung des potentiellen Nachvermietungsrisikos ergibt. Dieses Risiko ist offensichtlich tatsächlich vernachlässigbar aufgrund der hohen Objektattraktivität, die für einen hohen Besucherumsatz sorgt. Sämtliche Ankermieter sind größere Unternehmen mit einer überzeugenden Bonität, die Verträge sind sämtlich indexiert. Der jeweilige Mieter übernimmt sämtliche Instandhaltungs- und Reparaturkosten für seine Mietflächen bis zu einem individuell vereinbarten jährlichen Höchstbetrag. Die Instandhaltung und -setzung von Dach und Fach obliegt der Vermieterin.

Stärken – Bonitätsstarke Mieter, die seit vielen Jahren an den Standorten vertreten sind.

Das Konzept

Der Fonds erwirbt einen Anteil in Höhe von 52,24 % des 2003 eröffneten Bodensee-Centers in Friedrichshafen. Die laufende Objektverwaltung liegt seit Eröffnung in Händen einer Initiatortochter. Die Mietverträge der Ankermieter (mindestens 1.000 m²) laufen bis mindestens Ende 2018 und weisen jeweils Verlängerungsoptionen durch die Mieter auf. Insgesamt weist der Prospekt geplante Rückflüsse von 116 % über die gesamte Laufzeit aus. Die Fremdfinanzierung ist konservativ in EUR denominiert. Die prognostizierten Anschlußzinsen (ab 2022) halte ich mit 5,75 % vor dem Hintergrund der steigenden Realinflation für sehr niedrig veranschlagt. Die Weichkosten fallen mit 19,86 % (bez. auf EK incl. Agio) im Vergleich zu früheren Hahn-Fonds hoch aus. Einen großen Kostenposten stellt die Plazierungsgarantie dar (rund EUR 1,7 Mio.), eine derartige Garantie war früher nicht notwendig. Die Hahn-Gruppe wird marktüblich für unterschiedliche Dienstleistungen im Rahmen der Objektbetreuung entlohnt. Insgesamt ist das Konzept sauber gestrickt, die Planungssicherheit ist sehr hoch. Für den Anleger stellt das Angebot ein empfehlenswertes Basisinvestment dar, das wenig Raum für negative Überraschungen bietet.

Stärken – Hohe Gesamtanlagesicherheit. Lange Mietvertragslaufzeiten mit bonitätsstarken Mietern, die das Objekt seit vielen Jahren angemietet haben. Objekt ist regional etabliert. Konservative Prognosen.

Die Zielgruppe

Die Hahn-Gruppe steht seit nunmehr über 30 Jahren für sauber konstruierte Fonds, die die Planzahlen bis dato zu 94 % erreicht haben. Der vorliegende Fonds stellt meines Erachtens ein Basisinvestment dar: Das Risikoprofil ist überzeugend, nicht zuletzt aufgrund der Objektqualität und der Historie des Objektes im Hause Hahn. Der Mietermix und die zeitlich versetzt auslaufenden Mietverträge puffern das Gesamtrisiko weiter ab. Für ein Basisinvestment ist die geplante Rendite immer noch nennenswert.

Summa summarum

halte ich das Angebot „Pluswertfonds 161“ der Hahn-Gruppe, Bergisch Gladbach, für sehr gut. Die Gesamtanlagesicherheit ist sehr hoch, die Berechnungsparameter sind konservativ. Das Angebot fügt sich nahtlos in die bisherige Angebotsqualität ein, auch wenn die Kostenstruktur teurer geworden ist. In meinen Augen verdient das Angebot eine Bewertung mit „sehr gut“ (1-).

[1] Diese und alle weiteren Quellenangaben finden Sie auf www.werteanalysen.de. Geben Sie dazu im Suchfeld #506 ein.